«Выбор формы финансирования девелоперского проекта по строительству гостиницы»

 управление коммерческой недвижимостью;

 аренда недвижимости;

 долевое строительство и посредническая деятельность на первичном рынке жилья;

 загородная недвижимость;

 продажа конфискованного имущества;

 консалтинг;

 оценка;

 юридические консультации;

 исследование, анализ и прогнозирование рынка;

 обучение.

Каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческих объектов.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

Основным моментом при осуществлении девелоперской деятельности является выбор формы финансирования реализуемых проектов, связанных с объектами недвижимости.

Целью дипломной работы является исследование теоретических и практических аспектов выбора форм инвестирования в девелоперские проекты и разработка рекомендаций по определению конкретной формы финансирования для действующей девелоперской компании, реализующей инвестиционный проект по строительству гостиницы.

Достижение поставленной цели потребовало постановки и решения следующих задач, отражающих структуру и последовательность исследования:

 рассмотреть теоретические аспекты выбора формы инвестирования в объекты недвижимости с выделением субъектов и источников данного процесса;

 изучить основные формы инвестирования в объекты недвижимости;

 проанализировать практику осуществления девелоперского проекта в области коммерческой недвижимости;

 провести расчет показателей эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы;

 дать оценку возможных форм финансирования данного девелоперского проекта;

 сделать вывод о наиболее эффективной и экономически целесообразной форме финансирования;

Предметом исследования являются экономические отношения между девелопером и потенциальными инвесторами при финансировании реализации инвестиционного проекта по строительству объекта коммерческой недвижимости.

В качестве объекта исследования выступает девелоперская компания «Верх-Исетская».

Теоретико-методологической базой исследования послужили современные теоретические подходы отечественных и зарубежных ученых к изучаемой проблеме, изложенные в научных трудах, периодических изданиях, учебной и справочной литературе, практических пособиях, законах и др. На разных этапах исследования применялись сравнительный, аналитический, экономико-статистический, графический методы.

Структурно работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении раскрыта основная цель работы и поставлены задачи, требующие решения в процессе исследования темы дипломной работы, а также актуальность и необходимость исследования, которые предопределили выбор темы, методы, объект и предмет исследования.

В первой главе раскрываются теоретические аспекты выбора формы инвестирования в объекты недвижимости с выделением субъектов и источников данного процесса и изучением основных форм инвестирования в объекты недвижимости.

Во второй главе проводится анализ практики осуществления девелоперского проекта в области коммерческой недвижимости, проводится расчет показателей эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы.

В третьей главе дается оценка возможных форм финансирования данного девелоперского проекта и делается вывод о наиболее эффективной и экономически целесообразной форме финансирования.

Четвертая глава посвящена Природопользованию и охране окружающей среды.

В заключении обобщаются основные выводы по теме исследования.

Екатеринбург все больше приобретает элементы мирового города в связи с концентрацией в нем дипломатических миссий, офисов транснациональных корпораций, представительств иностранных фирм, международных культурных организаций, информационных сетей и транспортных коммуникаций.

Современное экономическое развитие Екатеринбурга определяется не только уровнем промышленного производства крупных предприятий, но и состоянием торговли, сферы услуг, финансового рынка. Географическое расположение города на границе Европы – Азии и пересечении транспортных путей способствует усилению этой тенденции. Кроме того, широкий спектр туристских ресурсов Екатеринбурга и, как следствие, возможности его позиционирования как города, интересного для различных групп туристов, создают предпосылки для значительного роста количества гостей города (как российских, так и иностранных), приезжающих в Екатеринбург с разнообразными целями.

Строительство новых гостиниц может существенно повысить не только привлекательность туристского направления, увеличив поток туристов, но и усилить деловую активность.

Основную часть клиентов гостиниц Екатеринбурга составляют бизнес-клиенты, приезжающие в город с деловыми и профессиональными целями – 66%, далее следует досуг и отдых – 14,5%, лечение – 0,8%, прочие – 21,7%.

