«Реальзация прав граждан на жилище»

Цель и задачи исследования определили структуру работы, которая состоит из введения, основной части, заключения, списка используемых источников.

В первой главе дается общая характеристика правового регулирования жилищных отношений в РФ рассматриваются такие вопросы как развитие жилищной политики на современном этапе, понятие права на жилище из чего вытекают способы реализации гражданами права, т.е. по договору купли-продажи жилого помещения, договору дарения, договору мены жилого помещения и ренты.

Во второй главе будут рассмотрены права и обязанности сторон по договорам, отличие договора купли-продажи от договора дарения, договора мены и обмена, особенности заключения договора ренты, расторжения и уступки прав собственности.

Третья глава посвящена не менее важным способом реализации права граждан по договору социального и коммерческого найма жилого помещения, их отличия, права и обязанности нанимателя и наймодателя.

Теоретической базой исследования явились законодательные акты, регулирующие жилищные отношения в Российской Федерации, такие как: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ.

Методологической и теоретической основой исследования является диалектический метод познания. Выводы работы базируются на основных положениях общей теории права, конституционного, жилищного и гражданского права.

Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные автором, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы на практике, в работе по совершенствованию жилищного законодательства, проведении исследований по проблемам жилищного и гражданского права, в практической деятельности учреждений и органов, работающих в данной сфере.

Происходящие в России политические и социально-экономические преобразования и сопровождающие их реформы, в том числе и жилищная, существенно изменили многие аспекты существования практически всех слоев населения Российской Федерации.

В 2004 г. был принят пакет законодательных актов, с вступлением в силу которых в Российской Федерации действует новое жилищное законодательство. Прежде всего, речь идет о введенном в действие с 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе Российской Федерации, а также ряде законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан, в том числе долевого участия в строительстве жилых помещений и жилищно-накопительных кооперативов.

Кардинальные изменения произошли в отношении военнослужащих, поскольку новая редакция ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", которая регулирует жилищные права военнослужащих и членов их семей, изменила не только его букву, но и дух, так как еще до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации именно военнослужащие были лишены права на предоставление жилых помещений по договору социального найма, которое они имели все прошедшее время.

Указанными законодательными актами фактически создана новая система жилищного обеспечения российских граждан. Таким образом, можно констатировать, что де-юре жилищная реформа состоялась, однако де-факто ей еще предстоит состояться, поскольку только практическая реализация нового жилищного законодательства даст ответ на вопрос о том, насколько оказались эффективны для решения жилищной проблемы принятые законодательные акты.

Сложность заключается в том, что наряду с новыми нормативными правовыми актами определенный период времени будут продолжать действовать многие "старые" законодательные акты, в том числе ведомственные нормативные правовые акты по вопросам жилищного обеспечения граждан, некоторые из которых вошли в противоречие с новым законодательством.

Вышеуказанные обстоятельства актуализируют необходимость более глубокого изучения жилищного законодательства не только юристами, но и работниками жилищно-коммунальной сферы, обычными гражданами, поскольку без освоения основных правовых категорий в жилищной сфере невозможны правильное применение законодательства и как следствие полноценная реализация субъективных жилищных прав и исполнение юридических обязанностей.

Право субъектов на жилище защищено более надежно; установленные гарантии прав на жилье в недостаточной мере обеспечены экономически; обеспечение жильем субъектов при переводах в другие гарнизоны затрудняется отсутствием четко продуманной системы защиты; строительство жилья идет медленно из-за отсутствия структур, способных его субсидировать на взаимовыгодных условиях; суммы, выделяемые для компенсации оплаты жилья по договору поднайма, в настоящее время являются недостаточными. Исследование жилищных прав и интересов граждан, а также правовой сущности законов и подзаконных актов их закрепляющих.

