«Ипотечное кредитование в РФ (на примере Банка жилищного финансирования)»

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства  санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов  в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заём-ный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег  ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учрежде-ний кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учрежде-ний в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товари-ществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г.  уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бума-ги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

Советская система жилищного финансирования характеризовалась цен-трализованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, офи-циально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так в 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финан-сирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке. Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. В новое время после начала реформ и в процессе перехода к рыночной экономике тема ипотечного кредитования вновь приобрела свою актуальность.

Объектом исследования работы является филиал ЗАО «Банк жилищно-го финансирования» в г. Ростов-на-Дону. Предмет исследования – операции ипотечного кредитования.

Цель работы – проанализировать ипотечное кредитование, как с теоретических, так и с практических позиций. На основании цели выделены следующие задачи данной работы:

• Дать определение ипотечного кредитования, рассмотреть виды его ос-новных участников и основные стадии процесса кредитования.

• Проанализировать состояние ипотечного кредитования в современной России, выявить проблемы.

• Описать пути решения проблем ипотечного кредитования.

• Описать процесс ипотечного кредитования и его составляющие в фи-лиале ЗАО «Банк жилищного финансирования» в г. Ростов-на-Дону.

• Выявить пути улучшения ипотечной деятельности в филиале ЗАО «Банк жилищного финансирования» в г. Ростов-на-Дону.

Работа выполнена на материалах законодательства РФ, положений Банка России и внутренних положений ЗАО «Банк жилищного финансирова-ния» по ипотечному кредитованию, а также монографий, учебников и перио-дических изданий по проблемам ипотечного кредитования.

Практическая значимость работы заключается в том, что результаты работы будут применены на практике в работе ЗАО «Банк жилищного финансирования».

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, называют обычно ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той простой причине, что ипотека не только залог недвижимости. Она представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Возможно выделить следующие отличительные особенности ипотеки:

• нотариальное удостоверение и государственная регистрация дого-вора;

• оставление предмета залога у залогодержателя;

• связь ипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать зе-мельные участки, на которых они находятся;

• большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обяза-тельств.

Функционирование ипотеки обусловлено наличием субъектов ипо-течной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся :

В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

Функционирование ипотеки обусловлено наличием субъектов ипотеч-ной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников.

Кредитором в ипотечных правоотношениях выступает лицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк). Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении банка. Ипотека использует залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет заложенного имущества. Основные участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.

Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков.

Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным.

Ипотечное кредитование сегодня является одним из наиболее перспек-тивных сегментов российского банковского рынка. Банкиры отмечают посто-янно растущий интерес потребителей на покупку квартир в кредит, и это уже нельзя объяснить просто эффектом отложенного в кризис спроса. Впрочем, рост интереса неудивителен, поскольку охват населения ипотекой остается крайне низким.

В свое время американская система ипотечного кредитования оказала существенное влияние на становление и развитие ипотеки в России. В 90-е гг. прошлого века американские эксперты принимали активное участие в создании инфраструктуры и принципов ипотечного кредитования в России. Российская двухуровневая система ипотечного кредитования была построена по американской модели, по аналогии с американскими госкорпорациями было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ипотечные кредитные продукты, представленные на российском рынке, также были разработаны, в том числе, с учетом американского опыта. Однако некоторые особенности американской ипотеки пока не получили распространения в России, причем их внедрение заслуживает особого внима-ния.

Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае не возврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная налоговая политика при ипотечном креди-товании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.

Ипотечное кредитование сегодня является одним из наиболее перспек-тивных сегментов российского банковского рынка. Банкиры отмечают посто-янно растущий интерес потребителей на покупку квартир в кредит, и это уже нельзя объяснить просто эффектом отложенного в кризис спроса. Впрочем, рост интереса неудивителен, поскольку охват населения ипотекой остается крайне низким.

