«Ипотечное кредитование как перспективный вид банковского кредитования на примере ОАО «Ижкомбанк»»

Актуальность выбора темы дипломной работы обусловлена в первую очередь тем, что ипотека в первую очередь призвана быть инструментом привлечения кредитов для жилищных целей. Как известно, по разным оценкам, более 60% населения РФ нуждаются в улучшении жилищных условий. В очередях на получение жилья до настоящего времени состоит порядка 4,5 млн. семей.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения АИЖК разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование АИЖК кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая АИЖК, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми АИЖК заключает трехсторонние договоры. Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные опе-раторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании.

При получении ипотечного кредита возникает две группы рисков:

-риск заемщика;

-риск кредитора.

Несомненно, при выдаче кредита кредитор (в нашем случае ОАО «Иж-комбанк») несет гораздо более существенные риски, нежели заемщик. Но, не стоит упускать и возможные риски заемщика.

Как показало исследование, в процессе получения ипотечного кредита существуют следующие риски заемщика:

-титульные риски заемщика и риски утраты трудоспособности

-риск несоответствия условий кредитования запросам заемщика

-риск снижения процентных ставок

-рыночный риск и риск изменения валютного курса

В ОАО «Ижкомбанк» используются следующие способы управления риском заемщика

-страхование титульных рисков заемщика и риска утраты трудоспособности

-использование различных программ ипотечного кредитования

-использование перекредитования по ранее полученным ипотечным кредитам

Как показало исследование, в процессе получения ипотечного кредита существуют следующие риски кредитора:

-риск изменения процентных ставок;

-рыночный риск;

-риск неплатежа;

-риск ликвидности;

-риск досрочного погашения кредита;

-имущественные риски.

В ОАО «Ижкомбанк» используются следующие способы управления риском кредитора

-страхование рисков (титульное страхование, страхование жизни, страхование имущества);

-использование ограничения отношения месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу на основе андеррайтинга;

-формирование резерва по ссудам.

Согласно данным анализа, сумма расчетного резерва по ипотечным ссудам ОАО «Ижкомбанк» в 2004 году составляла 8252 тыс. руб., в 2005 году 12655 тыс. руб., в 2006 году 26956 тыс. руб.

Несмотря, на мероприятия, направленные на снижение кредитных рис-ков, банк имеет достаточно высокий объем ссуд под залог недвижимости, отличающихся от стандартных.

Как средство защиты от кредитных рисков банком используется формирование резерва по ссудам, отличным от стандартных.

Развитию массовой ипотеки в России препятствуют проблемы взаимо-действия участников рынка ипотечного кредитования. Существуют организа-ционные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участника-ми рынка ипотеки, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка.

Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка ОАО «Ижкомбанк», как впрочем, и большинства российских банков» - это процедура андеррайтинга.

Считается, что причиной чрезмерной требовательности банка к заем-щику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования.

Проблема взаимоотношений заемщик и риэлтера заключена в том, что риэлтер в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объек-ты, и ипотека для него – лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлтерские компании только сейчас начали практиковать реализацию квартир по ипотеке и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов – прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников.

Страховщик наряду с банком, в нашем случае ОАО «Ижкомбанк», также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, только уже на предмет состояния его здоровья.

При значительной сумме кредита или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование. В результате страховая премия может изначально увеличивается.

По прогнозам аналитиков, банки, в том числе и Ижкомбанк, сократят объем выдачи кредитов на жилье из-за кризиса ликвидности. И, как следствие, снизятся объемы строительства.

Проблемы финансирования вынуждают банки корректировать свои кредитные программы, участниками рынка прогнозируется дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Ижкомбанк в настоящее время пока не ужесточил ипотечные программы.

С точки зрения совершенствования законодательства необходима:

-подготовка закона о потребительском кредите;

-подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).

Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходи-мо убрать возможность "отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества".

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных креди-тов.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Креди-ты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение.

Итак, несмотря на существующие проблемы, с точки зрения всевозмож-ных факторов - макроэкономических, микроэкономических, ипотечный рынок так же, как и рынок недвижимости, имеет бесконечное будущее.

Учитывая темпы развития рынка кредитования в нашей стране, мы дос-тигнем западных показателей за пять-семь лет.