«Жилое помещение как предмет ипотеки»

Отсюда следует, что нашей стране необходима жизнеспособная система жилищной ипотеки. Данная проблема, требующая своего решения, является не только экономической, но также социально-политической и правовой. Именно с помощью развития ипотеки жилых помещений, в том числе, и правового можно окончательно решить жилищный вопрос в нашей стране.

К вышеизложенному следует добавить, что в правовой науке отсутствует единство мнений по рассматриваемому вопросу. Поэтому всестороннее исследование теоретических особенностей и практических аспектов ипотеки жилья – актуально и своевременно. Здесь необходима серьезная правовая оценка как законодательства, так и судебной практики.

Данная тема исследовалась такими учеными как И.А. Забродина, Л.М. Хуснетдинова и др. Научные работы по исследуемому вопросу – многочисленны, однако необходима дальнейшая разработка данной проблемы, исходя из того, как складываются современные правовые и социальные условия.

Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе ипотеки жилья. Предмет исследования – совокупность норм права, регулирующих жилищную ипотеку, а также доктринальные положения и материалы правоприменительной практики по теме исследования.

Цель работы состоит в комплексном научном исследовании теоретиче-ских и практических положений, связанных с жилым помещением как предмета ипотеки на предмет выявления существующих в них проблем и дачи рекомендаций по их решению.

На основании цели в работе были поставлены следующие задачи:

- изучить историко-правовые основы ипотечного кредитования;

- проанализировать особенности правовой природы ипотечного кредитования жилья;

- выявить нормативно-правовую базу ипотечного жилищного кредитования;

- выявить особенности заключения и исполнения договора ипотечного жилищного кредитования;

- проанализировать основные тенденции судебной практики ипотеки жилья;

- выявить проблемы в области ипотечного жилищного кредитования, а также методы и способы их решения.

Для решения поставленных в работе задач использовались общенаучные методы (анализ, синтез, обобщение), частнонаучные методы (статистический и социологический), а также специальные юридические методы (сравнительно-правовой и формально-юридический).

Теоретической базой исследования являются труды Е.В. Алексеевой, А.Л. Белоусова, Е. Благодаровой, Ю. Вахрушевой, О. Заславской, З. Лебедевой, Г.В. Мальцева, М.Ю. Осипова, П.В. Садовского, Л.М. Хуснетдиновой, А.Чепурова, Н. Яковлева и др.

Нормативно-правовой базой работы является российское законодательство – законы и подзаконные нормативно-правовые акты, посвященные ипотечному кредитованию.

Практическая значимость работы заключается во внесении автором предложений по оптимизации гражданско-правового законодательства в исследуемой области.

Проведенное исследование позволило сформулировать, и обосновать положения и выводы, выносимые на защиту и содержащие элементы научной новизны, наиболее существенными из которых представляются следующие:

1. Проведенный историко-правовой анализ показывает, что как в нашей стране, так и в других странах, ипотека жилья развивалась в условиях государственного регулирования в рассматриваемой области, имеющего основополагающее значение для развития жилищной ипотеки как правового института. Основные принципы института ипотеки были сформированы еще в эпоху римского права. Исключение составляет отечественный период советской истории, когда института жилищной ипотеки не существовало в принципе.

2. Институт жилищной ипотеки регулируют как общие нормы Гражданского кодекса РФ так и специальные нормы федерального закона, посвященные ипотечному жилищному кредитованию, при законодательном приоритете последних.

3. Договор ипотечного жилищного кредитования имеет ряд гражданско-правовых особенностей, связанных с его заключением и исполнением. Основные из них связаны со спецификой гражданско-правовых обязанностей заемщика, а также с особенностями истребования банком, либо иной кредитной организацией заложенного имущества.

4. Складывающаяся судебная практика в области ипотечного жилищного кредитования имеет ряд тенденций. Основные из них связаны с отказом в снижении или реструктуризации задолженности в рамках валютной ипотеки; обязанности заемщика продолжать выплаты в случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, но имеется возможность привлечь его к гражданской ответственности; разделение кредитных обязательств, но не задолженности бывших супругов; преемственности наследников обязанностей в рамках ипотечного жилищного кредитования; судебной защите заемщиков, использующих материнский капитал; учет степени добросовестности поведения заемщика.

