«Актуальные вопросы правового регулирования договора ипотеки»

Вместе с тем проблемы, связанные с правовым регулированием ипотеки, не смогли быть решены принятием закона об ипотеке, поскольку сам закон носил компромиссный характер и не решил многих острых проблем. После издания данного закона принято считать, что произошло три этапа реформ залогового права, проведение которых до сих пор приводят к разночтению Гражданского кодекса Российской Федерации и специального закона об ипотеке.

Актуальность темы обусловлена, в первую очередь тем обстоятельством, что залог, как способ обеспечения исполнения обязательства, представляет собой одну из наиболее устойчивых, а потому востребованных форм защиты имущественных прав кредитора, поскольку позволяет получить в дальнейшем удовлетворение из стоимости имущества, которое передано в залог по договору, с преимуществом перед другими кредиторами залогодателя. Во - вторых, актуальность темы подтверждается изменениями, произошедшими в третьей реформе залогового права, которые вступили в силу с 1 июля 2014 года, направленные на серьезную деформализацию залоговых отношений, призванная упростить договорный процесс. А с 1 июля 2017 года в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступили в силу очередные редакционные правки. В-третьих соотношение нормативно-правовых актов зачастую вызывают коллизию правовых актов, недостаточную регламентации в правовых актах существенных условий договора, что влечет за собой вероятность признания договора незаключенным, а судебная практика не всегда достаточна для регулирования отдельных вопросов.

Степень научной разработанности темы. Вклад в решение и изучение проблем, касающихся договора об ипотеке внесли известные русские цивилисты дореволюционного периода: И.А. Базанов, Е.В. Васьковский, Л.В. Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др. Труды содержат фундаментальные основы изучения гражданского права, имущественных и обязательственных прав.

Опубликовано множество научных трудов и статей, посвященных отдельным современным проблемам ипотеки недвижимого имущества таких ученых, практиков, юристов и экономистов как Агафонова О.А., Агизин М.А., Басангов Д.Н., Бевзенко Р.С., Викторова Р.Н., Дасько В.Г., Иванников С.Б., Ема В., Киселев А.А., Лепехин И.А., Терновский Е. и тд.

При большом внимании ученых и практиков к правовому механизму регулирования договора об ипотеке, существует потребность его дальнейшего совершенствования, ровно как его выявление и анализ существующих норм.

Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения в области правового регулирования договора об ипотеке.

Предмет выпускной квалификационной работы являются правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие по заключению договора об ипотеке.

Целью выпускной квалификационной работы выступает комплексный анализ специфики правового регулирования договора об ипотеке и внесение предложений по совершенствованию существующего законодательства в данной области.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

- исследовать основы правового регулирования договора об ипотеке;

- определить правовую природу договора об ипотеке;

- определить четкое понятие, предмет, признаки и виды договора об ипотеке;

- изучить точное содержание субъектного состава, взаимоотношения прав и обязанностей сторон договора об ипотеке;

- рассмотреть особенности существенных условий и порядка заключения договора об ипотеке;

- произвести анализ судебной практики по договорам об ипотеке.

Методологическую основу исследования составляет совокупность общенаучных и частно-научных методов познания. За основу взят проблемный метод изложения, что позволило раскрыть основные вопросы изучаемой темы. К общенаучным методам познания относятся диалектико-материалистический и системно-структурный методы. В процессе работы использовались частно-научные методы: логико-юридический,

сравнительно-правовой, историко-правовой, правового моделирования.

Теоретическую базу исследования составляют научные труды в области общей теории права, гражданского, обязательственного, гражданского процессуального права.

Правовая основа исследования включает в себя применимые к объекту исследования нормы и нормативные предписания Конституции РФ, действующего и предшествующего российского гражданского законодательства, российского законодательства иной отраслевой принадлежности (гражданского процессуального и уголовного), зарубежного гражданского законодательства.

При написании выпускной квалификационной работы использовались также постановления и определения Конституционного Суда РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ.