Таким образом, необходимость института защиты жилищных прав граждан, выработка его сущности, содержания, механизма и принципов выходит на первый план. Эта необходимость обоснована и подтверждена практикой. Только на основе реальной защиты жилищных или других прав граждан можно построить законопослушное и здоровое общество.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит), которую некоторые авторы называют самостоятельным направлением жилищного обеспечения граждан . Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

ЖК РФ уточнил роль сделки по обмену жилых помещений, поскольку продолжительное время отсутствовала четкая позиция законодателя в отношении указанного вида сделки. Правовая проблема заключалась в совершении обмена помещениями, принадлежащими лицам на разных правовых основаниях: на праве собственности; по договору социального найма; на основании членства в кооперативе. ЖК РФ предусматривает обмен исключительно в отношении помещений, занимаемых по договору социального найма, что означает обмен помещений, принадлежащих гражданам на равных правовых основаниях.

Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.

Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче имущества, т.е. он является безвозмездным, и в силу этого даритель не вправе требовать встречного удовлетворения от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, весьма часты случаи, при которых сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон: необходимость включения в него ясно выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.

Специальная норма (ст. 580 ГК РФ) предусматривает случаи причинения вреда жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, что означает, в частности, что даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия. Специальные условия ответственности: 1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) недостатки не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) - даритель.

В ЖК РФ включена ст. 34 "Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением". В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин - получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которое приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

В третьей главе выпускной работы подробно рассмотрены отношения, возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма. Они подразделяются на две группы:

1)отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (социальный наем).

2)отношения найма жилых помещений в домах граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем).

Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем предоставление в пользование жилых помещений производится главным образом на основании норм административно-правового характера. Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

Исходя из приведенных рассмотренных выше положений ГК РФ, ЖК РФ устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, ЖК РФ урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие. Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.

Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание этого принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами, в том числе на основе договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, договору социального и коммерческого найма жилого помещения.

Предложения:

Учитывая, что в настоящее время около 8 миллионов граждан России стоит в очереди на получение квартир, а еще около 30 миллионов граждан остро нуждаются в улучшении жилищных условий, то создание системы приобретения гражданами квартир на посильных условиях позволит решить целый ряд проблем, обозначенных в правительственных программах стабилизации социально-экономического положения страны и развитию экономики:

- во-первых, вернуть доверие людей к властным структурам, обеспечивающим решение жилищных проблем тех слоев населения, которые не имеют возможности сразу оплатить жилье;

- во-вторых, предоставить высвободившиеся квартиры другим нуждающимся, тем самым решить жилищные проблемы большего числа людей, снизив нагрузку на бюджет; - в-третьих, создать условия для сдерживания роста безработицы и расширения занятости в реальном секторе экономики (строительной индустрии и смежных с ней отраслей);

- в-четвертых, привлечь находящиеся на руках у населения средства в жилищное строительство.

Возведение кооперативных жилых домов за счет средств населения и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской месности, поселках, малых и средних городах.

Проблемы существующие в жилищной сфере, могут быть решены только во взаимосвязи жилищного финансирования и жилищного строительства, градостроительство и инженерное обустройств территорий, создание, управления и эксплуатации жилищного фонда.

Средства направленные на строительство жилья, лучше всего направить на инженерное обустройство земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, с последующим привлечением кредитных ресурсов банков.

Создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, с четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них для организаций всех форм собственности;

Данная выпускная квалификационная работа помогла мне более ярко высветить и понять пути решения проблем, с которыми постоянно сталкиваются юристы в своей профессиональной деятельности. Анализируя законодательство РФ освещающее вопросы найма, мены, ренты, дарения можно прийти к выводу, что в новом Жилищном кодексе было бы желательно расширить регулирование вопросов ответственности за нарушение жилищного законодательства, дать более полный состав (перечень) жилищных правоотношений и мер ответственности за их совершение.

6. Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г. № 1541-1// СЗ РФ. 1991, № 16. Ст.1864.

7. Федеральный закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72 - ФЗ // СЗ РФ. 1996. №25. Ст.2963.

8. Федеральный закон Российской Федерации «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» от 4 декабря 1996 года № 159-ФЗ // СЗ РФ, 1994, № 28, ст. 2992.

9. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ.//СЗ РФ. 2004 № 35 Ст. 3607.

10. Федеральный закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года № 4218-1 // Ведомости РФ, 1993, № 3, ст. 99.

