«Залог недвижимости (ипотека) по законодательству Российской Федерации»

Роль государства в отношениях ипотечного (залогового) кредитования заключается в формировании и развитии правового института, обеспечивающего права кредиторов-залогодержателей и инвесторов, которые предоставляют долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечении социальных гарантий для граждан, которые приобретают жильё посредством ипотечных кредитов. Поэтому важным в правовом институте ипотеки является оптимальный баланс прав, на основе которого система кредитования должна быть рентабельной и минимально рисковой для банков, и в то же время безопасной и доступной для заемщиков.

Немаловажный аспект правового института залога – это его взаимосвязь с институтом страхования ипотеки. Без этого правового аспекта правовой институт залога не будет полноценным и не сможет эффективно развиваться. В последний период возросли продажи жилья в ипотеку, и, существенно возросло количество заключаемых договоров комплексного ипотечного страхования. Существенно повысилось количество судебных споров по исполнению сторонами обязательств, которые являются производными из договора комплексного ипотечного страхования. Все правоведы, как теоретики, так и практикующие юристы отмечают недостаточность законодательной базы правового регулирования ипотечного страхования с учетом его сложности.

Необходимость гармонизации отмеченных гражданско-правовых отношений для заемщиков и кредиторов показал ипотечный кризис в США 2006 года, который привёл страну к «ипотечной лихорадке». Поэтому необходимо постоянное совершенствование законодательства ипотечного кредитования, которое должно основываться на анализе истории, развитии и современного состояния правового института ипотечного кредитования, в связи с чем, исследование залога недвижимости (ипотеки) по законодательству Российской Федерации представляется актуальной темой выпускной квалификационной работы магистра.

Степень изученности темы. До конца XIX века не было фундаментальных трудов, которые были посвящены теоретическим аспектам правового института залога недвижимости. Если говорить о древнерусском праве, то залог упоминается в ссудной грамоте 1467 года.

Более поздние российские дореволюционные правоведы, такие как А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, В.А. Удинцев приводят факты по развитию и становлению залога недвижимости. У дореволюционных юристов можно встретить сведения о возникновении и становлении института. Указанные известные юристы-исследователи института залога в своих трудах приводят довольно обширный материал, иллюстрирующий эволюцию залога с момента его зарождения в римском праве и до закрепления в развитых правовых системах конца XIX в.

В результате возникновения права частной собственности на землю российское залоговое право в целом, и институт ипотеки в частности, развивалось с учетом соблюдения интересов залогодержателей и залогодателей, обеспечивая первым широкие возможности удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества, а вторым - право распоряжения имуществом, являющимся предметом залога. Важно заметить, что по древнерусскому праву залог составлял вид отчуждения, поскольку залогодержатель по установлении залога был правомочен немедленно вступить во владение заложенным имуществом. Впоследствии подобное значение ипотеки изменилось, но многие дореволюционные российские юристы высказывали мнения о принадлежности залогового права к числу вещных прав. Такого же мнения придерживался и принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР, рассматривая залог как вещное право и регулируя его нормами, содержащимися в разделе «Вещное право». Действующий же Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятие «вещное право».

Указанное неминуемо привело к возрастанию интереса представителей цивилистического сообщества к изучению теоретических и практических вопросов как залогового права, в целом, так и договора ипотеки (залога недвижимости), в частности. Происхождение, правовая природа, признаки института ипотеки, а также отношения сторон по договору ипотеки рассматривались, в частности в работах И.А. Базанова, А.А. Вишневского, О.С. Иоффе, В.В. Смирнова, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой. Необходимо отметить также труды М.М; Агаркова, Э.Р. Бугулова, В.А. Горемыкина, И.Б. Новицкого, в которых также приводится анализ признаков залоговых правоотношений.

С принятием Закона об ипотеке отмечается всплеск научных исследований доктринальных проблем и правоприменительной практики, касающихся договора ипотеки (залога недвижимости). Появляются на свет официальные комментарии рассматриваемого Федерального закона в редакции таких видных деятелей как М.И. Брагинский, И.Д. Грачев, СП. Гришаев, Б.Д. Завидов, А.Н. Кайль и др. Вопросы эволюции ипотеки в России качестве самостоятельного гражданско-правового института находят отражение в работах И.В. Довдиенко, А.В. Карпова, А.В. Толкушкиной. Вопросы недействительности договора ипотеки нашли свое отражение в учебной литературе под авторством Н.В. Рабиновича, В.А. Тархова. Одно из изданий, посвященных залогу, в том числе недвижимого имущества (ипотеке), является монография под редакцией А.А. Лупу и И.Ю. Оськиной.

