«Анализ и совершенствование деятельности ТСЖ» - Дипломная работа

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…. 3

ГЛАВА.1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТСЖ…

7

1.1. Характеристика жилищно-коммунального хозяйства в РФ и основные направления его развития…

7

1.2. Правовые основы создания и деятельности ТСЖ… 17

1.3. Функционирование ТСЖ в г. Москве … 27

Выводы…. 32

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ «МИШИНА, 32» И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ….

36

2.1. Общая характеристика ТСЖ «Мишина, 32»…. 36

2.2. Анализ кадрового потенциала сотрудников ТСЖ…. 47

2.3. Экономический анализ хозяйственной деятельности ТСЖ … 51

2.4. Повышение эффективности деятельности ТСЖ… 64

Выводы…. 68

ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 70

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ. 74

Введение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. На современном этапе осуществляется реформирование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством (далее ЖКХ). Одно из важных направлений в реформировании ЖКХ – это повышение качества жилищно-коммунальных услуг. Отсутствие конкуренции в отрасли жилищно-коммунального хозяйства, неудовлетворительная организация обслуживания населения, снижают уровень качества оказываемых услуг. Поэтому необходима разработка новых моделей управления ЖКХ.

Отметим, что жилищно-коммунальное хозяйство – это одна из наиболее значимых отраслей экономики городского хозяйства, обеспечивающая жизнеобеспечение быта горожан. В дореформенный период отрасль жилищно-коммунального хозяйства составляла, по оценкам специалистов, треть основных фондов страны. Однако, отрасль функционировала под «жёстким» государственным контролем всех жилищно-коммунальных отношений с доминирующей государственной формой собственности на все основные фонды ЖКХ.

Основные направления реформы ЖКХ на современном этапе связанны с устранением следующих проблем, негативно влияющих на состояние жилого фонда в РФ:

• остаточный принцип финансирования;

• отсутствие четкого разграничения властных полномочий и ответственности различных уровней управления за ее сохранность;

• мизерное участие населения в оплате жилья и коммунальных услуг;

• отсутствие рынка жилья и услуг в сфере ЖКХ;

• многофункциональная и многоуровневая ведомственная подчиненность предприятий ЖКХ и др.

В результате осуществлённых преобразований в течение последних 15 лет существовавшая система управления и финансирования ЖКХ кардинально изменилась. Кардинально изменились формы собственности на все объекты жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации. Однако, преобразования, которые начали осуществляться в сфере ЖКХ в соответствии с программой реформирования не дали значительных позитивных результатов, а реформы проявились лишь в повышении цен на услуги ЖКХ для населения.

Поэтому необходима разработка эффективного механизма управления материальными, финансовыми, трудовыми ресурсами в сфере ЖКХ. Развитие жилищно-коммунального хозяйства является одной из важнейших задач муниципальной власти. Органы местного самоуправления осуществляют мероприятия по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства основной целью, которой является предоставление горожанам качественных жилищно-коммунальных услуг по доступным ценам при обеспечении реальной адресной социальной защиты низко доходных слоёв населения.

Отметим, что в рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ). ТСЖ - это объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, то есть, кондоминиумом.

Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Проблемы ТСЖ связанны не только с медленными темпами их создания, но и с неэффективным их функционированием, связанным с не рациональной системой их управления.

Поэтому актуальность темы дипломного исследования обуславливается важностью анализа управления и деятельности ТСЖ с целью выявления основных проблем и методов совершенствования функционирования ТСЖ.

Объект исследования – Товарищество собственников жилья «Мишина, 32».

Предмет исследования - эффективность деятельности ТСЖ «Мишина, 32»

Цель дипломной работы заключается в разработке направления совершенствования управления и деятельности ТСЖ.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

Исходя из цели дипломной работы, автор ставит для себя следующие задачи:

• провести анализ системы жилищно-коммунального хозяйства в РФ и рассмотреть основные направления его развития;

• проанализировать правовые основы создания и деятельности ТСЖ в РФ;

• проанализировать функционирование ТСЖ в г. Москве;

• рассмотреть особенности управления жилым фондом;

• провести анализ эффективности деятельности ТСЖ «Мишина, 32»;

• разработать направления совершенствования деятельности ТСЖ «Мишина, 32».

Методы исследования – аналитический, статистический, дескриптивный, метод анализа хозяйственной деятельности.

По своей структуре дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

Во введении обосновывается актуальность темы дипломной работы, определяется цель исследования, ставятся основные задачи.