5. Необходимо закрепление законодательного приоритета норм о залоге в ГК РФ, перед федеральным законом об ипотечном жилищном кредитовании.

6. Необходимо оптимизировать ипотечное жилищное законодательство с помощью закрепления в нем обеспечительной функции ипотеки, и включения в перечень кредиторов (залогодержателей) небанковских кредитных организаций.

7. Для повышения правовой и социальной защиты заемщиков необходимо внести в законодательство запрет на предоставление жилищной валютной ипотеки физическим лицам.

Работа включает в себя введение, две главы, содержание которых соот-ветствует поставленным в работе задачам, заключение, а также список использованных источников.

Далее в римском праве возникает такая правовая форма залога как пигнус (pignus). В рамках данной правовой формы имущество переходило от должника к кредитору в порядке временного владения, а не в собственность. После того, как должник исполнял свои обязательства, он получал это имущество обратно. Если должник не исполнял свои обязательства перед кредитором в установленный срок, то только тогда последний мог продать заложенное имущество третьим лицам и покрыть возникший ущерб. В договоре также могло быть предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства заложенное имущество переходило непосредственно к кредитору.

Следует отметить, что и фидуция и пигнус как правовые институты не были лишены некоторых законодательных недостатков. Так, например,

Аналогичные тенденции имеют место и в правовой системе Российской империи. Отмена крепостного права и бурное развитие отечественной эконо-мике способствуют росту операций с объектами недвижимости, и, в результате, развитие правового института ипотеки. После изменения общественного строя в стране в результате революции 1917 г. правовой институт ипотеки прекращает свое существование.

В постсоветской России, в свою очередь, начинается возрождение правового института ипотеки жилья. В настоящее время на законодательном уровне ипотека жилья регулируется ГК РФ, а также Законом об ипотеке. При этом, в качестве норм залогового права применительно к рассматриваемому случаю, приоритет имеют нормы Закона об ипотеке.

Сущность правового института ипотечного жилищного кредитования заключается в следующем. Основными участниками ипотечных жилищных правоотношений являются заемщик (залогодатель), кредитор (залогодержатель) и продавец жилья. Заемщик (залогодатель) приобретает жилое помещение, привлекая для этого денежные средства кредитора – банка либо иной небанковской кредитной организации. При этом, он для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору заключает договор ипотеки (залога) жилого помещения, которое остается у него в пользовании и владении. Заемщик выплачивает банку либо иной кредитной организации сумму основного долга и проценты по нему. При невыполнении заемщиком (залогодателем) условий договора ипотеки, залогодержатель, в зависимости от заключенного договора, может добиваться восстановления нарушенных прав в судебном и (или) внесу-дебном порядке (посредством продажи жилого помещения с торгов). К числу участников ипотечных правоотношений относятся также ипотечные агентства, инвесторы, риэлторские компании, оценочные компании, страховые компании, ипотечные брокеры, государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимым имуществом, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Договор ипотеки имеет свои особенности заключения и исполнения. Они заключаются в специфике обязанностей заемщика, а также в специфики истребования заложенного имущества в случае невыполнения последним своих обязательств.

Судебная практика в рассматриваемой сфере имеет следующие основные тенденции:

- отсутствие оснований для снижения и реструктуризации задолженности по валютной ипотеке;

- отсутствие оснований для прекращения выплат по ипотеке при прекращении застройщиком выполнения своих обязательств, при возможности привлечения последнего к гражданско-правовой ответственности;

- разделение в судебном порядке кредитных обязательств бывших супругов, но не их долгов;

- переход к наследникам, принявших наследство, обязанностей по ипотеке жилья;

- защита прав граждан, перечисляющих материнский капитал на нужды ипотеки;

- в случае невыполнения заемщиков своих обязательств по ипотеке, принятие решений, исходя из добросовестности поведения заемщика.

