«Понятие и виды сделок с жилыми помещениями»

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Тема сделок с жилыми помещениями, бесспорно, очень актуальна. Сделки с жилыми помещениями в нашей стране совершаются в больших количествах (более 7 млн. только в 2009 г). На практике в этой области возникает много вопросов и споров, в том числе и рассматриваемых в судебных органах.

Несмотря на вышеизложенное, избранная тема недостаточно разработана в юридической литературе. Однако здесь можно отметить работы П.В. Крашенинникова, О.Г. Курноскиной, Л.М. Хуснетдиновой. Данный факт также способствовал выбору автором работы данной темы. Одним из основных направлений данной работы является систематизация и обобщения отечественного опыта анализа сделок с жилыми помещениями.

Целью настоящей работы является освещение вопросов, связанных с со-вершением и исполнением сделок с жилыми помещениями. В работе дается правовая характеристика действий (необходимых или возможных) граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей на жилище. Поставленная в работе цель определяет следующие задачи:

проанализировать понятие «жилое помещение», дать общую характери-стику сделок с жилыми помещениями;

проанализировать основные критерии и принципы классификации видов сделок с жилыми помещениями;

проанализировать судебную практику по сделкам с жилыми помещения-ми;

дать рекомендации по улучшению законодательства в области сделок с жилыми помещениями.

К признакам жилого помещения также могут быть отнесены такие признаки недвижимого имущества как незаменимость, делимость. Целевым назначением жилого помещения является проживание граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. При создании жилого помещения закон требует соблюдать определенные правила, такие, как экологические, технические, градостроительные, санитарно-эпидемиологические и др. Также закон устанавливает в отношении жилых помещений определенные правила, касающиеся эксплуатации объекта (зданий, сооружений), его использования (земельный участок).

Многоквартирный дом непосредственно связан с землей, соответственно, помещения обнаруживают связь с землей через дом, в котором находятся.

1. Жилое помещение – это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.

2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким обра-зом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.

3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жи-лое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.

4. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: систему правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.

Понятие жилого помещения и его виды определены в Жилищном кодексе РФ.

Особенности сделок с жилыми помещениями по сравнению со сделками с другими объектами заключаются в специфике объекта и соответственно в регламентации. Классификация сделок с жилыми помещениями возможна по многим параметрам. Наиболее важным из них является наличие или отсутствие смены собственника жилых помещений. Смена собственника происходит в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, обмена, ипотеки, долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Другим видом сделок с жилыми помещениями является их передача в пользование. К данному виду относится найм, аренда и безвозмездное пользование. Выделяется также наследование жилого помещения.

Большинство видов сделок с жилыми помещениями являются двухсторонними, к односторонним сделкам с жилыми помещениями относятся обещание дарения и наследование по завещанию. Большинство видов сделок с жилыми помещениями являются также возмездными, исключением являются дарение и наследование жилых помещений. В сделках с жилыми помещениями обязательства, как правило, возникают в момент заключения договора, то есть они являются реальными.

В большинстве случаев сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации. Сторонами сделок могут выступать все участники гражданского оборота. Большинство видов сделок с жилыми помещениями регулируются гражданско-правовыми методами. Однако в сделках по договорам социального найма жилых помещений употребляется и административно-правовое регулирование.

Сделки с жилыми помещениями регулируются, как гражданским, так и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Поскольку первое регулируется только на федеральном уровне, а второе – как на федеральном, так и на региональном, то здесь становятся возможны законодательные коллизии.

Большую роль в регулировании сделок с жилыми помещениями играет судебная практика. Динамика развития жилищных правоотношений в Российской Федерации свидетельствует, что роль актов толкования права в упорядочении процессуальных форм и текстуальных выражений договоров по сделкам с жилыми помещениями, изданных правоприменителями в лице высших судебных инстанций Российской Федерации, будет возрастать. В этих условиях судам при рассмотрении исковых споров о сделках с жилыми помещениями важно учитывать все обстоятельства дела, а также характер действий сторон.

