«Договор аренды недвижимого имущества»

Договор аренды является в России одним из наиболее распространённых договоров, в рамках сделок с недвижимостью. В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина этих споров часто связанна с непониманием субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Соответственно, возрастает роль и значение судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

Актуальность темы дипломного исследования обуславливается важностью анализа теории и практики использования правовых норм в сфере отношений, связанных с арендой недвижимости.

Степень разработанности темы. В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных аспектах:

• исследование рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ;

• анализ аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов;

• разрешение отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.

Среди правовой литературы, посвящённой договору аренды, работы В.В. Аксакова, Т.В. Баранова. Б.А. Райзберга, В.В. Вирянского и др. Особенном детально рассматриваются правовые аспекты аренды в работах В.В. Витрянского.

Различные виды договоров аренды рассматриваются в работах В.А. Лапач, Б.Д. Завидова, О.Б. Гусева, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой.

Любой договор по сделкам с недвижимостью, включая и договор аренды, подлежит обязательной государственной регистрации. Вопросы государственной регистрации сделок с объектами недвижимости довольно подробно анализируется в работах следующих авторов: Н.И. Никифорова, М.И. Брагинского и др.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие при аренде недвижимого имущества.

Предметом исследования выступает правовая регламентация обязательственных отношений по договору аренды недвижимого имущества.

Цель исследования заключается в правовом анализе основных положений договора аренды объектов недвижимости, возникающих из него обязательств и судебной практики по ним.

Для достижения цели дипломного исследования ставятся следующие задачи:

• рассмотреть понятие, классификацию объектов недвижимости;

• проанализировать правовой режим объектов недвижимости;

• проанализировать понятие, предмет, содержание договора аренды недвижимости;

• рассмотреть регистрацию права аренды недвижимости и аренды как обременения.

• охарактеризовать отдельные договоры аренды недвижимости;

• рассмотреть обзор судебной практики по договору аренды недвижимости;

Обзор источников. При подготовке дипломной работы были рассмотрены следующие нормативно-правовые акты: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральные законы, регулирующие сделки с различными объектами недвижимости.

Методология исследования включает в себя различные методы, как общенаучные, так, и частнонаучные. Используются традиционные общенаучные методы: формально-логический, как базовый, системный, сравнительный, функционально-структурный.

Системный метод, как направление научного познания, в основе которого лежит рассмотрение объектов как систем, то есть, раскрытие целостности объекта, выявление многообразных типов связей в нём и сведение их в единую картину позволил рассмотреть нормативно-правую базу договоров аренды объектов недвижимости.

Функциональный анализ позволил выявить наиболее существенные правовые функции нормативно-правых актов в исследуемой области.

Использовался также частнонаучный - сравнительный правовой анализ.

Теоретическая значимость исследования заключается в уточнении некоторых аспектов основных положений о договоре аренды недвижимости.

Практическая значимость заключается в выявлении проблем нормативно-правового регулирования договора аренды недвижимости.

В соответствии с задачами дипломной работы была выбрана следующая структура. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка источников и литературы.

Во введении определяется актуальность дипломной работы, ставится цель и задачи, определяется методология исследования.

В первой главе проводится анализ общих положений о недвижимости. Во второй главе анализируется понятие, предмет, содержание договора аренды недвижимости, стороны договора, рассматриваются отдельные договора аренды недвижимости, анализируется обзор судебной практики.

В заключении подводятся итоги анализа различных аспектов договора недвижимости, рассматриваются необходимые меры по совершенствованию законодательства, регулирующего договор аренды недвижимого имущества.

Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними.

Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков. Договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года.

В рамках правового анализа договора аренды недвижимости были рассмотрены, как общие положения об аренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности, присущие разновидностям аренды:

• аренде зданий и сооружений;

• аренде нежилых помещений и их части;

• аренде незавершенных строительством объектов;

• аренде земельных участков и аренде предприятий как имущественных комплексов.

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости:

1. Соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

2. Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

3. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть, таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Законодательство не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

• предмет;

• цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;

• срок.

Содержание договора аренды недвижимости – это права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет важную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства.

Наиболее типичные вопросы споров, рассматриваемые в судебной практике по аренде недвижимого имущества – это:

• Споры, связанные с заключением договора аренды, в том числе о признании договора незаключенным;

• Споры об изменении договора аренды;

• Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды;

• Споры, связанные с прекращением договора аренды.