За последние годы на фоне положительной динамики въездного потока в целом происходило постепенное увеличение сроков пребывания гостей в гостиницах Екатеринбурга – с 2,4 ночевок в 2006 году до 3,2 в 2010 году. Подобные сроки пребывания в гостиницах характерны, в первую очередь, для посетителей, прибывающих в Екатеринбург с профессиональными целями.

Прогноз ситуации на рынке на ближайшие 5-10 лет предполагает, что наибольшим спросом у гостей, прибывающих в Екатеринбург, будет сохраняться на услуги самых дешевых и недорогих средств размещения, каковыми являются гостиницы уровня 2 и 3 звезды. Именно эти категории гостиниц являются наиболее востребованными. Это обусловлено тем, что основным клиентом екатеринбургских гостиниц является российский командировочный приезжий, имеющий ограниченные суточные расходы.

Однако, несмотря на позитивные изменения в сфере гостиничного хозяйства за последние несколько лет, по прежнему существует ряд негативных факторов, сдерживающих развитие Екатеринбурга, как делового и туристического центра:

 низкая конкурентоспособность гостиниц со старым номерным фондом;

 нехватка гостиничных мест (спрос на гостиницы уровня 2-3 звезды);

 узкий перечень дополнительных услуг в гостиницах;

 высокая стоимость гостиничных номеров;

 слабое взаимодействие гостиниц и туристических фирм города;

 слабая рекламно-информационная поддержка гостиниц;

 наличие теневого рынка «съемных» квартир для размещения туристов.

Несмотря на наличие сдерживающих факторов, отрасль гостиничного сервиса Екатеринбурга является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. Однако следует отметить, что насыщение этого сегмента участниками, на период 5-7 лет не произойдет. Период заполнения с учетом растущих темпов ввода в эксплуатацию новых и ремонта существующих гостиниц продлиться до 2015 г.

В качестве подтверждения возможности и перспективности развития гостиничного бизнеса в Екатеринбурге можно привести примеры обеспеченности различных городов Европы номерным фондом.

Таблица 5 – Примеры обеспеченности городов номерным фондом гостиниц

Город Количество номеров на 1000 жителей

Москва 8,1

С. Петербург 6

Екатеринбург 2,9

Лондон 37,2

Париж 29,8

Рим 35,0

Мюнхен 17,3

2. Описание предоставляемых услуг.

Гостиница будет предоставлять следующие виды услуг гостям Екатеринбурга и его жителям:

 Размещение в 140 гостиничных номерах (одноместные, двухместные), оборудованных соответствующим образом.

 Мини-бар в каждом из 140 гостиничных номеров.

 Питание в гостинице (завтрак включается в стоимость проживания, обед и ужин).

 Коммуникационные услуги (телефонная связь, Интернет, факс и т.д.)

 Прочие услуги (чистка одежды и обуви, глажение, аренда сейфа у администратора и пр.).

 Предоставление мест в охраняемой подземной парковке на 35 автомобилей.

Помимо этого, гостиницей будет предоставляться целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ авиа и железнодорожных билетов, заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п.

3. Оценка уровня конкуренции.

В настоящее время в Екатеринбурге насчитывается 83 гостиницы различных типов и размеров.

Таблица 6 – Распределение гостиниц по звездности

Показатель звездности Количество гостиниц

5 звезд 2

4 звезды 13

3 звезды 43

2 звезды 32

Следует отметить, что большее число гостиниц 2 звезд представляют собой мини-гостиницы или гостиницы квартирного типа с малым номерных фондом и ограниченным спектром сопутствующих услуг.

Таблица 7 – Распределение гостиниц по территориальному расположению

Район расположения Количество гостиниц

Автовокзал

7

Ботанический

1

ВИЗ

2

Вокзальный

1

Втузгородок

3

Кольцово

1

Парковый

6

Пионерский

3

Сибирский тракт

2

Синие Камни

1

Старая Сортировка

1

Уктус

4

Уралмаш

6

Центр

45

Продолжение таблицы 7

Район расположения Количество гостиниц

Шарташ

1

Широкая речка

2

Эльмаш

1

Юго-Западный

3

Основными конкурентами планируемой к строительству гостинице являются: гостиница «Свердловск», гостиница «Уктус», гостиница «А-Класс Отель».