В первой главе рассматриваются теоретические основы создания и функционирования ТСЖ, а также основные пути развития реформирования ЖКХ.

Во второй главе проводится анализ эффективности деятельности «Мишина, 32», а также разрабатываются предложения по повышению эффективности деятельности ТСЖ «Мишина, 32».

Заключение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ теоретических основ деятельности ТСЖ показал следующее.

В 1996 году был принят Закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья». Создание товариществ собственников жилья является существенным элементом реформы управления и одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, их возможности влиять на стоимость и качество услуг, привлечения дополнительных источников финансирования, содержания и ремонта жилого фонда.

Анализ нормативно – правовой базы ТСЖ показал, что товарищества собственников жилья в РФ создаются и функционируют в соответствии с федеральным законом о товариществах собственников жилья. Закон определяет основные понятия товарищества и кондоминиума, отношения собственности, права и обязанностей членов товарищества, принципы и порядок регистрации, перечень деятельности, которые может осуществлять товарищество.

На пути активного развития ТСЖ в РФ возникли следующие препятствия: недостаточная поддержка со стороны местной администрации; боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населения; отсутствие профессионалов в области домовладения; плачевное состояние дома.

Надо отметить, что несмотря на трудности функционирования ТСЖ формируется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предусмотренных законодательством прав.

В настоящее время в Москве действует программа «Мой двор - мой подъезд» которая, кроме задач сохранности жилья, направлена на развитие инициативы граждан. Р азвитию самоуправления препятствует определенный дисбаланс интересов жителей и органов администрации, который заключается в том, что система распределения жилья в прошлом была такой, что в одном многоквартирном доме могли жить люди и состоятельные, и социально незащищенные.

В Москве в настоящий момент жилищным фондом в основном управляют государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика. Реформа же жилищно-коммунального хозяйства в России предполагает развитие частной инициативы, частных управляющих компаний. В Москве институт Управляющих жилым фондом в настоящее время не достаточно развит. Но, уже есть частные компании, которые управляют жилищным фондом. В основном такие отношения складываются в новостройках, в которых преимущественно проживают люди, купившие квартиры, а значит, имеющие средства для выбора компании, где обслуживание будет дороже, но эффективнее, с их точки зрения.

Анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в г. Москве показывает, что на основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов муниципальной власти г. Москвы.

Большая часть ТСЖ в г. Москве формируется на базе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда. Не все ТСЖ берут на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Эти функции часто по договору передаются тем же ЖЭКам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.

В целом, развитие ТСЖ, прежде всего, в новостройках города Москвы показывает эффективность самоуправления кондомиумом в рамках товарищества собственников квартир, чем муниципальной управление.

ТСЖ «Мишина, 32» осуществляет управление кондомиумом на основе собственного созданного домоуправления. ТСЖ заключает договора с различными организациями, связанными с оказанием жилищно-коммунальных услуг. Деятельность ТСЖ регулируется законом о товариществах собственников жилья и Уставом ТСЖ.

ТСЖ возглавляет председатель. Председатель правления действует на принципе единоначалия и несет персональную ответственность за последствия своих действий. Обслуживанием жилого фонда занимается трудовой коллектив из 9человек человек: ИТР и управленческий персонал – 5 человек; рабочие – 4 человека. Наибольшее количество управленческого персонала и специалистов ТСЖ имеют высшее образование. Отметим, что электрик и сантехник ТСЖ имеют опыт работы в сфере ЖКХ, - 14 и 7 лет. Все сотрудники имеют большой стаж работы в сфере ЖКХ, что свидетельствует о том, что уровень кадрового потенциала является высоким.

На технико-эксплуатационном обслуживании находится один жилой дом, автостоянка для членов ТСЖ, двор, детская игровая площадка. Общая жилая площадь дома ЖСК «Маяк» составляет – 3609,25 кв.м. Количество обслуживаемых квартир составляет 69. Общая численность жителей, проживающих в кондомиуме, составляет 154 человека.

Наиболее расходная статья в ТСЖ – это ФОТ сотрудников, - 56%, обеспечение жителей теплоэнергией и горячим водоснабжением, - 20%, вода и стоки, - 5%. Существенно возросли расходы на электроэнергию, кабельное телевидение, очистку стоков, обслуживание лифтов, горячее водоснабжение и теплоэнергию за последние два года.

Основные недостатки в деятельности ТСЖ «Мишина, 32» - это не оптимально высокие расходы по заработной плате сотрудников, а также отсутствие использования энергосберегающих технологий по водоснабжению.

