«Совершенствование ипотечного кредитования в оао «сбербанк россии»»

Рост объемов ипотечного кредитования является мощнейшим фактором ускорения экономического развития регионов. Система ипотечного кредитования способствует сбалансированному перераспределению капитала между секторами экономики и обеспечивает бесперебойное фондирование реального сектора экономики средствами, обращающимися на финансовых рынках.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время наблюдается высокая активность банков по долгосрочному кредитованию населения. Столь значительный рост спроса населения на кредитные ресурсы был обусловлен расширением видов ипотечного кредитования и тем, что основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Учитывая емкость рынка ипотечного кредитования и рассчитывая на рост в будущем, большинство банков Республики развивают этот вид кредитования в качестве приоритетной области развития розничного бизнеса, совершенствуют программы и продукты.

Актуальность этого вопроса и определила выбор этой темы для выпускной работы.

Объектом исследования является Башкирское отделение №8598 ОАО «Сбербанк России».

Сбербанк России- один из крупнейших коммерческих банков России, который добился значительных финансовых результатов и упрочил свою репутацию надежного, доступного и привлекательного для клиентов, он поистине стал народным банком. Является лидером рынка кредитования частных клиентов в целом, так и возглавляет рейтинг по ипотечному кредитованию. Обладает обширной сетью филиалов и имеет в настоящее время наибольший пакет услуг в области кредитования физических лиц.

Являясь подразделением ОАО «Сбербанка России», Башкирское отделение №8598 сегодня объединяет 17 отделений и более 700 филиалов и охватывают практически все города и районы Республики Башкортостан.

Целью данной работы является подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в коммерческих банках республики; а также совершенствование ипотечного кредитования в Башкирском отделении №8598 ОАО «Сбербанк России».

Для решения данной цели были поставлены задачи:

- раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества;

- проанализировать деятельность Башкирского отделения №8598 ОАО «Сбербанк России»;

- рассмотреть механизм функционирования ипотечного кредитования в коммерческих банках республики;

- разработать мероприятия по дальнейшему развитию ипотечного кредитования.

-Во-первых, ипотека, как всякий залог- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства-займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

-Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ним связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

-В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

-В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом-закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

-В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

-И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности -доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности -возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости;

3) достоверности- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства -преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности -ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит-это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение готового жилья;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт;

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм;

- клиентам риэлтарских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов:

- выпуск ипотечных облигаций;

- предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии (стройсберкассы);

- собственные, привлеченные и заемные средства(универсальные банки);

- продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства(кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком).

6. По срокам кредитования:

- краткосрочные;

- среднесрочные;

- долгосрочные.

7. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

- сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

В каждом отдельном случае ипотечную программу кредитования следует выбирать индивидуально и учитывать множество факторов. Выбор банка, осуществляющий ипотечное кредитование, является одним из наиболее важных моментов.

У каждого банка существуют свои условия выдачи ипотечного кредита. Например, кто то при ипотечном кредитовании предлагает клиентам минимальную ставку -9,5% годовых в валюте. В то же время, в договоре оговаривается мораторий на досрочный возврат кредита. Другими словами, в случае улучшения материального положения, заёмщик не сможет без штрафных санкций рассчитаться с банком досрочно. Бывает и так, что в банке, где на первый взгляд самые выгодные условия ипотечного кредитования, клиенту по тем или иным причинам, не могут предоставить кредит в необходимом размере.

Во второй части произведен анализ финансового состояния Башкирского отделения Сбербанка России за 2011-2012 годы.

Из анализа баланса Банка, следует, что произошли увеличение совокупных активов на 39 493 976 тыс.руб. (139 284 561 тыс.руб. до 178 778 537 тыс.руб.), процентном отношении на 28,4%, величина производительных активов в структуре совокупных активов увеличилась на 58,4%, доля непроизводительных активов снизилась на 0,2%, а доля затрат на собственные нужды снизилась на 12%.

Из анализа динамики объема и структуры активов баланса следует, что на протяжении исследуемого периода более 50% активов приходится на производительные активы. Величина производительных активов увеличилась на 28,4%. Их удельный вес в суммарных активах увеличился с 52,4% по состоянию на 01.01.11г. до 64,7% - на 01.01.13г. На увеличение суммы производительных активов наиболее сильно повлияло увеличение объемов долгосрочных ссуд на 36 743 479 тыс.руб. или 69,9%.

При увеличении объемов краткосрочных кредитов в рассматриваемом периоде на 2 080 965 тыс.руб., их доля в производительных активах снизилась с 18,3% до 13,4%.

Динамика непроизводительных активов такова, что величина их с 1 567 352 тыс.руб. на 01.01.11г. на 46 213 тыс.руб. на 01.01.13г.

Уменьшились в рассматриваемом периоде и затраты на собственные нужды на 3 082 108 тыс.руб. (или на 4,8%)., в основном за счет снижения на 23,2% расходов и убытков.

