«Проблемы оценочной деятельности на примере ООО ЭПА «Восточное»»

Одним из «приобретений» рыночной экономики стало появление новой для современной России профессии оценщика.

Сегодня специалисты в этой области востребованы при подготовке сде-лок купли-продажи собственности, исчислении налогов, выдаче и получении кредитов, определении величины ущерба. Без их участия не воплощается в жизнь ни одна серьезная налоговая и имущественная реформа.

В России в настоящее время принято и достаточно успешно применяется законодательство в области оценки. Но, несмотря на динамичное развитие оце-ночной деятельности, в этой области остается еще много проблем, в том числе и на законодательном уровне. В связи с этим выбор темы дипломной работы чрезвычайно актуален на сегодняшний день.

Сегодня на территории Удмуртской Республики действуют 64 лицензии на оценочную деятельность. 51 из них выдана юридическим лицам, 13 – инди-видуальным предпринимателям.

Одним из крупнейших оценщиков является ООО ЭПА «Восточное», ко-торое является объектом исследования дипломной работы.

Цель дипломной работы – на основе исследования теоретических и прак-тических аспектов оценочной деятельности выявить проблемы в области оцен-ки и предложить пути их решения.

Для успешного достижения цели дипломной работы в процессе ее вы-полнения должен быть решен ряд задач:

-исследовано состояние и перспективы развития оценочной деятельности в РФ на современном этапе;

-дана организационно-экономическая характеристика ООО ЭПА «Вос-точное»;

- проведен анализ деятельности ООО ЭПА «Восточное» на рынке предос-тавления оценочных услуг.

Методологической основой дипломной работы являются работы отечест-венных и зарубежных авторов, посвященные подходам к процедурам оценоч-ной деятельности, а также материалы ООО ЭПА «Восточное».

Структурно дипломная работа состоит из трех глав, введения и заключе-ния. В первой главе дипломной работы дается анализ истории развития оце-ночной деятельности в РФ, даются ее общественно-политические предпосылки. Кроме этого, в первой главе раскрываются правовые аспекты оценочной дея-тельности, ставятся проблемы и определяются перспективы развития оценоч-ной деятельности.

Вторая глава посвящена организационно-экономической характеристике ООО ЭПА «Восточное». Здесь представлена организационно-правовая форма и основные виды деятельности организации, дана характеристике персонала, проведена оценка основных экономических показателей деятельности агентст-ва.

Третья глава посвящена анализу деятельности агентства на рынке предос-тавления оценочных услуг. В данной главе дан анализ работ в области оценки объектов движимого и недвижимого имущества, в области оценки бизнеса. Кроме этого в третьей главе исследуются проблемы деятельности агентства на рынке и определяются пути их решения.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в от-чете, признается достоверной, опровергнуть заключение можно только по ре-шению суда. По сложившейся практике результаты оценки одного объекта, проведенные разными оценочными компаниями, могут отличаться на 15-20% по причине применения различных методик оценки в рамках утвержденных подходов. Если результаты оценки одного объекта различаются на большую величину - значит, работа одной из компаний является некачественной либо ре-зультат сознательно искажен.

Положительным моментом принятия поправок в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» можно считать отказ от госрегулиро-вания оценочной деятельности к саморегулированию.

Зато многие проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оцен-щики, остались нерешёнными. Например, так и остались в одной «куче» неза-висимые оценщики и оценщики «внутренние», т.е. работающие оценщиками в банке, в страховой, риэлтерской и т.п. компаниях.

Следующим этапом в процессе выполнения дипломной работы явилось исследование деятельности и проблем функционирования конкретного субъек-та оценочной деятельности – ООО ЭПА «Восточное», оказывающего весь спектр услуг в области оценочной деятельности.

Как показали результаты анализ экономических показателей, результатом работы ООО ЭПА «Восточное» за 2003-2005 гг. явилось увеличение выручки от продаж, прибыли и рентабельности продаж. Таким образом, по результатам подраздела делаем вывод, что ООО ЭПА «Восточное» представляет собой ди-намично развивающееся предприятие.