Законодательная база ипотеки жилья нуждается в дальнейшем усовер-шенствовании. Необходимо отдать приоритет нормам о содержании закладной ГК РФ, а также внедрить в Закон об ипотеке указание об обеспечительной функции и определить возможность ипотеки жилья, в том числе, с помощью небанковских кредитных организаций.

Необходимо также изменение правового регулирования валютной ипотеки. Следует еще раз отметить, что валютная ипотека является очень рискованным видом банковских операций, который должен подлежать жесткой регламентации, в том числе путем запрета на совершение такого рода операций с лицами, не являющимися субъектами внешнеэкономической деятельности. Кроме того, полагаем необходимым организовать помощь лицам, пострадавшим от заключения договоров валютной ипотеки, за счет государственных средств, исходя из конституционно-правовых целей социального государства, в основе которого лежит, в том числе, такой принцип, как социальная солидарность.

6. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 №1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

7. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

9. Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 №309-АД16-8799. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

10. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

11. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 №18АП-1864/2013 по делу №А34-5617/2012. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

12. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу №А46-25125/2012. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

13. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2016 г. №Ф09-10187/15 по делу №А76-111/2015. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

14. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2012 по делу №11-19553. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

15. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2012 по делу №11-31338. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

16. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 18.07.2012 №33-2811/2012. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

17. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2017 по делу №33-9250/2017. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

18. Апелляционное определение Московского областного суда от 24.06.2013 по делу №33-13658. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

19. Постановление Президиума Липецкого областного суда от 4 июля 2013 г. по делу №44г-34/2013. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

20. Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Наука, 2016.

21. Белоусов А.Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. // Правовые вопросы недвижимости. 2013. №2. С. 45-52.

22. Благодарова Е. Материнский капитал и ипотека – проблемы и споры. // Жилищное право. 2016. №9. С. 30-39.

23. Вахрушева Ю. Ипотечники платят банку ипотеку, а дом не строится уже 5 лет. Практика споров. // Жилищное право. 2016. №5. С. 40-49.

24. Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России. // Нотариус. 2013. №5. С. 40-47.

25. Заславская О. Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2014.

26. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права. // Бюллетень нотариальной практики. 2015. №4. С. 30-36.

27. Лебедева З., Федотова А. Секьюритизация ипотечных активов: опыт ОАО «АИЖК» // Депозитариум. 2014. №12(70). С. 16 - 17.

28. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике. // Банковское право. 2013. №4. С. 65-74.

29. Мальцев Г.В. Социальные основания права. М., 2014.

30. Михайлов В. Валютная ипотека – споры уже идут – шансы сторон? // Жи-лищное право. 2015. №4. С. 49-57.

31. Осипов М.Ю. Валютная ипотека и принцип справедливости: pro et contra. Актуальные проблемы российского права. 2017. №12. С. 39-42.

32. Парций Я.Е. Комментарий к Закону РФ «О защите прав потребителей» (постатейный). – М., 2014.

33. Проценко К. Наследование недвижимого имущества. Судебные споры по наследуемой ипотеке. // Жилищное право. 2016. №9. С. 20-25.

34. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // URL: http://www.zona**kona.ru/law/comments/413/ (дата обращения: 29 мая 2018 г.).

35. Садовский П.В. Обеспечение кредитного договора: альтернативы залогу // Рынок ценных бумаг. 2014. №21(348). С. 70-86.

36. Трусов А.А. Правовой режим закладной: Автореф. дис. . к.ю.н.: 12.00.03. СПб., 2002. [Электронный ресурс] URL: http://www.ds**b.net/civil-pravo/pravovoj-rezhim-zakladnoj.html (дата обращения: 29 мая 2018 г.).

37. Осипов М.Ю. Валютная ипотека и принцип справедливости: pro et contra. // Актуальные проблемы российского права. 2017. №12. С. 40-49.

38. Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. // Семейное и жилищное право. 2014. №6. С. 15-24.

39. Чепурова А. Анализ судебных споров по ипотечным кредитам. // Жилищное право. 2017. №2. С. 40-44.

40. Яковлев Н. Ипотека и развод – анализ споров: кто платит при разводе? // Жилищное право. 2016. №1. С. 33-36.