«Процесс оценки недвижимости на примере земельного участка»

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка не-движимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и пред-положений в отношении используемых в расчетах данных.

Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта. Оценка недвижимости – эффективный инструмент для решения задач, связанных с любыми манипуляциями, касающимися земельных участков, квартир, жилых домов и другого рода объектов.

Цель данной работы – рассмотреть особенности процесса оценки недвижимости на примере земельного участка

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земельные участки (земли) являются недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами .

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

 земли сельскохозяйственного назначения;

 земли населённых пунктов;

 земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

 земли особо охраняемых территорий и объектов;

 земли лесного фонда;

 земли водного фонда;

 земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;

 каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;

 возможно многоцелевое использование земли:

а) как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,

б) как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

 земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

 в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий иди сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли;

 использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Под экономической оценкой земельного участка следует понимать деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

8. Буркова Р.Ф. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. Кемерово: Кемеровский ин-т (фил.) РГТЭУ, 2022.

9. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2023.

10. Васин П.Н. Оценка инвестиционной стоимости объектов недвижимости: учебное пособие. Новосибирск: СибАГС, 2019.

11. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.: Маросейка, 2019.

12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: КноРус, 2021.

13. Ковтуненко М.Г., Пархоменко В.А. Оценка недвижимости: учебно-методическое пособие. Краснодар: Кубанский гос. технологический ун-т, 2023.

14. Москвич В.К. Типология и техническая оценка объектов недвижимости: учебное пособие. Краснодар: ФГБОУ ВПО "Кубанский гос. технол. ун-т", 2023.

15. Сейс С. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности. М.: Российское о-во оценщиков, 2019.