Как показывают данные анализа, на первом месте в структуре оказанных услуг находится оценка имущества, но, за 2003-2005 год наблюдается некото-рое снижение доли услуг в области оценки имущества за счет повышения доли прочих услуг.

Данные исследования показали, что в области оценки имущества наи-больший объем работ проводится в области оценки недвижимости, но, доля ус-луг в области оценки недвижимого имущества за 2003-2005 гг. несколько сни-зилась за счет прироста доли услуг в области оценки движимого имущества.

За анализируемый период наибольший объем услуг в области оценки бизнеса и интеллектуальной собственности был оказан предприятиям промыш-ленности, на втором месте идут услуги субъектам малого предпринимательст-ва, на третьем месте услуги предприятиям строительной отрасли.

В процессе работы на рынке у агентства возникают определенные про-блемы. Так, в рамках процедуры исполнительного производства не всегда воз-можно должным образом осмотреть объект и получить необходимые докумен-ты. В таких ситуациях приходится ссылаться на среднеотраслевые данные, что, конечно, снижает точность определения рыночной стоимости имущества.

Так, в настоящий момент основными проблемами, с которыми приходит-ся сталкиваться ЭПА «Восточное» при выполнении процедур сравнительного подхода, являются невозможность проверки выполнения всех условий и требо-ваний, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недви-жимости могла считаться рыночной, недостаточная полнота данных о физиче-ских и экономических характеристиках объектов-аналогов. Проблемы, на наш взгляд, являются труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Кроме этого в деятельности агентства на рынке существует проблема - как согласовать (сопоставить, объединить, комплексировать, свернуть) три оценки, полученные этими тремя методами в единую оценку, которую оценщик должен представить заказчику. Количественно решить эту сложную задачу предлагается эвристическим методом (т.е. без расчетов) на основе суждения эксперта.

С целью снижения вероятности появления ошибок необходимо повышать профессиональный уровень персонала. Для этого ЭПА «Восточное» необхо-димо провести переподготовку персонала.

5. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22 января 2003 № 183-р Об Учебно-методическом совете по оце-ночной деятельности Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

6. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 18.12.2002 № 4346-р о составе Совета потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации.

7. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации об утверждении состава Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации от 13.11.00г. №972-р

8. Азгальдов Г.Г. Проблема согласования оценок и ее возможное в реше-ние. М.: 2006.

9. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, 2002.

10. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая соци-ально- экономическая реальность – СПб: МАИЭС, 2002.

11. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Фи-нансы и статистика», 2002.

12. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2003.

13. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2003.

14. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости». — СПб: Пи-тер, 2004.

15. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимов И.Н. «О повышении дос-товерности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа». // Вопросы оценки, №1, 2004.

16. Гриненко С.В.Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таган-рог: Изд-во ТРТУ, 2004.

17. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издатель-ско-книготорговый центр «Маркетинг», 2003.

18. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 2002.

19. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в совре-менном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2004.

20. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2003.

21. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 2002.

22. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 2002.

23. Материалы сайта Российского общества оценщиков. w*w.mrsa.valuer.r*.

24. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2004.

25. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 2002.

26. Международные стандарты оценки МСО -1. МСО - 5.

27. Оценочная деятельность: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федо-товой М.А. – М.: «Финансы и статистика», 2003.

28. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 2004.

29. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 2004.

30. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: «Издательство ПРИОР», 2004.

31. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2004.

32. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных про-ектов. М.: АО Консалтбанкир, 2003.

33. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое ре-гулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2003.

34. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимо-сти Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 2002.

35. Тарасевич Е.И. Оценочная деятельность. СПб.: СПбГТУ, 2002.

36. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2003.

37. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

38. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ, СПб, 2003.

39. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 2002.

40. Шипова Е.В. Оценка интеллектуальной собственности: Учеб.пособие. – Иркутск: Изд-во БГУЭП,2003.

41. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

42. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

43. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2004.

44. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2005.

45. Управление имуществом: Учебник для вузов /Под общ. ред. Гра-бовского П.Г. - М.: 2004.