По количеству номерного фонда и перечню сопутствующих услуг конкурентом является только одна гостиница из списка - гостиница «Свердловск». Однако следует отметить, что здание гостиницы построено в 1969 году. Большая часть номерного фонда является изношенным.

Гостиница «Уктус» (78 номеров) и гостиница «А-Класс Отель» (30 номеров) соответствуют только территориальным местоположением – удалены от центра города.

В качестве вывода следует отметить, что уровень конкуренции в сегменте рынка гостиничных услуг Екатеринбурга, в котором планируется позиционирование строящейся гостиницы, является низкий.

4. План маркетинга.

В ценообразовании услуг гостиницы использован метод установления цены на основе уровня текущих цен в соответствующем сегменте рынка.

Таблица 8 – Цены на услуги гостиницы

Наименование услуги Цена, руб.

Гостиничные номера 2 500,0

Мини-бар в номерах 340,0

Питание в гостинице 200,0

Услуги МТС, интернет, факс 96,0

Прочие услуги 100,0

Выбор метода ценообразования обусловлен тем, что эластичность спроса в данном сегменте гостиничных услуг невозможна к определению.

Таблица 9 – SWOT таблица

Сильные стороны Слабые стороны

Система распределения

1. Учет потребностей клиентов;

2. Организация обучения персонала;

3. Работа по различным формам платежей;

4. Накопление опыта продаж и создание базы данных о клиентах 1. Недостаточный собственный опыт рекламы;

Предоставляемые услуги

1. Возможность предоставления услуг в соответствии со специфическими пожеланиями клиентов;

2. Перспективное планирование объемов продаж;

3. Предоставление сопутствующих услуг 1. Отсутствие возможности влиять на контрагентов;

2. Сертификация предоставляемых услуг;

Собственные финансовые средства предприятия

1. Финансовая независимость 1. Недостаточность оборотных активов и мест для оперативного реагирования на повышение спроса

Организация управления

1. Мобильная реакция на изменение условий на рынке;

2. Наличие квалифицированных групп работников 1. Высшее руководство распределяет ресурсы и кадры

Имидж гостиницы

1. Высокий уровень обслуживания 1. Выполнение принятых обязательств при минимальной или нулевой прибыли

Общество

1. Расширение рынков сбыта 1. Изменение политической ситуации;

2. Незастрахованность бизнеса

Тенденции развития рынка

1. Расширение услуг сервиса 1. Принятие новых стандартов

Конкуренты

1. Ухудшение позиций конкурентов из-за неудовлетворительного менеджмента 1. Снижение цен у конкурентов

Распределение

1. Растущая потребность в услугах гостиниц;

2. Подъем экономики, увеличение спроса;

3. Рост реальных доходов населения 1. Коррумпированность чиновников;

2. Риск при оценке платёжеспособности клиентов

Потребители

1. Выход на новые сегменты рынка;

2. Оказание услуг на уровне мировых стандартов -

Проведённый анализ определяет избрать для гостиницы маркетинговую стратегию ограниченного роста за счёт:

 Заполнения избранной рыночной ниши;

 Совершенствования предоставляемых услуг;

 Глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку номерного фонда гостиницы.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств является предпочтительней для инвесторов, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы — физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных и привлеченных средств в форме средств финансирования в объекты недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, долговые обязательства, паевые инвестиционные фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

 финансирование с помощью только собственного капитала;

 финансирование с помощью заемного капитала;

 финансирование с помощью смешанного капитала — собственного и заемного.

Девелопмент как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости, включающем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, и объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, де-велопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Девелопер — предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В рамках исследования выбора форм финансирования выбран инвестиционный проект по строительству гостиницы, реализуемый девелоперской компанией «Верх-Исетская». На первом этапе будет проводилась оценка проекта, на втором – выбор формы финансирования с расчетом влияния каждой на показатели проекта.

В рамках проведенного анализа показателей эффективности проекта по организации гостиницы, а также с учетом рыночной практики сферы гостиничных услуг и длительного срока запуска проекта на расчетные объемы предоставления услуг, можно сделан вывод о целесообразности реализации проекта по строительству гостиницы.