Вопросы развития, проблем и перспектив правового института залога достаточно основательно исследуются в научных статьях Р.С. Бевзенко. В настоящее время появилась много научных статей по актуальным вопросам правового регулирования института ипотеки. Есть и исследования, посвященные совершенствованию правового регулирования ипотечного страхования.

Вместе с тем в настоящее время отсутствуют научные работы с комплексным подходом к изучению правового регулирования договора ипотеки как отдельного института гражданского права. Отсутствует должным образом аргументированный, комплексный правовой анализ действующего законодательства об ипотеке на предмет наличия противоречий, пробелов и недоработок. Отмеченное и обуславливает проблему исследования.

Объект исследования – это общественные отношения, которые складываются при использовании института ипотеки.

Предмет исследования – проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, а также перспективы развития правового регулирования ипотеки.

На основе объекта, предмета сформулирована цель исследования, которая раскрывает ряд аспектов предметной области.

Гипотеза заключается в том, что наиболее значимые пробелы и коллизии правового института залога недвижимости (ипотеки) связанны с принципом единства земельного участка и строений на нем.

Цель исследования заключается в комплексном анализе теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в историческом аспекте развития и в современных условиях, выделении на основе него перспектив развития ипотечного законодательства.

На основе цели поставлен ряд задач:

1. Провести обзор истории развития правового института залога недвижимости (ипотеки) в России и европейском праве;

2. Рассмотреть правовое регулирование договора ипотеки: понятие, признаки, классификацию;

3. Проанализировать предмет, субъектный состав договора ипотеки, содержание договора, правила его заключения;

4. Выявить проблемы правового института залога недвижимости (ипотеки) в современном российском праве;

5. Рассмотреть перспективы развития правового института залога недвижимости (ипотеки).

Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании правовых основ ипотечного кредитования, разработке и обосновании конкретных предложений по совершенствованию законодательства.

Личный вклад. Автор выявил взаимосвязь развития ипотечного страхования и ипотечного кредитования, а также отсутствие законодательной базы регламентирования ипотечного страхования, где был бы учтен методологический опыт в этой сфере.

Положения, выносимые на защиту:

1. Разработан организационно-правовой механизма ипотечного страхования финансовых рисков на основе государственных гарантий. В связи с отсутствием законодательной базы, регламентирующей ипотечное страхование предлагается, разработать закон «Об ипотечном страховании», где законодательно закрепить на основе анализа методологический опыт ипотечного страхования в России.

2. Залогодержатель – это банк, но у нас нет ипотечных банков, поэтому нет и выпуска, оборота закладных, как самых ликвидных бумаг. Поэтому необходимо дополнить банковское законодательство о новых видах кредитных учреждений, ипотечных банков, с правом эмиссии закладных бумаг.

3. Внести в п.1. ст.29 Закона об ипотеке, что если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок, должны использовать его по целевому назначению.

4. Законодательно запретить ипотеку земельного участка, который меньше минимального размера, определенного актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В рамках методологии исследования использовались диалектический, исторический, логический, сравнительно-правовой, исторический методы исследования.

Диалектический метод позволил рассмотреть развитие правового института ипотеки.

Формально-логический позволил уточнить отдельные дефиниции.

Сравнительно-правовой метод позволил сравнить правовое регулирование ипотеки в России и за рубежом.

Исторический метод стал основой историко-правового исследования в работе.

Нормативно-правовая база. В процессе выявления основных проблем института залога (ипотеки), уточнении понятия «недвижимость» и других дефиниций были проанализированы Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Проблема неурегулированности залога земельного участка была вывалена при изучении Земельного кодекса РФ и Закона об ипотеке.

Теоретическая значимость работы обуславливается дополнением отдельных определений по правовому институту ипотеки, а, именно, уточнением определений, таких как: залог, договор ипотеки, недвижимость.

Практическая значимость заключается в том, что предложения по совершенствованию законодательства, отмеченные в положениях на защиту, а также уточненные дефиниции ряда понятий могут быть использованы в правотворческой практике. Также результаты магистерской диссертации могут быть использованы при формировании учебных и семинарских курсов для студентов и учащихся средних профессиональных учебных заведений, которые обучаются по направлению «Гражданское право».

Апробация. Результаты диссертации планируется представить на научно-профессиональной конференции академии, а также в рамках двух публикаций:

1. История развития правового института залога недвижимости (ипотеки) в римском, зарубежном и российском праве: сравнительный анализ. Объем 5 стр. текста или 0,68 а.л.

2. Совершенствование института ипотечного страхования в России с целью развития института залога (ипотеки). Объем 5 стр. текста и 0,74 а.л.

Структура работы включает введение, три главы, заключение, глоссарий, список источников, сокращений, приложения. Работа представляет машинописный текст объемом 114 страниц, включает 72 источника, что соответствует требованиям к магистерским работам.

5. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)//Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147

+ еще 67 источников