11. Федеральный закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 года № 5242-1 // Российская газета, 1997, 5 августа

12. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"" от 17 июня 1999 г. № 113-ФЗ //СЗ РФ, 1999, № 25, ст. 3042.

13. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"" от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ //СЗ РФ, 1999, № 28, ст. 3485.

14. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР" от 17 апреля 2001 г. № 48-ФЗ //СЗ РФ, 2001, № 17, ст. 1647.

15. Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 года № 442 «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» // Российская газета, 1997, 8 июня.

16. Указ Президента РФ от 29.03.96 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» // Российская газета, 1996, 4 апреля.

17. Постановление Правительства Российской Федерации «О неотложных мерах по обеспечению жилой площадью военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы и членов их семей» от 20.08.92 г. № 604 // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1992, № 11, ст. 832.

18. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции» от 26 сентября 1994 года № 1086 // СЗ РФ. 1995. № 41. Ст. 7162

19. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 (с изменениями)// СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770

20. Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 10 апреля 2002 года по делу №КГ-А40/1290-02.

21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 года №2061/99.

22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 февраля 2005 года №1061/05.

23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 10 января 2003 года по делу № А50-14081/2000-5-12.

24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 18 марта 2005 года по делу № А88-19841/2065-9-16.

25. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1996г.//Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, № 5

26. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 10

27. Права человека: Основные международные документы. - М., 1989

28. Ающева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования //"Законодательство", № 8, август 2004

29. Басин В.В. Современная жилищная политика России//Басин В.В., Гончало Б.М., Крашенников П.В. –М., 1994

30. Брагинский М. Объекты гражданский прав // Брагинский М., Суханов Е., Ярошенко К.// «Хозяйство и право» 1996, №5.

31. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. № 4

32. Гражданское право. В 2-х томах. Т 1и 2. /Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М., «Проспект», 1998.

33. Гражданское право. Учебник для вузов. В 2-х томах. Т. 2 // Под ред. Е.А. Суханова. – М., «БЕК», 2006.

34. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. – М., «Юрид. лит.», 1983

35. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М., «Дело», 2009.

36. Грудцина Л.Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции //"Законодательство и экономика", № 7, июль 2005

37. Грудцина Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее //"Законодательство и экономика", № 6, июнь 2005

38. Грудцина Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность жилища //, "Адвокат", № 7, июль 2005

39. Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М., «Спарк», 1997

40. Евстегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов //"Журнал российского права", № 8, август 2004

41. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Инструкция о порядке приватизации жилищного фонда. Законодательство о приватизации жилищного фонда. Комментарии. - М., 1995

42. Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? / "Адвокат", № 5, май 2004

43. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). -М., «Юрайт-Издат», 2004

44. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации //под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2005.

45. Конституция Российской Федерации. Комментарий. – М., «БЕК», 1994

46. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. –М., Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005

47. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. Справочное пособие. -М., 1998

48. Макаров Г.П. Новый жилищный Закон РФ // Макаров Г.П., Трошин Е.В., Федоров П.И. – М., 1994

49. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях // "Адвокат", № 7, июль 2002

50. Международное публичное право. Сборник документов. В 2-х томах. – М., « БЕК», 1997

51. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить). – М., "Волтерс Клувер", 2004

52. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М., «Юринформцентр», 2003

53. Применение жилищного и градостроительного законодательства //М.В. Дорофеев, А.В. Кирилин// "Право и экономика", № 8, август 2005

54. Правовые проблемы доступного жилья //А.В. Шичанин, О.Д. Гривков//"Законодательство и экономика", № 9, сентябрь 2005

55. Потяркин Д.Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве//»Журнал российского права», 2000, №2.

56. Потяркин Д.Е. Заключение договора // Хозяйство и право, 1997, № 11.

57. Российская газета, 1997, 5 августа.

58. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М., «ИНФРА-М-НОРМА», 1997

59. Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" /Отв. ред. В.Б.Исаков - М., «Юрайт-Издат», 2003

60. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР /Отв. ред. В.Б.Исаков - М., «Юрайт-Издат», 2003

61. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М., «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2005

62. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М., «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2005

63. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) – М., «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2005

64. Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) //"Журнал российского права", № 8, август 2005