Предлагается создать резервный фонд капитального ремонта, в который с каждого члена ТСЖ будет собираться взнос в размере 3% от общей стоимости целевых взносов.

Создание такого фонда позволит иметь в ТСЖ средства на случай необходимости капитального ремонта. Суммы капитального ремонта должны планироваться заранее и вводиться бюджетной статьёй расходов ТСЖ.

Необходимо сократить должность кассира с передачей его функций бухгалтеру и повышением оклада на 30%. Можно передать функции сантехника электрику. Он является мастером-универсалом, имеет опыт большой опыт работы в ЖКХ и, вполне, может выполнять мелкие сантехнические работы в квартирах жильцов. При совмещении должностей его оклад необходимо повысить также на 30%. Общая сумма экономии по ФОТ составит: 220,8 тыс. руб. Установка приборов учёта воды даст экономию в размере - 582,2 тыс. руб.

Таким образом, при осуществлении предлагаемых мер, целевые взносы за год с членов ТСЖ составили бы на 15% меньше, чем в существующем варианте.

Список литературы

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Источники:

1.1. Опубликованные

1. Конституция РФ. 1993 от 12.12.1993//Российская газета 25 декабря 193 года.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1. от 30.11.1994//СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.-3301.

3. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. от 26.01.1996//СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. – 410.

4. Гражданский кодекс РФ. Ч. 3. от 26.10.2001//СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. – 4552.

5. ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» от 30.11.1994. № 52-ФЗ//СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. – 3302.

6. ФЗ РФ «О введении в действие части второй ГК РФ» от 26.01.1996. № 15-ФЗ//СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. – 411.

7. ФЗ РФ «О введении в действие части третьей ГК РФ» от 26.11.2001. № 147-ФЗ//СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. – 4011

8. Бюджетный кодекс РФ от 31.07.1998. № 186-ФЗ//СЗ РФ. 1998. № 31. Ст.-3821.

9. Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998. № 95-ФЗ//СЗ РФ. 1998. № 3. Ст.-3824.

10. Федеральный закон РФ«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 08. 12 2003 № 169-ФЗ//СЗ РФ. 2003. № 50. Ст. 4855.

11. Федеральный закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» от 24.09.2003. № 131-ФЗ//РГ от 12.10.2003.

12. Федеральный закон РФ «О бухгалтерском учёте» от 21.11.1996. № 129-ФЗ с последними изменениями, внесёнными Федеральным законом от 30.06. 2003 № 86-ФЗ//СЗ РФ. № 48. Ст. – 5369; 2003. № 27. Ст. – 2700.

13. Федеральный закон РФ № 134-ФЗ от 18.01.1999 «О товариществах собственников жилья».

14. Федеральный закон РФ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996. № 7-ФЗ//СЗ РФ. 1996. №3. Ст. – 145.

15. Указ Президента РФ № 425 от 28.04. 1997 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации».

16. Указ Президента РФ № 528 от 27.05. 1997 «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации»

17. Программа «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»/утв. Президентом РФ № 28 от 11.01. 2001.

18. Указ Президента РФ № 431 0т 29. 013. 1996. «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»».

19. Постановление Правительства РФ № 1086 от 26.09. 2004. «О государственной жилищной инспекции в РФ»

20. Постановление Правительства РФ № 286 от 16. 06. 2004 « О Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству».

21. Постановление Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 года № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуги мерах по социальной защите населения»

1.2. Неопубликованные

22. Устав товарищества собственников жилья «Мишина, 32»/зарегистрирован 24.03. 2002 г.

23. Положение об организационной структуре управления ТСЖ «Мишина, 32»/утв. Общим собранием от 15.08. 2002 г.

24. Отчёт ревизионной комиссии о расходовании средств ТСЖ «Мишина, 32» в 2008 г./утв. Общим собранием 16.01.2008 г.

2. Литература:

25. Альшевских А.Г. Новые подходы к реформированию отрасли // Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2003. - № 4.

26. Антонов Н.В. Делегированное управление как форма функционирования коммунального хозяйства// Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2006. – № 5.

27. Базелевич Л.А. Анализ организационных структур, Спб.: .:-СПГУ, 2002.-1

28. Базелевич Л.А. Моделирование организационных структур, Спб.: СПГУ,2003

29. Бахирева Е.В. Размышления о сфере жилищно-коммунальных услуг// Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2004. - № 9.