При рассмотрении данной категории споров необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодека Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы об отдельных видах договоров аренды или аренды отдельных видов имущества, а также информационными письмами Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», от 01.06.2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», аналитическими обзорами судебной практики.

Можно выделить следующие меры, направленные на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

• Необходимо более тщательно проработать вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

• Необходимо разрешить коллизию норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.

• Необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.

• Существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей.

Но, вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

7. Жилищный кодекс РФ от 24.12.2004. № 188-ФЗ//СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. – 14.

8. Арбитражно-процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. – 3012.

9. Градостроительный кодекс РФ/// СЗ РФ. №19 Ст.- 2069.

10. Воздушный кодекс РФ от 199.02. 1997. // СЗ РФ. №12. Ст.- 1383.

11. Федеральный закон РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» от 30.11.1994. № 52-ФЗ//СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. – 3302.

12. Федеральный закон РФ «О введении в действие части второй ГК РФ» от 26.01.1996. № 15-ФЗ//СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. – 411.

13. Федеральный закон РФ «О введении в действие части третьей ГК РФ» от 26.11.2001. № 147-ФЗ//СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. – 4011

14. Федеральный закон РФ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.01.2001. № 101-ФЗ//СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. – 3060.

15. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002. № 101-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. -3018.

16. Федеральный закон РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995. № 169-ФЗ//СЗ РФ. 1995. № 47.Ст.- 4473.

17. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997. № 122-ФЗ//СЗ РФ. 1997. № 30.- Ст. 3594.

18. Федеральный закон РФ «Об информации, информатизации и защите информации» от 20.02.1995. № 24-ФЗ //СЗ РФ. 1995. № 8. Ст. – 609.

19. Указ Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.// СЗ РФ. 1997. №20. Ст. - 2240.

20. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности»

21. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с введением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 28.02.1995 № 2/1 //Бюллетень ВС РФ. 1995. № 5.

22. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» от 12.11.2001 № 15/18 //Бюллетень ВС РФ. 2002. № 1.

2. Литература:

23. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. СПб.: Питер. 2006.

24. Александров А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2004. - С. 61.

25. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2007.

26. Брагинский М.И.; Витрянский В.В. Договорное право. Договор о передаче имущества. М., ИНФРА-М., 2007.

27. Витрянский В.В. Договор аренды. – М., ИНФРА-М. 2005.

28. Витрянский В.В. Договорное право. – М., Статут, 2005

29. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. – СПб., Питер. 2007.

30. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения. Новые типы. - М.: Юрайт, 2005.

31. Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2007.

32. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. – М., Филинъ, 2005.

33. Гражданское право/под ред. Фокова А.П. М., Кнорус, 2009

34. Гражданское право/под ред. Суханова Е.А. - М.: БЕК. 2005.

35. Гражданское право/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Инфра-М, 2001.

36. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2006.

37. Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2005. № 12. С. 54.

38. Ерёмичев И.А. Жилищное право. – М., ЮНИТИ, 2007.

39. Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров – М.: Юстицинформ. 2005.

40. Земельное право России под ред. Петрова В.В. – СПб.: Питер. 2009.

41. Калемина В. В., Рябченко Е. А. Договорное право. Омега-Л - 2007

42. Киндеева Е.А, Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. – М., Юрайтиздат. 2006.

43. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: ИНФРА-М. 2006.

44. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/под ред. Брагинского М.И. Ростов-н/Дону., Феникс, 2010.

45. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы / / Юридический вестник РГЭА. 2006. №7. – С.21-22

46. Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2009.

47. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2006.

48. Мейер Д.И. Русское гражданское право. – М., Юрист, 1997.

49. Никифоров Н.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – Тюмень, Правовая литература, 2010.

50. Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. – М.: ТК Велби, 2005.

51. Седугин П.И. Жилищное право. – М., Норма, 2008.

52. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., Норма1995.

3. Судебно-арбитражная практика

53. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2002. - № 8.

54. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой// Вестник ВАС РФ. 2002. № 2. С.25.

55. Обобщения судебной практики/Обзор практики рассмотрения споров по договору аренды// утв. Президиумом

Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда

07.10. 2008 года

56. Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде (из опыта Арбитражного суда Свердловской области) // ВВАС РФ. 2008. № 10. С. 70-71.

Приложение

Порядок изменения и расторжения договора аренды