«Договор ипотечного кредитования»

Вышесказанное объективно обусловливает необходимость тщательного изучения существующего в России механизма ипотечного кредитования с це-лью изыскания возможных резервов его оптимизации.

Объектом дипломной работы являются организационно-правовые отно-шения в рамках ипотечного кредитования.

Предмет исследования дипломной работы - совокупное понятие «право-вого регулирования ипотечного кредитования».

Целью настоящей дипломной работы является всестороннее изучение и углубленный анализ правового регулирования ипотечного кредитования в Рос-сии, а также разработка рекомендаций по его совершенствованию.

В настоящей работе представляется целесообразным сформулировать и разрешить следующие задачи:

1) изучить историю возникновения и развития института ипотечного кре-дитования в России;

2) охарактеризовать и проанализировать действующую систему правово-го регулирования ипотечного жилищного кредитования России;

3) проанализировать юридическое содержание договора ипотечного кре-дитования;

4) исследовать особенности ипотеки отдельных видов имущества;

5) оценить основные проблемы исполнения договоров ипотечного креди-тования и предложить возможные пути их разрешения.

Хронологически проводимое исследование охватывает историю разви-тия норм отечественного законодательства об ипотеке с 90-х годов XX в. вплоть до сегодняшних дней.

Методологическая основа исследования базируется на диалектическом, логическом, системно-структурном, историко-правовом, а также на сравни-тельно-правовом, формально-юридическом и других методах.

Теоретической базой работы являются мнения, точки зрения и позиции таких авторов, как Абрамова Е.Н., Беляева Н.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Грудцына Л.Ю., Кириенко А.А., Смирнов В.В., Толкушкин А.В., Шевчук Д.А. и др.

Данная работа базируется на законодательных актах Российской Федера-ции, положениях, регулирующих различные аспекты заключения, исполнения и расторжения договора ипотечного кредитования.

Для написания работы использовались учебные пособия, научные моно-графии, публикации из периодической печати и Интернет-сайты.

Информационными источниками дипломной работы являются мате-риалы судебной и правоприменительной практики.

Практическая значимость работы заключается в выявлении проблем законодательства и правоприменительной практики, связанных с ипотечным кредитованием, и разработке конкретных рекомендаций по их разрешению.

Структурно дипломная работа включает в себя введение, где реализу-ется постановка цели и задач исследования, три главы основной части, заклю-чение, содержащее выводы по исследованию, список использованных источни-ков и литературы, а также приложения.

В первой главе работы анализируются общие основы правового регули-рования ипотечного кредитования в России, для чего в ней исследуется возник-новение и развитие института ипотеки в российском праве, а также рассматри-вается правовое регулирование ипотечного кредитования нормами современно-го гражданского права Российской Федерации.

Вторая глава работы посвящена юридической характеристике договора ипотечного кредитования: его предмету, субъектному составу и содержанию. Также в ней рассмотрен порядок заключения и расторжения договора ипотеч-ного кредитования и особенности ипотеки отдельных видов имущества.

Третья глава исследования представляет собой анализ проблем правового регулирования ипотечного кредитования, на основании которого выработаны конкретные пути улучшения законодательного регулирования ипотечных от-ношений: внесение изменений в статьи действующих нормативно-правовых ак-тов; изменение природы предварительного договора купли-продажи, в целях предоставления возможности приобретать и оплачивать права на объект не-движимого имущества в процессе его строительства; упразднение государст-венной регистрации договоров недвижимого имущества, оставив лишь регист-рацию возникновения и перехода права и т.д.

По договору ипотеки залогодатель (в том числе и не являющийся долж-ником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами :

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответст-вующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной реги-страцией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жи-лого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, за-емщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу за-кона в момент регистрации договора купли-продажи.

Таким образом, во всех схемах ипотечного кредитования основным дого-вором является договор кредитования.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредит-ная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кре-дит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заем-щик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Стороны кредитного договора четко определены в законе. Это банк или иная кредитная организация (кредитор), имеющая лицензию ЦБР на все или от-дельные банковские операции, и заемщик, получающий денежные средства для предпринимательских или потребительских целей.

