«Ипотека жилья»

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач.

Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Размер квартир, на которые рассчитывает эта категория граждан, соответствует социальной норме предоставления жилья.

Однако на сегодня в этой сфере остается открытым целый комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, ипотеки жилища остаются неисследованными либо дискуссионными. Есть вполне резонные опасения в повторении печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг. Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

В то же время набирает силу негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого в государственном секторе экономики жилья для малообеспеченных граждан.

Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, нормативных правовых актах, практике его применения в России и за рубежом, аналитических обзорах, статистических данных, судебной практике.

Целью курсовой работы является раскрытие системы ипотечного кредитования.

Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

1. Показать специфику и правовые проблемы ипотеки жилища.

2. Раскрыть особенности заключения ипотеки, ее регистрации.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.

2. Ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии выполнить в полной мере те задачи, которые перед ними ставит программа "создания формирования рынка доступного жилья" для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий. Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием.

Следует отметить, что если правовое обеспечение ипотечного жилищного кредита более или менее урегулировал законодатель, то, как показывает складывающаяся судебная практика, довольно много вопросов, которые требуют законодательной доработки, например: право продажи заложенной квартиры, отношения между несколькими залоговыми кредиторами на одну и ту же квартиру, ипотечное преемство, прекращение залогового права.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

10. Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 «О жилищных кредитах»

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»

12. Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру. Инфра-М, 2004. С. 28.

13. Аболин А.А. Основные направления реформирования ЖКХ муниципальных образований // ЖКХ. 2005. N 2 (ч. 1). С. 37 - 40.

14. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940.

15. Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилые помещения // ЭЖ-Юрист. 2004. N 19.

16. Аюшеева С.Д. Почему буксует ипотека // ЭЖ-Юрист. 2004. N 26.

17. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. 2002. N 1.

18. Белкина Т.Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. М., 1999.

19. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство? // Недвижимость и ипотека. 2005. N 4 (05). С. 50 - 54.

20. Бурдаков Е.А. Оценка кредитоспособности индивидуального заемщика // Деньги и кредит. 1991. N 10.

21. Валуйский А. Залог: обеспеченное существование // Бизнес-адвокат. 2001. N 4.

22. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2004. N 2.

23. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2004.

24. Гришаев С.П. в кн.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. проф. А.Г. Калпина, проф. А.И. Масляева, 1999. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 3.

25. Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 2.

26. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под общ. ред. Грачева И.Д. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1999. 348 с.

27. Косарева Н.Б. Рынок жилья в России: сегодня и в перспективе // Правовые вопросы строительства. 2005. N 1. С. 3 - 13.

28. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 9. С. 115 - 132.

29. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М., 2004. 272 с.

30. Рогожин М.Ю. Жилищная ипотека - приобретение квартиры в кредит: памятка по оформлению договора и защите прав. Издательство "Питер", 2004. С. 64.

31. Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция. 1999. N 4.

32. Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 60 - 62.