«Договор аренды предприятий и зданий»

В данной работе анализируются отдельные виды договоров аренды, а именно договор аренды зданий и сооружений и договор аренды предприятий. Здания и сооружения относятся к недвижимому имуществу. Предприятия относятся к объектам смешанной природы – совокупности имущественных прав и обязанностей. Целью работы является особенностей данных видов договоров аренды.

Поставленная в работе цель определяет задачи анализа особенностей договора аренды здания и сооружений и договора аренды предприятий.

Работа включает в себя введение, две главы, заключение, а также список использованных источников.

Договор аренды здания или сооружения является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение данного вида договора не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст. 606 ГК).

Объектом договора является здание или сооружение. Здание – это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое – нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не только тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается особым видом недвижимости, но и тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект – предприятие «на ходу», бизнес арендодателя. В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости.

Поскольку здание или сооружение может являться составной частью предприятия как имущественного комплекса, то нормы аренды зданий и со-оружений применяются к аренде предприятий, если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное. К аренде предприятия применяются положения ст. ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст. 654 ГК об арендной плате, а также ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения не применимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены п. 2 ст. 658 ГК. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помеще-ний».

7. Гражданское право: Учебник. Том 2 (под ред. доктора юридических наук, профессора В.П. Мозолина). – М.: Юридическая фирма «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006.

8. Гражданское право: Учебник. / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: БЕК, 2006.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (том 2) (3-е издание, переработанное и дополнен-ное) Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М:Юрайт-Издат, 2006.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. (постатейный). / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М., 2007.

11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) Под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М, 2006.

12. Комментарий к ГК РФ РФ, часть 2. / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: Юристъ, 2007.

13. Путеводитель по судебной практике. Ст. 651 ГК. // СПС Консультант плюс.

14. Толстой Ю.К. Постатейный комментарий к ч. 2 ГК РФ. – М.: Юристъ, 2008.

15. Филиппов А.Е. Особенности аренды имущества унитарного предприятия. // Арбитражные споры. 2008. №2.