Из анализа пассивов баланса следует, что величина собственных средств-брутто увеличилась на 5 499 808 тыс.руб. (или на 8,0%). , что в значительной мере обусловлено ростом собственных средств в расчетах на 10 572 635 тыс.руб.

В анализируемом периоде на 48,3% увеличился объем привлеченных средств. Данному увеличению способствовало, в большей степени, увеличение срочных депозитов на 18 750 125 тыс.руб. и рост счетов до востребования (на 13 267 630 тыс.руб.).

Все это говорит о росте доверия со стороны коммерческих организаций и физических лиц к Банку, о расширении его деятельности и, в конечном счете, об эффективности его работы на рынке банковских услуг.

Подводя итог в анализе прибыли Башкирского отделения №8598 ОАО «Сбербанк России», можно отметить следующие моменты. На протяжении 2011 и 2012 годов наблюдался рост прибыли с 476 115 тыс.руб. по состоянию на 01.01.11г. до 1 574 852 тыс.руб.- на 01.01.13г. тыс. руб. При этом основной частью расходов и доходов являлись процентные. Процентная прибыль в сумме с прибылью от операций с ценными бумагами на протяжении всего анализируемого периода превышали убытки от неоперационной деятельности. Кроме размера прибыли, постоянно возрастала норма прибыли, т.е. соотношение прибыли и собственных средств. Главным фактором, влияющим и на увеличение размера полученной Банком прибыли и на норму прибыли, является изменение уровня использования активов. А основное влияние на изменение процентной прибыли в Банке оказывает величина прибыльности капитала.

В целом, в динамике доходов, расходов и самой прибыли в течение анализируемого периода наблюдался равномерный рост всех показателей, говорящий об успешной и последовательной коммерческой политике Банка.

По результатам коэффициентного анализа можно отметить, что в части ликвидности Банк испытывает некоторые затруднения. И требуется разработка действий для обеспечения роста показателей ликвидности в дальнейшем. Финансовая устойчивость Башсбербанка находится на хорошем уровне.

По результатам коэффициентного анализа деловую активность банка в исследуемом периоде можно считать удовлетворительной.

Коэффициентный анализ дает негативную оценку уровню существующей системы управления рисками банка.

По результатам оценки динамики уровня финансовой прочности банка наблюдается ее увеличение, что является положительным фактором.

Оценка результативности банковской деятельности и эффективности управления следующая. При прибыльности активов, прибыльности банковских операций выше нормы и достижении нормативного значения нормы прибыли на капитал к концу рассматриваемого периода, достаточность капитала и доходность активов остаются гораздо ниже рекомендуемых значений, что говорит о неэффективности использования ресурсов. По отношению к общему объему активов Банка, процентные расходы, расходы на содержание АУП и маржа непроцентного дохода в целом находятся в рекомендуемых рамках, а непроцентные расходы не соответствуют рекомендуемым значениям. Низкий уровень проблемных кредитов положительно характеризует уровень управления кредитным риском данного банка.

Результаты комплексного коэффициентного анализа эффективности управления свидетельствуют о приемлемом уровне эффективности управления в Башкирском отделении №8598 ОАО «Сбербанк России» в исследуемом периоде.

Для улучшения своего финансового состояния Банку следует разработать систему мер для:

• обеспечения роста показателей ликвидности;

• улучшения состояния оборотных активов;

• увеличения прибыльности и доходности активов;

• увеличения процентной маржи.

В проектной части рассмотрены конкурентные преимущества Башкирского отделения Сбербанка России в ипотечном кредитовании по сравнению с другими банками и разработаны предложения по развитию системы ипотечного кредитования.

Первое мероприятие по развитию ипотечного кредитования - это снижение первоначального взноса и удлинение срока ипотечного кредитования. В настоящее время минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Для определенных социальных категорий населения (для молодых семей и других) при условии субсидирования за счет средств федерального и регионального бюджетов первоначальный взнос можно сократить до 5%. Это вызовет, во-первых, возрастающий спрос на данный вид кредитного продукта. А во-вторых, послужит развитием сферы ипотечного кредитования.

Удлинение возможного срока ипотечного кредитования- это ещё один момент, который влияет на выбор программы ипотечного кредитования клиентом (потенциальным заемщиком). БашСбербанк предоставляет кредиты на срок не более 30 лет. Учитывая то, что инфляция в России из года в год снижается возможна выдача кредитов на более долгосрочный срок на 35-50 лет. Увеличение срока позволит: -снизить размер подлежащих выплате периодических платежей по кредиту, что выгодно для клиентов; -увеличить количество выдаваемых кредитов (что положительно скажется на доходах банка); -увеличить число клиентов, обслуживающих в банке.

Был разработан новый кредитный продукт «Ипотека_эконом» с первоначальным взносом в размере 5% и увеличенным сроком до 35 лет для категории населения с низким и средним уровнем дохода.