Эмпирическая база исследования состоит из материалов опубликованной и официально неопубликованной, размещенной в справочно-правовых системах «КонсультантПлюс» и «Гарант» практик Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного суда Республики Башкортостан за 2013-2017 гг.

Теоретическая значимость исследования состоит в определении правовой природы договора об ипотеке, определении правовой характеристики договора об ипотеке применительно к существующим классификациям гражданско-правовых договоров, определении понятия договора об ипотеке, выделении его основных признаков, раскрывающих особенности залога недвижимости.

Практическая значимость выпускной квалификационной работы состоит в том, что выявление особенностей субъектного состава, порядка и формы заключения договора об ипотеке, а также конкретизации существенных условий договора об ипотеке будут способствовать устранению неоднозначных ситуаций в судебной практике.

Апробация результатов выпускной квалификационной работы. Проблемные положения настоящего исследования освещены в следующих научных статьях:

- Биктуганова А.М. (Шашкова А.М.), Фирсова Н.В. Правовая природа договора ипотеки // Новое слово в науке: перспективы развития: материалы

VII Междунар. науч.-практ.конф. Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс», 2016. № 1. С. 382-385;

- Биктуганова А.М. (Шашкова А.М.), Фирсова Н.В. Некоторые проблемы правоприменительной практики признания договора ипотеки недействительным // Наука, образование, общество: тенденции и

перспективы развития: материалы III Междунар. науч.-практ. конф. Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс», 2016. № 2. С. 272-276;

- Биктуганова А.М. (Шашкова А.М.), Фирсова Н.В. Существенные условия договора ипотеки // Научные исследования и разработки студентов: материалы 1УМеждунар. студенческая : ЦНС «Интерактив плюс», 2017. С. 320-325.

Структура выпускной квалификационной работы обусловлена целью и предметом работы. Работа состоит из введения, двух глав, семи параграфов, заключения и списка использованных источников.

По договору об ипотеке залогодержатель (одна сторона), который является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству имеет право получить из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству (другой стороны). При этом залогодержатель имеет преимущество удовлетворения своих требований перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке») .

Для того, чтобы раскрыть понятие «договор об ипотеке» необходимо уделить внимание такому общему определению и понятию, как «договор». По цивилистической теории понятие «договор» имеет глубокую историю, которая берет свое начало в римском частном праве. Именно в нем сформулированы основные принципы обязательственных правоотношений, которые в многом отразились в системе дореволюционного права России.

В российской дореволюционной правовой литературе под договором понимали соглашение, из которого возникает обязательство. Шершеневич Г.Ф. определял договор: «соглашение двух или более лиц, направленное к установлению, изменению или прекращению юридических отношений»; Мейер Д.И. писал: «договор - это соглашение воли двух или нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес»; Покровский И.А. понимал договор следующим образом: «способ регулирования отношений между частными лицами сообразно их индивидуальным интересам и потребностям», Победоносцев К.П. подчеркивал: «договором является сознательное соглашение нескольких лиц, в котором они совместно изъявляют свою волю для того, чтобы определить между собой юридическое отношение, в личном своем интересе по имуществу» .

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договор представляет собой соглашение, заключенное между двумя или несколькими лицами, которое направлено на установление гражданских прав и обязанностей, их изменение или прекращение .

В отличие от других юридических фактов договор не только влечет установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, но и непосредственно регулирует в соответствии с законом или соглашением сторон поведение сторон, определяет права и обязанности, а также ответственность .

К обязательствам, которые возникают из договоров, применяются нормы ГК РФ об обязательствах (ст.307-419 ГК РФ), в случае если не предусмотрены иные положения общими нормами ГК РФ о договоре (гл.27 ГК РФ), а также правилами об отдельных видах договоров (п.3 ст.420 ГК РФ). Общие положения о договоре применяются и к многосторонним договорам, если это не противоречит их многостороннему характеру (п.4 ст. 420 ГК РФ).