При договоре ипотечного кредитования залогодержателем может высту-пать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или опера-торов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

Предметом кредитного договора могут быть только деньги; причем, по общему правилу, денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст.ст. 140 и 317 ГК).

Согласно ч. 3 ст. 317 ГК, использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных Федеральным законом от 10 декабря 2003г. № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" .

Среди юристов нет единого мнения о правовой природе кредитного дого-вора о месте кредитных правоотношений в системе обязательств.

Следует согласиться с утверждением В.В. Витрянского о том, что все ви-ды договорных обязательств, "для обозначения которых используется термин "кредит", не являются самостоятельными гражданско-правовыми обязательст-вами, а представляют собой отдельные виды заемных обязательств, выделяе-мых по признаку наличия некоторых особенностей (видообразующих призна-ков) по отношению к договору займа" . По мнению Л.Г. Ефимовой, "кредит-ный договор представляет собой коммерциализированную консенсуальную разновидность договора займа" .

Следовательно, кредитный договор по действующему законодательству - консенсуальный.

Кредитный договор является возмездным. Договор считается заключен-ным на дату его подписания и соответственно с этой даты возникают права и обязанности сторон. Как и договор займа, кредитный договор представляет со-бой каузальную сделку.

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа). Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирова-ния, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

При использовании автономной модели (т.е. закрытой модели, или моде-ли депозитного института) привлекаются свободные денежные средства насе-ления через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. Технологический процесс разбивает-ся на два взаимосвязанных

2. Формирование системы ипотечного кредитования в постперестроечной России первоначально было связано с развитием в середине 90-х годов XX в. государственной жилищной политики. Поскольку действовавшая на тот момент нормативная база не могла обеспечить реальное функционирование отношений ипотечного кредитования, объективно возникла потребность специальных нор-мативно-правовых актов, посвященных не только жилищному ипотечному кре-дитованию, но и ипотеке вообще.

3. В настоящее время отношения, связанные с ипотекой, регулируются в России целым рядом нормативных правовых актов, основными из которых яв-ляются ГК РФ, Федеральные законы от 16.07.98г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (зало-ге недвижимости), от 30.12.04г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительст-ве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме-нений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 21.07.97г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.

4. В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений.

К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести догово-ры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др.

Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

5. Как было отмечено в работе, особенностям ипотеки отдельных видов имущества посвящены главы XI (ипотека земельных участков), XII (ипотека предприятий, зданий и сооружений), XIII (ипотека жилых домов и квартир) За-кона об ипотеке.

Ипотека всех названных видов имущества обладает той или иной специ-фикой, что предопределило необходимость ее пристального рассмотрения в на-стоящей работе.

6. Широкомасштабному распространению ипотеки в современной России препятствует целый ряд как объективных, так и субъективных факторов, кото-рые условно могут быть разделены на две значительные группы: экономиче-ские и правовые.

Среди экономических факторов в первую очередь может быть названо общее снижение платежеспособности населения России, которое привело к стремительному росту просроченной задолженности по всем видам кредитов, включая ипотечные, что, в свою очередь, подталкивает банки к ужесточению требований к своим потенциальным заемщикам.

Правовые факторы, тормозящие развитие ипотеки – это, в первую оче-редь, «пробельность» российского права и его отставание от развития экономи-ческих процессов.

Для улучшения системы законодательного регулирования ипотечных правоотношений в нашей стране, как нам представляется, необходимо:

а) Комплексное изменение законодательства о недвижимом имуществе в целом (в частности, внесение изменений в статью 130 Гражданского кодекса, где должен быть точный исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества).

б) Требуется изменить природу предварительного договора купли-продажи, в целях предоставления возможности приобретать и оплачивать права на объект недвижимого имущества в процессе его строительства.

в) Упразднить государственную регистрацию договоров недвижимого имущества, оставив лишь регистрацию возникновения и перехода права.

г) Кроме того, представляется необходимым принятие закона, регули-рующего малоэтажное строительство. В первую очередь, безусловно, законода-телям стоит обратить внимание на терминологию, которая используется в нор-мативных и правовых актах, регулирующих малоэтажное загородное строи-тельство.

