«Договор купли-продажи недвижимости»

Понятие «недвижимые вещи» было известно еще в римском праве, под которым понимались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано как собственным, так и чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения).

Происхождение договора купли-продажи коренится в мене. В связи с тем, что денег в то время еще не существовало, прибрести желаемое можно было путем обмена. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно иному участнику рынка. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: Для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей.

Для перехода права собственности в римском праве требовалось, как для движимостей, так и для недвижимостей одно - фактическая передача вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

В дореволюционной России недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что, особое значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

Данная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости. Цель исследования: выявить и исследовать отличительные черты договора купли- продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Земельным и Жилищным кодексами, Федеральными законами, Постановлениями Правительства РФ, подзаконными нормативными актами.

При написании работы использовались следующие источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и теоретические разработки таких авторов, как Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Щенниковой Л.В., Прокопьевой Н.А., Кузнецова Д.С., Каменецкой М.С., Жанэ А.

Объектом исследования является система гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Предметом исследования выступает непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости.

Цель исследования: выявить и исследовать отличительные особенности договора купли-продажи недвижимости и проблемы применения договора в практике. В данной работе поставлены следующие задачи: изучение отличительных особенностей договора купли-продажи недвижимости; анализ нормативно- правовой базы гражданского законодательства и научной литературы; ознакомление с судебной практикой.

Работа состоит из 3 глав. В 1 главе исследуется общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. В данной главе изучаются значение и сфера применения договора купли-продажи недвижимости, даны понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости, формы и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Во 2 главе исследуется субъекты договора купли-продажи недвижимости. В данной главе определяются стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности, исполнение договора и ответственность сторон по договору. В 3 главе исследуются особенности продажи отдельных видов недвижимости. В данной главе изучаются продажа жилых помещений, продажа земельных участков, продажа предприятий. В заключении сделаны выводы по совершенствованию действующего законодательства.

Методологическую, теоретическую и эмпирическую основу работы составляют сравнительно-правовой, системно-правовой, логико-теоретический и конкретно-исторический методы, а также структурно-функциональный анализ. В работе наряду с теоретическими выводами, касающимися общих положений договора купли-продажи недвижимости, проанализированы, в том числе в сравнительном плане, нормативные акты, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости с использованием судебной практики как для иллюстрации выводов, так и в целях постановки и предложения вариантов решения проблем.

Актуальность исследования данной темы обусловлена широтой сферы применения договора купли- продажи недвижимости. Исследование договора купли- продажи недвижимости имеет теоретическое и практическое значение для совершенствования действующего гражданского законодательства и практики его применения.

Договор купли-продажи недвижимости - разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле- продаже недвижимости имущества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже». Роль купли- продажи недвижимости очень велика. Практически каждый человек в своей жизни является участником данного вида договора. Высокая социальная значимость купли- продажи недвижимости бесспорна. Бесспорна также и значимость купли- продажи недвижимости как правового института, поскольку в современном гражданском обороте договор купли-продажи недвижимости - один из наиболее распространенных.

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, то есть такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Правила ГК РФ о договоре купли- продажи недвижимости применяются к отношениям, связанным с куплей-продажей земельных участков, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества.

Правовое регулирование отношений по договору купли- продажи недвижимости осуществляется на основе норм гл. 30, параграфа 7, ст. 549-566 ГК РФ, законов и иных правовых актов, регламентирующих договор купли- продажи недвижимости, а также обязательных правил, принятых в соответствии с ними.

Понятие договора купли-продажи недвижимости дано в ст.549 ГК РФ.

В соответствии со ч.1. ст.549 ГК РФ : « По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». [3]

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным.

Значимость договора купли-продажи для гражданского оборота проявляется также в том, что ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже применяются для регулирования отношений по другим договорам.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ с изм. 24.07.2007г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 24.07.2007.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ с изм. 29.12.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 29.12.2006.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть четвертая) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс».

7. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.1922г. [Текст] : Собранение узаконений Рабочего-крестьянского Правительства РСФСР, 1922, № 71, ст. 904. – (Утратил силу).

8. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964г. [Текст] : Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 407. – (Утратил силу).