В своих трудах О.С. Иоффе охарактеризовал следующим образом: «договор, выражая согласованную волю сторон на достижение отвечающей действующему правопорядку цели, порождает, изменяет или прекращает, как правило, соответствующие имущественные правоотношения. Некоторые же договоры наряду с обязательствами порождают также вещные правоотношения. Таким образом, закон четко различает такие понятия, как «договор» и «обязательство». Первое является юридическим фактом, а второе - правоотношением» .

Последствия реформ залоговых отношений свидетельствуют о необходимости совершенствования правового регулирования договора об ипотеке.

На основе проведенного анализа правового регулирования договора об ипотеке можно сделать следующие выводы:

1. Обратившись к понятию «договор об ипотеке», можно сделать вывод о том, что договор об ипотеке - это особенный, но все же не самостоятельный гражданско-правовой договор, это разновидность договора залога. В применении к договору об ипотеке произведено четкое разграничений таких понятий как «договор» и «обязательство». Так, под договором об ипотеке понимается соглашение залогодержателя и залогодателя об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей об установлении, изменении и обязанностей в отношении имущества, являющегося предметом договора. А под обязательством следует понимать правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения последним возложенных на него законом или договором обязанностей.

На основе анализа особенностей договора об ипотеке, выделены его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Данный признак остается характерным несмотря то, что ГК РФ уже не содержит положения о безусловности и универсальности акцессорного характера договора об ипотеке. Вторым отличительным признаком договора об ипотеке, от других обеспечительных договоров, является особый предмет договора - недвижимое имущество. Признак того, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется только для договоров об ипотеке, заключенных до 1 июля 2014 года. Если рассматривать договор об ипотеке с точки зрения установления вещных прав, то договор об ипотеке имеет признак условной сделки, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства.

На основании анализа и обобщения основных концепций определения правовой природы договора об ипотеке, сделан вывод о том, что договор об ипотеке имеет вещно-правовую природу.

Проанализировав виды договоров об ипотеке, можно с уверенностью отметить различие особенностей правового регулирования договора об ипотеке объектов недвижимого имущества. При этом стоит отметить особенные требования к такому предмету договора об ипотеке, как жилые дома и квартиры: они должны быть пригодные для постоянного проживания и отвечающие установленным санитарным нормам и техническим требованиям; обязательное разрешение органов опеки и попечительства при залоге жилых домов и квартир собственниками которых являются несовершеннолетние лица, либо недееспособные или ограниченно дееспособные лица; индивидуальные жилые дома, непосредственно связанные с землей подлежат залогу в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 340 ГК, но только при одновременной ипотеке земельного участка (или его части), на котором находится этот дом.

2. В послесоветское время развитие законодательства о залоге недвижимости на сегодняшний день прошли три этапа. Принятие Федерального закона от 30 декабря 2008 г. №306 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» явилось первым преобразованием залогового права в общем, которое было направлено на профессиональных кредиторов (банков) и профессиональных залогодержателей. Второй этап данной реформы связан с принятием Федерального закона от 6 декабря 2011 г. №405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», вступившего в силу 7 марта 2012 года. Третий этап начался с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 г. №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», основной целью которого явилась устранение существовавших пробелов в законодательстве о залоге.

Таким образом, смело можно отметить, что правовое регулирование ипотеки кардинально меняется с течением времени. Пятый блок поправок к ГК РФ, вступившие в силу с 1 июля 2014 года, внес существенные изменения в регулирование содержания договора залога и залоговых отношений в целом, которые породили в дальнейшем необходимость внесения поправок в Закон «Об ипотеке», последние из которых начали действовать 1 июля 2017 года. Не могут быть адекватно истолкованы такие поправки в ГК РФ, как применение правил ГК РФ о вещных правах к ипотеке, в частности невозможно ответить на вопрос о том, какие из норм о вещных правах подлежат применению к залогу недвижимости, если Раздел ПГК РФ до сих пор не содержит специальных правил об ипотеке как о вещном праве.