Например, рекомендуется внести в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определения следующих понятий: объект малоэтажного жилищного строительства, объект индивидуального жилищного строительства, объект дачного строительства, объект коттеджного строительства, одноквар-тирный жилой дом, организованная малоэтажная жилищная застройка, кот-теджный поселок, застройщик объектов дачного строительства.

д) Следует проработать механизм правового обеспечения государствен-ной адресной (а не обезличенной) финансовой помощи гражданам при приоб-ретении жилья с привлечением ипотечных кредитов.

Представляется, что внесение данных изменений в вышеуказанные нор-мативно-правовые акты придаст дополнительный импульс поступательному развитию ипотечных правоотношений в России, что, в свою очередь, позитивно скажется на повышении темпов разрешения социально-экономических проблем нашей страны.

4. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (в ред. на 9 февраля 2009г.) // СЗ РФ.- 2002.- № 46.- Ст. 4532.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. на 23 июля 2008г.) // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 14.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. на 30 декабря 2008г.) // СЗ РФ.- 2001.- № 44.- Ст. 4147.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000г. № 117-ФЗ (в ред. на 30 декаб-ря 2008г.) // СЗ РФ.- 1998.- № 31.- Ст. 3824; 2000.- № 32.- Ст. 3340.

8. Закон РФ от 7 февраля 1992г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (в ред. на 23 июля 2008г.) // ВСНД и ВС РФ.- 1992.- № 15.- Ст. 766.

9. Закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I "О залоге" (в ред. на 30 декабря 2008г.) // ВСНД и ВС РФ.- 1992.- № 23.- Ст. 1239.

10. Федеральный закон от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ "Об акционерных об-ществах" (в ред. на 30 декабря 2008г.) // СЗ РФ.- 1996.- № 1.- Ст. 1.

11. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. на 30 де-кабря 2008г.) // СЗ РФ.- 1997.- № 30.- Ст. 3594.

12. Федеральный закон от 8 февраля 1998г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограни-ченной ответственностью" (в ред. на 30 декабря 2008г.) // СЗ РФ.- 1998.- № 7.- Ст. 785.

13. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге не-движимости)" (в ред. на 30 декабря 2008г.) // СЗ РФ.- 1998.- № 29.- Ст. 3400.

14. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятель-ности в Российской Федерации" (в ред. на 30 июня 2008г.) // СЗ РФ.- 1998.- № 31.- Ст. 3813.

15. Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сель-скохозяйственного назначения" (в ред. на 30 декабря 2008г.) // СЗ РФ.- 2002.- № 30.- Ст. 3018.

16. Федеральный закон от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. на 30 декабря 2008г.) // СЗ РФ.- 2002.- № 43.- Ст. 4190.

17. Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. на 27 июля 2006г.) // СЗ РФ.- 2003.- № 46 (часть II).- Ст. 4448.

18. Федеральный закон от 10 декабря 2003г. № 173-ФЗ "О валютном регули-ровании и валютном контроле" (в ред. на 22 июля 2008г.) // СЗ РФ.- 2003.- № 50.- Ст. 4859.

19. Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федера-ции" // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 20.

20. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде-рации" (в ред. на 23 июля 2008г.) // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 40.

21. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 215-ФЗ "О жилищных накопи-тельных кооперативах" (в ред. на 23 июля 2008г.) // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 41.

22. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 42.

23. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 218-ФЗ "О кредитных истори-ях" (в ред. на 24 июля 2007г.) // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 44.

24. Федеральный закон от 26 июня 2007г. № 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в со-ответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (в ред. на 4 де-кабря 2007г.) // СЗ РФ.- 2007.- № 27.- Ст. 3213.

25. Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" (в ред. на 8 ноября 2008г.) // СЗ РФ.- 2007.- № 31.- Ст. 3995.

26. Федеральный закон от 23 ноября 2007г. № 268-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граж-дан на земельные участки" // СЗ РФ.- 2007.- № 48 (часть II).- Ст. 5812.

27. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 "О жилищных кредитах" // СЗ РФ.- 1994.- № 7.- Ст. 692.

28. Указ Президента РФ от 23 марта 1996г. № 420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом" (в ред. на 2 апреля 1997г.) // СЗ РФ.- 1996.- № 14.- Ст. 1427.

29. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996г. № 753 "О федераль-ной целевой программе "Свой дом" // СЗ РФ.- 1996.- № 27.- Ст. 3280.

30. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 "Об Агент-стве по ипотечному жилищному кредитованию" // СЗ РФ.- 1996.- № 37.- Ст. 4312.

31. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Фе-дерации" (в ред. на 8 мая 2002г.) // СЗ РФ.- 2000.- № 3.- Ст. 278.

32. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001г. № 675 "О феде-ральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" (в ред. на 14 февраля 2009г.) // СЗ РФ.- 2001.- № 39.- Ст. 3770.

33. Письмо Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2005г. № 04-3-09/597 "О государственной пошлине" // Документы и комментарии.- 2005.- № 24.

34. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Россий-ской Федерации о залоге" // Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 3.

35. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29 декабря 2001г. № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" // Вестник ВАС РФ.- 2002.- № 3.

36. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004г. № А11-5784/2003-К1-5/262 // Текст постановления офи-циально не опубликован.

37. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. № 90 // Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 4.

38. Постановление Конституционного Суда РФ от 12 июля 2007г. № 10-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего части пер-вой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Феде-рации в связи с жалобами граждан В.В. Безменова и Н.В. Калабуна" // Вестник КС РФ.- 2007.- № 5.

39. Абрамова Е.Н. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России.- 2009.- № 1.

40. Агарков М.М. Основы банковского права: курс лекций.- М.: Волтерс Клу-вер, 2007.

41. Алексеева Д.Г., Пыхтин С.В., Хоменко Е.Г. Банковское право: учебное по-собие. 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Юристъ, 2007.

42. Банковское право: Учебное пособие / Отв. ред. А.А. Травкин. 3-е изд., пе-рераб. и доп.- М.: Юристъ, 2008.

43. Беляева Н.А. Ипотечное кредитование // Консультант бухгалтера.- 2007.- № 12.

44. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Об-щие положения.- М.: Статут, 2007.

45. Витрянский В.В. Кредитный договор: понятие, порядок заключения и ис-полнения.- М.: Статут, 2007.

46. Галиновская Е.А. Обзор судебной практики "О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка" // Арбитражное правосудие в России.- 2007.- №№ 3-4.

47. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: Юристъ, 2003.

48. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика.- 2005.- № 10.

49. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический коммен-тарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: Деловой двор, 2007.

50. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под общ. ред. И.А. Иконицкой, З.С. Беляевой.- М.: КолосС, 2008.

51. Ефимова Л.Г. Банковские сделки.- М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", 2008.

52. Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика.- М.: НИМП, 2008.

53. Ильичева Е.Н. Неурегулированные вопросы в действующем законодатель-стве: влияние на банковские риски при ипотечном кредитовании // Банков-ский ритейл.- 2008.- № 4.

54. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина.- М.: Юристъ, 2009.

55. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах.- М.: Юстицинформ, 2007.

56. Конькова Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? // Банковский ритейл.- 2008.- № 4.

57. Лемешко Е.Н. Заключение кредитного договора в ипотечном жилищном кредитовании // Законы России: опыт, анализ, практика.- 2007.- № 5.

58. Попова О.В. Форма кредитного договора // Юрист.- 2004.- № 11.

59. Сведенцов В.Л. Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России // Банковское кредитование.- 2008.- № 5.

60. Свит Ю.П. Залог предприятия // Закон.- 2007.- № 10.

61. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипо-теке (залоге недвижимости)".- М.: Правовая культура, 1999.

62. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы пра-вового регулирования // Адвокат.- 2007.- № 3.

63. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: СПС Га-рант, 2005.

64. Учебник. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского.- М.: МТК «Восточный экспресс», 1998.

65. Шевчук Д. Ипотечный кредит для покупки квартиры // Финансовая газета. Региональный выпуск.- 2008.- № 30.

66. Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости.- 2009.- № 1.

67. Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием // Право и экономика.- 2008.- № 10.

68. Шкундин М.М. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса // Законы России: опыт, анализ, практика.- 2008.- № 6.