9. Российская Федерация. Законы. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон: принят Гос. Думой 08.12.1995г.: по состоянию на 29.12.2006г.] – СПб.: Victory: Стаун-кантри, 2001.

10. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ с изм. 12.07.2007г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 12.07.2007.

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 28.10.2001г. № 136-ФЗ с изм. 19.06.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16.

12. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ с изм. 11.01.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 2005, № 1 (часть I), ст. 14.

13. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ с изм. 18.12.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 18.12.2006.

14. Об актах гражданского состояния: Федеральный закон от 15.11.1997г. № 143-ФЗ с изм. 18.07.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 18.07.2006.

15. Российская Федерация. Законы. Об акционерных обществах [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега-Л, 2006.

16. Российская Федерация. Законы. Об обществах с ограниченной ответственностью [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега-Л, 2006.

17. Российская Федерация. Законы. О некоммерческих организациях [Текст]: федер. Закон. – М.: Юркнига, 2006.

18. Об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 15.03.2000г. № 91 с изм. 19.01.2005г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 19.01.2005.

19. О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации: Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 03.03.1993г. № 4604-1 с изм. 18.12.2006г. [Текст]: Ведомости Союза народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 11, ст. 393.

Научная литература

20. Виноградова, Р.М. Комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации.

21. Власов, Ю.Н. Наследственное право Российской Федерации: общие положения, правовые основы, образцы типовых документов [Текст]: учебно-методическое пособие / Ю.Н. Власов. Изд. 3-е, перераб. и доп. – М.: Юрайт, 1999.

22. Волкова, Н.А. Наследственное право [Текст]: учебное пособие / Н.А. Волкова, М.В. Максютина. – М.: Юнити, 2007.

23. Гражданское право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.

24. Гришаев, С.П. Наследственное право [Текст]: учебное пособие / С.П. Гришаев. – М., Юристъ, 2005.

25. Гущин, В.В. Наследственное право [Текст]: учебное пособие / В.В. Гущин. – М.: Дашков и К, 2003.

26. Долинская, В.В. Наследственное право [Текст]: учебное пособие // В.В. Долинская. – М.: ПРИОР, 2004.

27. Зайцева, Т.И. Наследственное право: Комментарий законодательства и практика его применения [Текст] / Т.И. Зайцева. – М.: Статут, 2005.

28. Кукушкин, А.В. Наследство. Документы, разъяснения, судебная практика [Текст] / А.В. Кукушкин. – М.: ЗАО Редакция журнала Социальная защита, 2000.

29. Корнеева, И.Л. Наследственное право Российской Федерации [Текст]: учебное пособие / И.Л. Корнеева. – М.: Юристъ, 2003.

30. Мананников, О.В. Наследственное право России [Текст]: учебное пособие / О.В. Мананников. – М.: Дашков и К, 2004.

31. О некоторых новеллах наследственного права. К принятию третьей части Гражданского кодекса РФ [Текст]: журнал Российского Права. –М.: Нома ИНФРА-М, 2002.

32. Рассецкая, Т.А. Наследственное право [Текст]: учебное пособие / Т.А. Рассецкая. – М.: Приор, 2004.

33. Смоленский, М.В. Наследственное право [Текст]: учебное пособие \ М.В. Смоленский, С.Ю. Акопян. – М.: Феникс, 2007.

34. Телюкина, М.В. Наследственное право. Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / М.В. Телюкина. – М.: Дело, 2002.

35. Толстой, Ю.К. Наследственное право [Текст]: учебное пособие / Ю.К. Толстой. – М.: Проспект, 2000.

36. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: в 2 т. / Гавриил Шершеневич. – М.: Статут, 2005.

Судебная практика

37. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 1 июля 1966г. «О судебной практике по делам о наследовании» [Текст] // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1966. № 4. С. 20-23.

38. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 23 апреля 1991г. «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» (в редакции от 21 декабря 1993г. С изменениями и дополнениями от 25 октября 1996г.) [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. № 7. С. 10; 1997. № 1. С. 14.

39. Архив Коломенского федерального городского суда за 2002г. Дело № 2-2432.

40. Архив Климовского городского суда за 2000г. Дело № 2-681/00.

41. Архив Кимовского городского суда Тульской области за 2002г. Дело № 2-721/02.