«Аренда. Общие положения о договоре аренды»

В гражданском обороте и повседневной жизни договор аренды получил широкое распространение. Так, вполне успешно можно стать арендатором земельного участка, магазина, автомобиля, фотоаппарата, квартиры, завода, инженерных сооружений, товарного знака и т.д. Правила аренды регулируются так же такие схожие правоотношения, как франчайзинг и лизинг, более распространенные в коммерческой деятельности. При этом отличительной стороной арендных гражданских правоотношений будет наличие двух субъектов права: арендатора и арендодателя и особой формы вознаграждения – арендной платы.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (Глава 34 ГК РФ), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов, регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в курсовой работе является изучение, анализ нормативной базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды, а так же принципы построения взаимоотношений по имущественному найму.

Целью курсовой работы является исследование понятия, общих положений о договоре аренды, изучение отдельных видов договора аренды.

Цель курсовой работы предопределила круг задач, выдвижение и решение которых и будет составлять содержание курсовой работы. К ним относятся:

- определить понятие договора аренды;

- раскрыть содержание договора аренды;

- определить юридические признаки договора аренды;

- рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;

- рассмотреть основания и порядок прекращения договора аренды;

- рассмотреть отдельно наиболее важные виды договора аренды.

Договор аренды - двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор.

Статьей 608 ГК РФ устанавливается, что арендодателем является собственник сдаваемого в аренду имущества. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Субъекты права оперативного управления - унитарные предприятия - могут сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника. В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку, - они должны быть дееспособными.

2 Правовой статус объектов договора аренды

Одной из проблем, с которой юристы сталкиваются на практике, является неопределенность статуса элементов здания (сооружения). Ситуации, когда арендатор получает право пользоваться разнообразными конструктивными частями здания (крыша здания, например, для установки каких-либо станций сотовой связи, рекламных конструкций, антенн, или стена здания для перечисленных целей и т.д.), – явление достаточно распространенное. Между тем правовую оценку происходящим тенденциям с учетом норм гражданского права дать достаточно сложно .

Предоставление по договору некоторых частей здания (сооружения) вполне допускается судебной практикой. Так в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что закон не запрещает заключение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для установки наружной рекламы .

Изначально квалификация подобных отношений встречала ощутимые затруднения. Например, ВАС РФ в п. 1 собственного информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что договор между собственником здания и арендатором, в силу которого последний использует отдельную часть данного здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Так в данном информационном письме указывалось, что крыша представляет собой лишь элемент здания и не может считаться самостоятельным объектом недвижимости, который может передаваться в пользование отдельно от самого здания, а значит крыша не может являться объектом аренды.

3 Порядок расторжения договора аренды

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде. В данной главе курсовой работы рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

- Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.

- Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.

- Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.

- Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

5. Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

6. Авдеев В.В. Договор аренды транспортного средства с экипажем // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. - 2015. - № 12.

7. Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве. - 2015. - № 2.

8. Барановская И.Г. Элементы договора аренды земельных участков // Вопросы гуманитарных наук. - 2014. - № 3.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2). - М.: Статут, 2015 г (издание 4-е, стереотипное). – С. 211-214.

10 Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. 12.00.03. Владивосток, 2014. С. 12.

11 Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. . д-ра юрид. наук. 12.00.03. Саратов, 2044. С. 22.

12 Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.

13 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М.: Статут. Т. 2. С. 217.