В ближайшее время одним из основных направлений развития законодательства в области жилых помещений должно стать сближение и разумное соотношение правовых режимов различных федеральных законных актов. В этих условиях в работе вносятся предложения об уточнении понятий «многоквартирный жилой дом», а также ипотеки. Предлагается также приведение в соответствие норм Жилищного кодекса РФ и Закона о долевом строительстве.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последней ред. №119-ФЗ от 17.06.2010). // Собрание законодательства РФ. 1998. №17. Ст. 2005; 2010. №6. Ст.11.

5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в доле-вом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в последней ред. №119-ФЗ от 17.06.2010). // Собрание законодательства РФ. 2004. №33. Ст. 1994; 2010. №6. Ст.13.

6. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 №7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального за-кона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Российская газета. №92. 26.04.2008.

7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. №28. 10.02.2006.

Научная литература

1. Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект. // Семейное и жилищное право. 2008. №1. – С. 30-37.

2. Березникова Ю.Р. Проблема недействительности сделок с недвижимым имуществом. // Правовые вопросы недвижимости. 2010. №1. – С. 21-32.

3. Внуков Н.А., Алексикова О.Е. Соотношение понятий «жилище» и «жилое помещение» в конституционном и гражданском праве. // Гражданское право. 2009. №3. – С. 21-29.

4. Гражданское право: Учебник. Том 2 (под ред. доктора юридических наук, профессора В.П. Мозолина). – М.: Юридическая фирма «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006. – 688 с.

5. Гражданское право: Учебник. / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: БЕК, 2006. – 544 с.

6. Ершов О.Г. Жилищное и градостроительное законодательство в регулировании отношений по долевому строительству жилья. // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №2. – С. 41-48.

7. Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте право-применительной деятельности судов.// Жилищное право. 2009. №1. – С. 70-81.

8. Карпухин Д.В. Наследование жилых помещений. Правоприменительные аспекты проблемы. // Жилищное право. 2009. №9. – С. 72-77.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (том 2) (3-е издание, переработанное и дополненное) Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М:Юрайт-Издат, 2006. – 844 с.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части вто-рой. (постатейный). / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М., 2007. – 772 с.

11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части вто-рой (постатейный) (5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) Под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 882 с.

12. Комментарий к ГК РФ РФ, часть 2. / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: Юристъ, 2007. – 901 с.

13. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М., Статут, 2005. – 321 с.

14. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М: Юстицинформ, 2006. – 491 с.

15. Магомедова К.И. Правовая природа жилого помещения. // Семейное и жилищное законодательство. 2009. №4. – С. 12-19.

16. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования. // Гражданское право. 2008. №3. – С. 38-52.

17. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ // Юрист. 2006. №10. – С. 25-33.

18. Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ части 2 (постатейный). – М., 2006. – 692 с.

19. Тебряев А.А. Некоторые вопросы правопреемства при осуществлении государственной регистрации прав на жилое помещение. // Бюллетень нотариальной практики. 2009. №2. – С. 44-61.

20. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Юрайт-Издат, 2009. – 372 с.

21. Толстой Ю.К. Постатейный комментарий к ч. 2 ГК РФ. – М.: Юристъ, 2008. – 675 с.

22. Тужилова В.П. Понятие жилого помещения. // Цивилист. 2009. №2. – С. 31-39.

23. Уруков В.Н., Урукова А.В. О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя. // Право и экономика. 2009. №12. – С. 70-80.

24. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодек-се РФ // СПС КонсультантПлюс.

25. Хуснетдинова Л.М. Виды жилых помещений. // Жилищное право. 2010. №1. – С. 15-24.

26. Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки помещения в силу закона и договора. // Жилищное право. 2009. №11. – С. 32-36.

27. Хуснетдинова Н. Ипотека жилых помещений. // Жилищное право. 2010. №5. – С. 41-52.

28. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Инфра-М, 2008. – 597 с.

Материалы юридической практики

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 г. // Вестник ВАС РФ. 2010. №6.

2. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №9.

3. Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2004 №5-в04-95 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. №5.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. №4.

5. Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости, по земле, по сделкам. // Жилищное право. 2008. №9.

6. Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости. // Жилищное право. 2008. №10.