«Сделки с земельными долями»

По данным с сайта Роснедвижимости на 1 января 2005 года, общая пло-щадь невостребованных долей составляла 26 млн. 635 тыс. гектаров, а доли, право распоряжения которыми осуществлено (то есть востребованные доли), - 86 млн. 220,5 тыс. гектаров.

Целью данного исследования является изучение процедуры по обраще-нию в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей. Среди основных задач необходимо выделить следующие:

-изучение законодательной базы, рассматривающей отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.,

- Порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности.,

- Условия и порядок прекращения прав на невостребованные земельные доли.,

-Судебная практика по обращению в муниципальную собственность

неиспользуемых земельных долей.

Такой порядок прекращения прав на невостребованные земельные доли существенно отличается от порядка прекращения прав на бесхозяйные вещи, установленного в ст. 225 ГК РФ. Кроме того, нужно учитывать, что процедура признания права собственности на невостребованные земельные доли за государством – процедура длительная. По примерным подсчетам этот процесс займет не менее полутора лет:

-составление списков владельцев невостребованных земельных долей займет 1-2 месяца;

-публикация сообщения о невостребованных земельных долях – 3 месяца;

-организация и проведение общего собрания участников долевой собст-венности – 1 месяц;

-вынесение постановления администрации об образовании земельного участка из невостребованных земельных долей – 1-2 недели;

-передача в Комитет по управлению имуществом протокола собрания участников долевой собственности на земельные участки, в границах которых находятся невостребованные земельные доли, а также списков собственников невостребованных земельных долей – 1-2 недели;

-обращение в суд о признании права собственности региона или муниципалитета на земельный участок из невостребованных земельных долей – 1-3 месяца;

-судебный процесс по установлению права собственности – 3 месяца;

-межевые работы – 1,5-3 месяца;

-кадастровый учет – 1 месяц;

-регистрация права собственности за субъектом РФ (муниципальным об-разованием) – 1 месяц.

3. Проблемы выделения земельных долей в натуре по материалам судебной практики

Существенное влияние на теорию и практику рассматриваемых правоотношений оказывают решения арбитражных судов.

Для принятия правильного решения необходимо подробно изучить процедуру движения земельных долей. В частности, нужно определить, каким образом принято решение о выделении долей фермерским хозяйствам – на основании соглашения сособственников либо принималось постановление органа местного самоуправления.

Если при передаче долей фермерским хозяйствам их выделение в натуре оформлено надлежащим образом, оснований для обжалования оспариваемого постановления главы муниципального образования нет. Однако если такого рода решения не принимались, то рассматриваемое постановление является с правовой точки зрения решением о выделе долей в натуре, поскольку для закрепления существующих границ доли должны быть определены на местности.

Таким образом, при рассмотрении подобных дел необходимо исследовать вопрос, произошло ли в результате вынесения постановления главы муниципального образования фактическое выделение земельных долей в натуре. При этом законченность акта органа местного самоуправления должна оцениваться с точки зрения соответствия законодательству, действовавшему в период его вынесения.

В некоторых случаях судебное решение о правомерности выдела земельных долей основывается на том, что доказательством соблюдения предусмотренной в ст. 13 ФЗ об обороте земель процедуры выделения должно быть решение участников долевой собственности о согласии на выделение земельных участков (п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель).

Однако анализ п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель показывает, что решение об определении местоположения входящих в общий массив земельных участков, из которых впоследствии в первую очередь выделяются земельные доли, - это право, а не обязанность участников долевой собственности. Однако Закон не называет правовые последствия принятия (непринятия) такого решения.

Нередко в судебной практике возникает вопрос о том, вправе ли субъект использовать землю, если доля не выделена в установленном порядке. По одному из дел предметом рассмотрения оказалось постановление главного государственного инспектора о привлечении главы фермерского хозяйства к ответственности за самовольное занятие и использование земельного участка без правоустанавливающих документов. Не согласившись с таким решением, глава хозяйства обратился в суд с иском о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности.

Кассационная инстанция признала соответствующим действующему законодательству постановление апелляционной инстанции, которым в удовлетворении требований было отказано.

Материалами дела подтверждалось использование фермерским хозяйст-вом земельного участка площадью 158 га по договору аренды. При этом участок был составной частью земельного массива, находящегося в собственности 479 бывших членов сельскохозяйственного предприятия. Как было установлено судом, при подписании договора аренды решение о выделе в натуре земельных долей, принадлежащих арендодателям фермерского хозяйства, принято не было, то есть существовал общий неразделенный земельный участок.

На основании ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду может быть предоставлен только земельный участок, а не доля, суд сделал вывод о том, что фермерское хозяйство незаконно пользуется земельным участком по договору аренды. Однако этот вывод противоречит установленному судом обстоятельству, что фактически в аренде у фермера находились не земельные доли, а участок площадью 158 га. Но выдел долей оформлен не был

Следует отметить, что понятие «не распоряжаться земельной долей более трех лет», должно означать только лишь то, что указанная земельная доля не была востребована при приватизации, то есть в отношении ее не было получено свидетельство о праве собственности. Указанное предположение подтверждается, нормой, по которой «сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка». Резонно допустить то, что, если на руках у указанных дольщиков находятся свидетельства о праве собственности на земельные доли, они непременно заявят о своем желании распорядится, указанными земельными долями одним из возможных способов, что приведет к невозможности выдела в натуре испрашиваемого земельного участка.

Думаю, что в ближайшее время данная тема не потеряет актуальности, т.к. федеральные законы нередко противоречат подзаконным актам, и споры, возникающие по поводу невостребованности земельных долей, годами не находят разрешения.

7. Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287