В рамках исследования и оценки влияния на проект выбор проводился среди следующих источников финансирования:

1. Собственные средства компании «Верх-Исетская», либо проектное финансирование с привлечением стороннего стратегического инвестора;

2. Инвестирование, основанное корпоративных заимствованиях;

3. Создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости;

4. Привлечение банковского инвестиционного кредита.

В рамках проведенного анализа по формам финансирования сделан следующий вывод. Использование собственных средств или привлечение проектного финансирования по показателям проекта является наиболее эффективным. Однако, в связи с тем, что девелоперская компания «Верх-Исетская» не имеет требуемого объема собственных средств, а также отсутствие гарантий при привлечении стратегического инвестора, определяющих статус компании «Верх-Исетская» в качестве управляющей гостиницей на весь срок реализации проекта, эта форма финансирования является нецелесообразной. Наиболее эффективной и экономически оправданной является форма привлечения – создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. В этом случае показатели инвестиционного проекта будут наиболее оптимальными.

5. Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. — СПб.: Изд-во «Юрид. центр «Пресс», 2004. 300 С.

6. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. — М.:ИНФРА-М, 2004. 250 С.

7. Вахрин Л. И. Организация и финансирование инвестиций (сборник практических задач и конкретных ситуаций): Учеб. пособие. 2-е изд., исправл. и доп. — М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2005. 650 С.

8. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н.,Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П. Г. Грабового. — М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 2004. Ч. 1.326 с.; Ч. II. 436 С.

9. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2005. 520 С.

10. Дудин Е. П., Щукин А. К. Что такое девелопмент. — М.: Монолит, 2005. 300 С.

11. Евтеев С. В., Еременко В. П., Рыбное Е. И., Фролов В. П. Управление проектами в строительстве: Учеб. пособие / Под ред. В. П. Фролова. — СПб.: СПб ГАСУ, 2004. 424 С.

12. Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учеб.-практ. пособие. — М., 2004. 189 С.

13. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. — СПб.: Изд-во СПб ГУ, 2005. 490 С.

14. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). — СПб.: Питер, 2006. 360 С.

15. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб.: Питер, 2004. 280 С.

16. Овсянникова Т. Ю. Инвестиции в жилище: Монография. — Томск: Изд-во Томского государственного архитектурно-строительного университета, 2005. 379 С.

17. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством / Под общ. ред. проф. П. Г. Грабового и проф. Л. Н. Чернышева. — М.: Реалпроект, 2004. 528 С.

18. Секо Е. В. Финансирование и кредитование строительства. — СПб.: СПб ГАСУ, 2004. 220 С.

19. Секо Е. В., Малинина К. В., Калинина Н. Л. Ценные бумаги. — СПб.: СПб ГАСУ, 2005. 180 С.

20. Сергеев И. В., Веретенников И. И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. — М.: Финансы и статистика, 2007. 327 С.

21. Серов В. М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2007. 400 С.

22. Цапу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере (на примере Санкт-Петербурга). — СПб.: СПбГАСУ, 2004. 165 С.

23. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общ. ред. Л. Э. Лимонова, Т. В. Веласовой. — СПб.: ГПМЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2005. 420 С.

24. Управление строительными инвестиционными проектами/ Под общ. ред. В. М. Васильева, Ю. П. Панибратова. - М.: АСВ; СПб.: СПб ГАСУ, 2006. 247 С.

25. Экономика и управление недвижимостью, примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие / Под общ. ред. проф. П. Г. Грабового. — М., 2006. Ч. 1, 2. 480 С.

26. w*w.develug.r*

27. development.mian.r*

28. w*w.incom-development.r*

29. w*w.tdevelop.r*

30. w*w.veles-development.r*

31. w*w.dvi-group.r*

32. w*w.dvoretsky.r*

33. systemestate.spb.r*

34. w*w.trust-group.r*

35. w*w.kapital-rus.r*

36. w*w.finam.r*

37. w*w.atlas-capital.r*

38. w*w.troika.r*

39. w*w.altrc.r*

40.w*w.alt-invest.r*