«Управление офисной недвижиостью»

Основным этапом изучения рынка коммерческой недвижимости (РКН) является анализ конкретного сегмента рынка и прогнозируется развитие этого сектора. В данном дипломном проекте изучается рынок нежилых офисных зданий и помещений.

- создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;

- формирование стратегии и программ управления недвижимостью;

- надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;

- обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;

- обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;

- ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;

- создание системы развития недвижимости;

- обеспечение системы инвестиций в недвижимость;

- минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:

1. Принцип пообъектного управления.

В соответствии с принципом пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. Принцип наилучшего использования.

Под наилучшим использованием недвижимости понимается такое использование объекта недвижимости, которое обеспечивает устойчивость доходов и повышение ценности недвижимости. Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов недвижимости.

3. Принцип платности.

Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.

4. Принцип сбалансированности прав и ответственности.

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в доверительное управление, аренду или на основании иных правовых форм как муниципальным, так и немуниципальным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.

5. Принцип открытости информации.

Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принимаемых управленческо-организационных решениях.

2 Управление коммерческой недвижимостью

Управление объектом коммерческой недвижимости включает три направления:

1. Управление активами;

2. Организация отношений;

3. Комплексная техническая эксплуатации.

Управление активами.

Под управлением обычно понимается следующий комплекс услуг:

а) Стратегия долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости.

б) Финансовый менеджмент, финансовая и оперативная отчетность:

- составление смет по эксплуатации здания;

- квартальные счета;

- составление бюджета, контроль за доходами/расходами;

в) Оценка и прогнозирование:

- обследование и изучение объекта недвижимости;

- составление рекомендаций;

- разработка программы управления объектом недвижимости;

г) Позиционирование на рынке.

д) Перепрофилирование и оптимизация пользования объектом.

Управление активами включает в себя достаточно широкий комплекс мероприятий. Пожалуй, это наименее освоенный блок в комплексе управления объектом недвижимости. Иногда в этот блок включают комплекс управленческих мероприятий: поиск инвесторов, формирование концепции торгового, бизнес-центра или жилого комплекса, подбор арендаторов в соответствии с концепцией здания. Сюда же входит такая обязанность управленцев, как анализ рынка недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.

Организация отношений подразумевает следующий комплекс услуг:

1. Обеспечение соблюдения правил внутреннего распорядка пользователями, сотрудниками и арендаторами;

2. Подготовка инструкций и руководств для пользователей, арендаторов и персонала;

3. Выбор подрядных и субподрядных организаций;

4. Взаимодействие с государственными и городскими структурами, связанными с управлением и эксплуатацией зданий;

5. Обзор арендных ставок, подготовка арендных сводок;

6. Контроль за выполнением условий договоров аренды;

7. Разработка программы удержания арендаторов;

8. Обеспечение наличия лицензии и необходимых разрешений;

9. Разработка программы страхования, оценка рисков:

- страхование от ущерба;

- страхование гражданской ответственности;

Комплексная техническая эксплуатации включает в себя следующие услуги:

1. Создание бюджета эксплуатационных расходов; контроль за его выполнением;

2. Разработка интегрированной системы управления зданием;

3. Эксплуатация инженерных и технических систем здания: кондиционирования, водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения, слаботочных систем, видеонаблюдения, охраны и сигнализации.

4. Обеспечение круглосуточного надзора за техническим состоянием и

работой инженерных систем и оборудования;

5. Комплексная уборка и другие хозяйственные услуги;

6. Благоустройство прилегающей территории;

7. Контроль состояния конструктивных элементов здания;

8. Юридическая поддержка;

9. Заключение договоров субподряда со специализированными организациями и контроль над выполнением принятых ими обязательств;

Инженерное и техническое обслуживание зданий на большинстве объектов недвижимости находится в ведении главного инженера здания, начальников отделов АХУ (административно-хозяйственного управления) и т.д. На многих объектах служба главного инженера немногочисленна и нужна для поддержания текущего состояния здания, выявления «слабых» точек, проведения мелкого ремонта. Для более масштабных работ приглашаются подрядные организации, специализирующиеся на том или ином виде деятельности.