30. Бахирева Е.В. Размышления о сфере жилищно-коммунальных услуг// Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2004. - № 9.

31. Белкина Т.Д. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе. // «Вопросы экономики»– 2006, № 5.

32. Биков А. ЖКХ: откладывать реформы уже нельзя// Деловые люди. - 2003. – № 46.

33. Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. - М.: Ассоциация ТСЖ «Центр», 2007.

34. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. - М.: ИНФРА-М, 2007.

35. Гарифуллина Ф.С. Гуков Н.В.: Организация и планирование деятельности предприятий бытового обслуживания/ Москва, Легкопромбытиздат 2004 год.

36. Гнездова Ю. Специфика управления жилищно-коммунальным хозяйством на основе маркетинга // Управление компанией. - 2002. - № 1.

37. Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России, Жилищный альманах М, 2003.

38. Гольцман Л.Н., Федулова Л.А. Экономика коммунальных предприятий и расчётные цены. – М., Экономика. 2001.

39. Додатко Т. Реформа жилищно-коммунального комплекса / Т. Додатко, В. Пчелкин, Л. Арцишевский// Экономист. - 2002. - № 8.

40. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. – М., Владос. 2007.

41. Зотов В. Современные информационные технологии в реформировании жилищно-коммунального хозяйства // Проблемы теории и практики управления. - 2002. - № 4.

42. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. - 2007. - № 5.

43. Казадаев А. Реформа ЖКХ: перспективы социальной защиты населения// Предпринимательство. - 2003. - № 1-2.

44. Кесарева Н.П., Улюкаев А.И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: эволюция и революция//Вопросы экономики. 2002. - № 9.

45. Концепция создания интегрированной системы управления ДЕЗ / А. И. Деева, Н. В. Садомов, Н. П. Бочаров, Л. В. Попова// Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2004. - № 5.

46. Корсаков М.Н. Экономика предприятия. Таганрог: ТРТУ, 2001.

47. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Новые проблемы российских городов. - М.: УРСС, 2000 г.

48. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Социальные обязательства государства. - Сб. «Вопросы теории и практики реформирования региональной экономики», вып. 3, 2001.

49. Матеров Л.Н. Кондоминиум. Как зарегистрировать Товарищество собственников жилья в городе Москве. - М.:ГЦЖС-ПРЕСС, 2005.

50. Матеюк В.И. О проблемах жилищно-коммунального хозяйства // Финансы. - 2004. - № 12.

51. Назаренко М. Реформа ЖКХ: реалии и перспектива / М. Назаренко, А. Блохнин // Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2004. - № 3.

52. Непомнящий Е.Г. Экономика и управление предприятием. Таганрог: ТРТУ, 2002.

53. О реформировании жилищно-коммунального хозяйства России // БИКИ. - 2004. - № 25.

54. Опыт реформ в жилищно-коммунальной сфере / Е. А. Марчук, А. С. Маршалова, А. С. Новоселов, Т. А. Кашун // Регион: экономика и социология. - 2002. - № 2.

55. Пинегина М.В. Управление муниципальным жилищным фондом. - Сб. «Вопросы теории и практики реформирования региональной экономики», вып. 3, 2002.

56. Платонова Н.А. Некоторые проблемы реализации Концепции жилищно-коммунальной реформы на современном этапе // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. - 2001. - № 8.

57. Пономарев В. Государственная жилищная политика России: реализация и перспективы // Рынок ценных бумаг. - 2001. - № 6.

58. Ряховская А.Н. Проблема конкуренции в жилищной сфере / А. Н. Ряховская, Ф. Г. Таги-Заде // Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2002. – № 11.

59. Тасенко Т.Н. Товарищества собственников жилья // ЖКХ. - 2004. - №3

60. Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.:ДИАЛОГ. МИФИ – 2004

61. Филимонов С.Л. ТСЖ: практика правоотношений и изменения в законодательном регулировании // ЖКХ. - 2006. - №5

62. Филимонов С.Л. ТСЖ: проблемы и перспективы // ЖКХ. - 2005. -№11 Жилищный альманах №4. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России. - М.: Ассоциация ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК «Центр», Институт развития Москвы - центр «Муниципалитет», 2006.

63. Чекалин В.С. Экономика городского хозяйства: Учеб.пособие / Санкт-Петербургский гос.инж.-экон.ун-т; С.-Петерб.гос.инж.-экон.акад. - СПб.: [СПбГИЭА], 1999.

64. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. / Л.Н. Чернышов. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2002.