Однако, основной тенденцией последних полутора-двух лет стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к корректировке требований к заемщикам. Прогнозы по рынку в основном сводятся к тому, что к концу 2014 г. средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам существенно не изменится, а при отсутствии неблагоприятных внешних факторов существует вероятность некоторого снижения ставок. Темпы роста ипотечного рынка в целом замедлятся, что будет объясняться, с одной стороны, исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, а с другой – замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, общего удорожания ипотечных жилищных кредитов и роста стоимости жилья.

Институциональная обеспеченность жителей Южного федерального ок-руга банковскими услугами, в том числе услугами ипотечного жилищного кредитования, находится на низком уровне (показатель институциональной обеспеченности ниже единицы). Но, несмотря на недостаточную обеспеченность банковскими услугами, объемы ипотечного жилищного кредитования в регионе растут за счет филиалов крупных банков, присутствующих в регионе. Темпы прироста объемов ипотечного кредитования региональных банков превышают темпы прироста таких кредитов, размещаемых филиалами крупных банков, присутствующих в регионе. Портфели ипотечных жилищных кредитов банков Южного федерального округа имеют различное качественное состояние, что позволяет судить о неравномерном развитии банковской системы России в разрезе по округам.

В работе анализируется деятельность филиала ЗАО «Банк жилищного финансирования» в г. Ростов-на-Дону на рынке ипотечного кредитования Южного федерального округа.

В своей деятельности филиал Банк использует пять специализированных ипотечных программ. Показатели ипотечного кредитования имеют тенденцию к росту.

Основной проблемой филиала Банка является рост просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует о некоторых проблемах филиала Банка в области формирования условий ипотечного кредитования.

В этих условиях ключевым фактором успеха филиала Банка в достиже-нии поставленных целей является качественное изменение системы взаимоот-ношений с клиентами.

Этого предполагается достичь за счет внедрения новой стратегии развития, содержащей следующие основные направления:

• Повышение рентабельности бизнеса.

• Наращивание ипотечного кредитного портфеля Банка.

• Развитие региональной сети.

• Развитие продуктового ряда.

• Изменение структуры пассивной базы.

• Улучшение качества кредитного портфеля.

8. Банки и банковские операции. Под редакцией Жукова Е.Ф.– М.: Банки и биржи, 1997.

9. Банковское дело. Под редакцией Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П.– М.: Финансы и статистика, 1996.

10. Банковское дело. Под редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001.

11. Березанская Е. Настоящий кредитный бум начнется через год.//Ведомости 24.11.09.

12. Васильев М. Развитие операций кредитования для обслуживания финансовых рынков.//Рынок ценных бумаг. 2004. №24.

13. Введение в банковское дело. Учебник.– М.: 2007.

14. Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Комплексный анализ бухгалтерской отчетности. – М.: 2011.

15. Дробозина Л.А. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебник. М.: ЮНИТИ, 2010.

16. Гиляровская Л. Т. Экономический анализ. – М.: 2006.

17. Гиляровская Л. Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой отчетности коммерческого банка. – СПб.: 2006.

18. Доронкин М. Ипотечный ренессанс. // Банки и деловой мир. 2013. №6.

19. Заславская О. Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2008.

20. Ипотека: правительство решает квартирный вопрос.// КоммерсантЪ, февраль 2007.

21. Крейнина Н.М. Финансовое состояние банка: методы оценки. – М.: 2007.

22. Кувшинов В.В. Методика оценки надежности российских банков на основании официальных данных консолидированного баланса и прочей косвенной информации. // Финансовый директор. 2009. №12.

23. Павлова И.В. Современный рынок ипотечного кредитования в США. // Банковский ритейл. 2013. №2.

24. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России.// Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №1.

25. Саркисянц А. Ипотечное кредитование: современные тенденции. // Бухгалтерия и банки. 2013. №11.

26. Сорокина И.О. Ипотечное кредитование во втором полугодии 2013 года: проблемы и тенденции. // Банковский ритейл. 2013. №4.

27. Селюков В.К. Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. – 2006. –№4.

28. Сибиряков А.И. Коммерческий банк сегодня. – М.: 2012.

29. Тарачев В.А. Кредитные риски и развитие банковской системы.//Деньги и кредит.–2008.№6.

30. Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2009. –№4.

31. w*w.ipoteka-tut.r*