Управление недвижимостью в начале появилось в офисном сегменте, что явилось причиной быстрого развития данной услуги именно в этом секторе коммерческой недвижимости. Сегодня при аренде офиса основное внимание арендаторы уделяют не столько репутации застройщика, качеству строительства и инженерным системам, сколько репутации управляющей компании и качеству предоставляемого пакета услуг. К тому же для управляющих компаний этот сегмент является наиболее привлекательным с точки зрения рентабельности, которая является наибольшей по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

3 Управление объектом недвижимости по ул. Молодежная, дом 59 в г. Барнауле

3.1 Описание объекта управления

Адрес объекта: г. Барнаул, ул. Молодежная, дом 59.

Объект управления: первый этаж с офисными помещениями.

Местоположение объекта: объект управления находится в Железнодорожном районе г. Барнаула. Доступ к объекту обеспечивается до остановки «молодёжная» городским общественным транспортом. Сам объект располагается в 600 м от пр. Красноармейский, в жилой застройке.

Объект относится к классу В: хорошее местоположение, отдельно стоящее специализированное здание, выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки, хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления), оптоволоконные каналы связи; эффективная планировка этажа, наличие парковки.

3.2 Разработка концепции управления объектом

На сегодняшний день понятие «управление коммерческой недвижимостью» для Барнаула достаточно новое, однако это направление начинает активно развиваться. Собственники, которые стараются сами управлять своими коммерческими объектами, сталкиваются с рядом проблем. Инвестор, создавая бизнес-центр часто не может уделять должного внимания своей недвижимости. Собственник зачастую не имеет представления, как наладить на своем объекте эффективную систему эксплуатации и систему взаимодействия с арендаторами.

Инвестор может сделать выбор между самостоятельным ведением эксплуатации и ее перепоручением управляющей сервейерской организации. Зачастую собственники недвижимости уверены, что самостоятельное управление объектом обходится гораздо дешевле, чем услуги управляющей компании. На первый взгляд, это действительно так. Но только на первый взгляд, потому что собственник, как правило, не является специалистом в управлении, а значит, и допускает ошибки, которые в итоге снижают прибыль от объекта и значительно увеличивают издержки. В таблице 1 сравниваются различные варианты управления.

Таблица 1 – Преимущества и недостатки различных видов управления

Собственник Профессиональный менеджмент

ПРЕИМУЩЕСТВА Низкие затраты. Специализация, профессиональный опыт и навыки.

Быстрота получения информации. Гибкое использование в зависимости от потребности

(услуги нужного профиля).

НЕДОСТАТКИ Отсутствие непрерывности процесса управления. Требуется контроль и надзор.

Низкое качество работы, ограниченное количество услуг. Необходимы усилия по найму персонала.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

В результате приходим к выводу, что каждый объект недвижимости нуждается в индивидуальном подходе. Это отражается в разработке стратегии управления объектом.

5. Моделирование в планировании комплексной реконструкции сложившейся застройки/ С. С. Бачурина//Промышленное и гражданское строительство. – 2005. - №6.- стр.47-48.

6. Интернет-сайт: w*w.know-house.r*

7. Справочник по капитальному ремонту жилых и общественных зданий/Думашев Ю.Ф., Химунин С.Д. – М.: Стройиздат, 1975 – 526 с.

8. Способы заделки трещин в бетонных конструкциях: [Авторское свидетельство № 1074979 (СССР)]/ Заваров В.А., Смирнов М.М. – Бюллет. изобрет. № 41, 1984.

9. Ремонт конструкций крупнопанельных зданий / Михалко В.Р. – М.: Стройиздат. 1984 – 312с.

10. Интернет-сайт: metallsiding.r*

11. Гражданский кодекс РФ

12. Земельный кодекс РФ