Предполагается, что эти особые условия кредитования позволят увеличить спрос на ипотечные продукты банка в первый год на 30% и соответственно увеличит объемы кредитования Расчет экономической эффективности предложенных мероприятий показал, что уже в первый год внедрения нового вида кредитного продукта «Ипотека_эконом» банк получит дополнительно 2 276 тыс.руб. дохода. Низкая эффективная процентная ставка данного кредитного продукта (4,84%) привлечет клиентов больше клиентов, что положительно скажется на увеличении активов банка.

В целом приведенные результаты экономической оценки мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в Башсбербанке свидетельствуют о достаточной степени их привлекательности с точки зрения инвестирования средств и целесообразности практической реализации.

Анализ процедуры ипотечного кредитования в Башкирском отделении Сбербанка России показал, что имеется ряд проблемных мест, а именно низкий уровень автоматизации. Были разработаны требования к автоматизированной системе поддержки принятия решений. Поэтому было принято решение о разработке программных продуктов собственной службой IT. Единая информационная база и автоматизация движения заявки по определенному маршруту позволит ускорить процесс рассмотрения заявки и выстроить эффективную систему мотивации персонала и оценку адекватности принятия сотрудниками решений.

Оценка экономической эффективности предложенных мероприятий показала, что средний срок окупаемости затрат на предложенные мероприятия составит чуть больше 10 месяцев. Снижение издержек при процедуре ипотечного кредитования позволит увеличить объемы кредитования, соответственно повысить общую рентабельность бизнеса.

При этом помимо прямых финансовых выгод внедрение в банке автоматизированной системы даст возможность для контроля рисков в процессе кредитования и построения эффективной методики оценки заемщиков. Это должно положительным образом сказаться на качестве кредитного портфеля в будущем.

Создание единой информационной базы по процедуре ипотечного кредитования и накопления статистической информации позволит банку в будущем провести дальнейшую автоматизацию бизнес-процесса. А это, в свою очередь, позволит повысить производительность труда сотрудников банка и рентабельность бизнеса. В условиях ужесточения конкуренции в данном сегменте рынка, это будет важным конкурентным преимуществом банка.

7. «Положение о порядке расчета кредитными организациями величины рыночного риска» (удт. ЦБ РФ 14.11.2007 №313-П)

8. « Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»( утв. ЦБ РФ 26.03.2004 №254-П)(ред.от 16.06.2008)

9. «Положение о порядке формированиями кредитными организациями резервов на возможные потери» (утв. ЦБ РФ 20.03.2006 №283-П)(ред. от 14.11.2007)

10. Банки и банковское дело: Учебное пособие/ Под ред. И.Т.Балабанова.- СПб.:Питер,2002.-304с.

11. Банковское дело: современная система кредитования: учебное пособие/ О.И.Лаврушин, О.И.Афанасьев, С.Л.Корниенко-2-е изд. М.:КНОРУС,2006.-256с.

12. Бизнес-планирование в коммерческих банках/ Н.Н.Куницына, Л.И.Ушвицкий, А.В.Малеева. -М.: Финансы и статистика,2002.

13. Деньги, кредит, банки: Учебник/Под ред. О.И.Лаврушина-3-е изд., перераб.и доп.-М.:КНОРУС,2004.-576с.

14. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Деньги,кредит,банки.-М.:ЮНИТИ-ДАНА,2005.

15. Ендовицкий Д.А., Бочарова И.В Анализ и оценка кредитоспособности заемщика- М.:КНОРУС,2005.

16. Кизиль Е.В. Финансы и кредит-Ростов Н.Д., «Феникс»,2003.

17. Коробова Г.Г. Банковское дело: Учебник.- М.: Юрист ,2002.

18. Лаврушин О.И.Банковское дело. -М.: Финансы и статистика ,2001.

19. Челноков В.А.Банки и банковские операции: Учебное пособие.-М.: Высшая школа,2004.

20. Экономический анализ :Учебное пособие/Под ред. М.И.Баканова, А.Д.Шеремета. -М.:Финансы и статистика,2004.-656с.

21. Автоматизация кредитования. Рыбкина Е.//Банковские технологии №4,2005

22. Галанов В.А.Основы банковского дела:-М.:ФОРУМ:ИНФРА-М,2008.-285с.

23. Сайт Сбербанка России h**t:w*w.sbrf.r*

Кредитование физических лиц;

Информация о деятельности Сбербанка России и т.п.

24. Кредиты частным лицам. Гуманков К.// Финанс №24,июль 2005. 20. Банки:народный рейтинг//h**t:w*w.rbk.r*.

25. РБК. Рейтинг. Топ 300 банков по кредитному портфелю и по потребительским кредитам.//h**t:w*w. rbk.r*

26. Банки Уфы//h**t:w*w. ufatop.r*/banks/

27. Ресурсы о банках Уфы//h**t:w*w. ufainfo.r*

28. Банковские технологии//h**t:w*w.bankir.r*