3. Правовая характеристика договора об ипотеке на сегодняшний день является дискуссионной. При этом в научно-практических работах цивилистов практически отсутствует отнесение договора об ипотеке к тому или иному виду договора относительно существующих классификаций гражданско-правовых договоров. Учитывая практические особенности договора об ипотеке, сделаны выводы, что договор об ипотеке является консенсуальным, возмездным, взаимным и придаточным. В рассматриваемых классификациях оценка правовым характеристикам договора об ипотеке была дана во взаимосвязи с договором на основное обязательство.

4. Выделены следующие особенности субъективного состава договора об ипотеке. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. При этом кредитор обеспечиваемого обязательства и залогодержатель обязательно должны совпасть в одном лице. В зависимости от того, является ли стороной договора «третье лицо» различается «набор» прав и обязанностей сторон при заключении договора об ипотеке.

С учетом специфики договора об ипотеке и отнесения его

регулирования в ГК РФ к регулированию вещных правах, определена следующая особенность: в отличие от других ограниченных вещных прав ипотека не дает залогодержателю прав владения и пользования заложенным имуществом. Вместе с тем залогодержатель наделяется правом на виндикационный иск, что не в полной мере согласовано с классическим пониманием этого иска как требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате вещи.

5. Анализ норм, регулирующих порядок и форму заключения договора об ипотеке, позволил выделить два основополагающих требования для того чтобы договор об ипотеке считался заключенным: согласование всех существенных условий договора об ипотеке и соблюдение требуемой в надлежащих случаях формы договора.

В процессе реформирования норм ГК РФ, регулирующих заключение договора залога, из числа существенных условий договора залога исключены условия об оценке предмета залога, а также о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Наряду с этим Закон «Об ипотеке» продолжает содержать следующие существенные условия договора: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, под угрозой признания данного договора незаключенным.

Учитывая необходимость внесения поправок в Закон «Об ипотеке» считаем необходимым, в силу специфики договора об ипотеке, сохранить требования к индивидуализации в договоре об ипотеке предмета договора, в частности указания в договоре вида объекта недвижимости, местонахождения и кадастрового номера объекта недвижимости.

Также считаем невозможным введения понятия «договор об ипотеке будущей вещи» аналогично введенной п. 2 ст. 336 ГК РФ договора залога будущей вещи. Отказ от введения данной конструкции объясняется ее противоречием преимуществу ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения обязательств, в виде особого предмета договора.

Обзор судебной практики позволил установить, что вопрос о незаключённости договора по мотиву несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон по договору об ипотеке начала исполнение, то такой договор не может быть признан незаключенным. Ведь если одна сторона начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение, то это указывает на наличие согласованной воли в виде юридического акта.

6. Специфика ответственности сторон в залоговом обязательстве состоит в том, что единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возлагаемых на залогодателя по договору об ипотеке недвижимости, является обращение взыскания на заложенное имущество и дальнейшая его реализация. Привлечение должника к подобной ответственности ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращение обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором об ипотеке недвижимости.

Результатом реформ правового регулирования договора об ипотеке на сегодняшний день также является упрощение процедуры взыскания во внесудебном порядке и введение новых способов реализации заложенного имущества. На третьем этапе реформы была введена возможность выбора сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, возможность оставления заложенного имущества за залогодержателем.

Однако реализация права по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества принадлежит сторонам договора, являющимся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, и только в том случае, если обеспечиваемые обязательства непосредственно связаны с предпринимательской деятельностью. Для дальнейшего упрощения процедуры взыскания на предмет ипотеки, предлагаем ввести норму в Закон «Об ипотеке» о возможности согласования сторонами договора, являющихся физическими лицами, права по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества.

Таким образом, в результате исследования правового регулирования договора об ипотеке было выявлено множество пробелов и недоработок, которые требует внесения поправок в Закон «Об ипотеке».

4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Специальное приложение к «Вестнику Высшего Арбитражного суда РФ». 2005;

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 ноября 2013 г. №6283/13 по делу № А65-15362/2009 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2014. №4;

+ еще 40 источников