«Договор купли-продажи жилого помещения. Понятие, элементы, содержание, ответственность»

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Сделки с жилыми помещениями в нашей стране совершаются в больших количествах (более 10 млн. только в 2013 г). На практике в этой области возникает много вопросов и споров, в том числе и рассматриваемых в судебных органах. Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. В этих условиях тема анализа договора купли-продажи жилых помещений, бесспорно, очень актуальна.

Несмотря на вышеизложенное, избранная тема недостаточно разработана в юридической литературе. Однако здесь можно отметить работы П.В. Крашенинникова, О.Г. Курноскиной, Л.М. Хуснетдиновой. Одним из основных направлений данной работы является анализ судебной практики в области сделок по купле-продаже жилых помеще-ний.

Целью настоящей работы является освещение вопросов, связанных с договорами по купле-продаже жилых помещений. Поставленная в работе цель определяет следующие задачи:

- проанализировать понятие «жилое помещение»;

- дать общую характеристику сделок по купле-продаже жилых по-мещений;

- проанализировать содержание договора купли-продажи жилых помещений;

- проанализировать судебную практику в области купли-продажи жилых помещений и дать рекомендации по улучшению законода-тельства.

К признакам жилого помещения также могут быть отнесены такие признаки недвижимого имущества как незаменимость, делимость. Целе-вым назначением жилого помещения является проживание граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. При создании жилого помещения закон требует соблюдать определенные правила, такие, как экологические, технические, градостроительные, санитарно-эпидемиологические и др. Также закон устанавливает в отношении жилых помещений определенные правила, касающиеся эксплуатации объекта (зданий, сооружений), его использования (земельный участок).

Многоквартирный дом непосредственно связан с землей, соответственно, помещения обнаруживают связь с землей через дом, в котором находятся. По мнению А.В. Халдеева, непосредственная связь жилых помещений с землей становится очевидна при рассмотрении их в качестве сложных вещей, где в качестве главной вещи выступает собственно квартира или комната, а принадлежностью – общее имущество жилого дома, прочно связанное с землей .

1) особый предмет договора – жилые помещения;

2) особые существенные условия договора – наряду с предметом договора, его цена;

3) специальное правовое регулирование, как правило, осуществляемое на уровне федерального законодательства, в первую очередь, ГК РФ и ЖК РФ.

Сделки по договору купли-продажи жилых помещений подлежат государственной регистрации. Сторонами сделок могут выступать все участники гражданского оборота. Сделки по купли-продажи жилых помещений регулируются гражданско-правовыми методами.

Большую роль в регулировании договоров купли-продажи жилых помещений играет судебная практика. Динамика развития жилищных правоотношений в Российской Федерации свидетельствует, что роль актов толкования права в упорядочении процессуальных форм и текстуальных выражений договоров купли-продажи жилых помещений, изданных правоприменителями в лице высших судебных инстанций Российской Федерации, будет возрастать. В этих условиях судам при рассмотрении исковых споров о сделках с жилыми помещениями важно учитывать все обстоятельства дела, а также характер действий сторон.

В ближайшее время одним из основных направлений развития законодательства в области жилых помещений должно стать сближение и разумное соотношение правовых режимов различных федеральных законных актов. В этих условиях в работе вносятся предложения об уточнении понятий «многоквартирный жилой дом». Предлагается также приведение в соответствие норм Жилищного кодекса РФ и Закона о долевом строительстве.

5. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 №7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Российская газета. №92. 26.04.2008.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 г. // Вестник ВАС РФ. 2010. №6.

7. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.1996 «О некоторых во-просах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №9.

8. Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материаль-ный объект. // Семейное и жилищное право. 2008. №1.

9. Внуков Н.А., Алексикова О.Е. Соотношение понятий «жилище» и «жилое помещение» в конституционном и гражданском праве. // Гражданское право. 2009. №3.

10. Ершов О.Г. Жилищное и градостроительное законодательство в регулировании отношений по долевому строительству жилья. // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №2.

11. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М., Статут, 2005.

12. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М: Юстицинформ, 2006.

13. Магомедова К.И. Правовая природа жилого помещения. // Семейное и жилищное законодательство. 2009. №4.

14. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов не-движимости: природа, сущность, проблемы регулирования. // Гражданское право. 2008. №3.

15. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ // Юрист. 2006. №10.

16. Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости. // Жилищ-ное право. 2008. №10.

17. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (том 1) Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.,Статут, 2011.

18. Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ части 2 (постатейный). – М., 2006.

19. Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Изд. группа Норма-Инфра-М, 1999.

20. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Юрайт-Издат, 2009.

21. Тужилова В.П. Понятие жилого помещения. // Цивилист. 2009. №2.

22. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // СПС КонсультантПлюс.

23. Хуснетдинова Л.М. Виды жилых помещений. // Жилищное право. 2010. №1.