«Регистрация сделок с недвижимостью»

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости, в частности только за прошлый год в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дважды вносили изменения.

Научные исследования правовых проблем государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации сделок с недвижимостью, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам регулирования сделок с недвижимостью, нужно тем не менее констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции.

В большинстве правовых исследований сферы государственной реги-страции прав сделок с недвижимостью занимают подчиненное место. На первый взгляд это вполне оправданно, так как регистрация сделок с недви-жимостью представляет собой лишь один из элементов правового режима недвижимости. Однако нужно иметь в виду, что регистрация сделок с не-движимость собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Из такого положения вытекает особая значимость исследования особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Объектом дипломного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе осуществления государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Предмет дипломной работы составляет совокупность административно-правовых норм, регулирующих отношения в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Целью дипломного исследования является изучение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Задачи работы:

• анализ понятия государственной регистрации сделок с недвижимостью;

• исследование становления и развития правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью,

• анализ понятия недвижимого имущества;

• изучение понятия и сущности сделок с недвижимым имущест-вом, подлежащих государственной регистрации;

• рассмотрение некоторые проблем и перспектив правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Методом дипломного исследования является общий диалектический метод научного познания и связанный с ним принцип объективности иссле-дования. Помимо общенаучных методов применяются и специальные (частнонаучные): системный, структурно-функциональный, формально - логический и др. Использование методов в их сочетании позволило ос-мыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерно-стях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные автором задачи.

Научная новизна дипломной работы выражается в результатах комплексного исследования понятия и сущности института государственной регистрации сделок с недвижимостью, прежде всего, в рамках теории административного права.

Государственная регистрация как правовой институт характеризуется следующими признаками:

1. установление ее требований и процедур прежде всего законами;

2. государственное признание законности или незаконности правомо-чий субъекта регистрации;

3. обязательность осуществления регистрации для соответствующего органа и ее субъектов.

4. обладание юридически ценной информацией .

Ю. А. Тихомиров относит регистрацию, наряду с лицензированием и сертификацией, к учетно-легализующим режимам, как одну из подгрупп административно-правовых режимов .

2. Согласно гражданскому законодательству, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Это:

- объекты, которые составляют единое целое с земельными участками, и участки недр;

- объекты, которые прочно связаны с землей, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своим естественным свойствам являются движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Но здесь необходимо подчеркнуть, что для того, чтобы указанные объекты были признаны недвижимыми, необходима их государственная регистрация. Законом к числу такого рода недвижимых вещей может быть отнесено и иное имущество.

3. Сделки с недвижимым имуществом как одним из самых ценных объектов гражданских прав (и регистрация таких сделок) затрагивают интересы почти всех физических и юридических лиц.

Если в процессе совершения сделки с движимым имуществом право переходит в момент передачи вещи, то при совершении сделки с недвижи-мым имуществом переход права осуществляется в момент государственной регистрации права. Поэтому любая сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации.

В настоящее время сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

Самостоятельным видом сделок, подлежащих государственной регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времени их возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика); подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.

4. В настоящее время существует ряд перспективных направления в области совершенствования, законодательства, регулирующего порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью. В первую очередь, это необходимость введения более корректного определения понятия «недвижимость». Второй основное направление – унификация законодательства с целью преодоления существующих противоречий между тем множеством нормативно – правовых актов, которые регулируют порядок государственной регистрации сделок с недвижимо-стью.

5. Воздушный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Российская газета. 26 марта 1997 г. № 59-60.

6. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Российская газета. 01 – 05 мая 1999 г. № 85-86.

7. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2005) // Российская газета. 30 октября 2001 г. №№ 211-212.

8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Российская газета. 13 марта 2001 г. № 50-51.

9. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 12 января 2005 г. № 1.

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ( в ред. от 30.06.2008 г.). «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним»//СПС Консультант +, лицензированное использование, обновление от 22.01.2009 г.

II. Литература

11. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. - М., 2005.

12. Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистра-ция и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007

13. Амелина А.Н. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Экспертиза, 2007, № 12

14. Арабидзе Д.Г. анализ проблем и перспектив государственной регистрации сделок с недвижимостью. – М.: Олма-пресс, 2006 – с

15. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

16. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М., 2001

17. Баранов А.С. Практика судебных споров в сфере сделок с недвижимостью. – М.: Юридическая литература, 2008

18. Бахрах Д.Н. Административное право России. Учебник для вузов. – М.: ПРИОР, 2005

19. Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М., 2001

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996

21. Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Авто-реф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

22. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.

23. Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2002.

24. Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. . канд. юрид наук. М., 2004

25. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2003.

26. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2001

27. Дубовик О.Л. Экологическое право: Учеб. М.: Проспект, 2003

28. Законодательство о государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Кра-шенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. - М., 2004.

29. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право, 2005, № 3

30. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с не-движимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. -М., 2005.

31. Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон, 2006, № 2.

32. Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недви-жимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ, 2005, № 1.

33. Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном рос-сийском гражданском праве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004

34. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2001

35. Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. – М., 2005

36. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998.

37. Кох У., Магнус У., Винклер фон Моренфельс П. Международное частное право и сравнительное правоведение. - М., 2001

38. Лазарев И.М. Административные процедуры в сфере взаимоотношений граждан и их организаций с органами исполнительной власти в Российской Федерации. Автореф. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002

39. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под ред. В.В. Витрянского.-М., 2003.

40. Опарина М.В. Современная система государственной регистрации в России. – М.: ПРИОР, 2007

41. Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право. М., 2001.

42. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство, 2002, № 8

43. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. – М., 2006

44. Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - М., 2005

45. Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гражданско-правовой аспект) : Дис. . канд. юрид. наук. - М., 2004

46. Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. М.: Юристъ, 2003.

47. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2002.

48. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006

49. Семенов А.Н. Недвижимое имущество: государственная регистра-ция и проблем правового регулирования. М.: Олма-пресс, 2006

50. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обо-роте. – М., 2006

51. Смирнова А.Н. Особенности регистрационных действий в зарубежных государствах. – М.: ПРИОР, 2006

52. Смирнова А.Н. Административное право РФ. Учебник для ВУЗов. – М.: Юридическая литература, 2006

53. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004

54. Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в граж-данском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. - Екатеринбург, 2004

55. Судакова К. Недвижимость по итальянскому праву // Юрист и бухгалтер. 2004. № 3 (16).

56. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. - М., 2005

57. Тихомиров Ю.А. Административное право и процесс. Полный курс. - М., 2001

58. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как спо-соб охраны прав на недвижимость// Закон, 2006, № 2.

59. Яковлев П.А. Законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации/Новый правовед, 2008, № 11

60. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижи-мости. М., 2006

III. Материалы судебной практики

61. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. № А26-2393/99-01-05/89//СПС Консультант + , лицензированное использование, обновление от 22.01.2009 г.

62. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» //СПС Консультант + , лицензированное использование, обновление от 22.01.2009 г.

63. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //СПС Консультант + , лицензированное использование, обновление от 22.01.2009 г.

64. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.

65. Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и федеральных арбитражных судов округов / Сост. Н.Н. Аверченко. М., 2005