«Возмещение убытков землепользования при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства»

Пожалуй, нет особых препятствий к тому, чтобы признать за добровольно заключаемым соглашением об изъятии земельного участка характер частноправовой сделки, имеющей существенные особенности, в силу которых общие положения о договоре, в том числе о договоре купли-продажи, к ней применимы лишь с существенными изъятиями. Однако усматривать в отношениях принудительного изъятия имущества, осуществляемого в судебном порядке, договорную природу – значит игнорировать суть таких отношений. Ведь институциональным признаком любого договора, его основой всегда является свободное волеизъявление сторон. Если собственник отказывается уступить государству принадлежащее ему имущество на предложенных условиях, то дальнейшее регулирование отношений между ними исключает возможность использо-вания частноправовых механизмов, поскольку частноправовые отношения всегда строятся по принципу координации. Стороны таких отношений равны в осуществлении принадлежащих им прав, и ни одна сторона не вправе навязывать другой стороне свою волю. Только свободное волеизъявление может связать участника договорных отношений определенными обязательствами.

Именно эти соображения всегда были камнем преткновения в концепци-ях, пытающихся объяснить отношения принудительного изъятия имущества для государственных нужд с позиций частноправовых отношений. Сторонники таких концепций склонны полагать, что отсутствующую волю продавца на заключение договора заменяет или дополняет судебный акт. При этом принудительность отчуждения не разрушает силы договора, так как здесь речь не идет о фактическом нарушении свободы воли (metus, error, dolus), поскольку только оно способно уничтожить сделку.

Критикуя сторонников частноправовых концепций, М. Венецианов приводит остроумное высказывание Лабанда по этому вопросу: «Представьте себе домовладельца, который всеми силами противился отдаче своего дома ради расширения дороги, который в высшей степени недоволен уплаченной ему, определенной законным порядком, суммой вознаграждения, который сохраняет непоколебимое сознание, что претерпел вторжение в сферу своего частного права со стороны государства в интересах общественного блага, что он не продал своего дома, а потерял его вследствие неодолимого могущества государства, – подобного владельца юристы хотят уверить, что он заключил с экспроприатом консенсуальный договор, что закон дополнил обязательное изъявление его воли продать дом за ту цену. С одинаковым правом можно строить фикции, что преступник, присужденный к тюремному заключению, нанимает в тюрьме квартиру со столом, или что контрабандист, товары которого были конфискованы, подарил их казне».

Думается, что приведенное высказывание не утратило актуальности до наших дней, поскольку очень точно отображает сущность отношений принудительного изъятия частной собственности для общественных нужд.

Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» высветила многие нерешенные на законодательном уровне вопросы земельной собственности. Рост объемов жилищного строительства существенно сдерживается из-за отсутствия свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков. Государство вынуждено принудительно изымать необходимые для удовлетворения государственных и муниципальных нужд земельные участки у частных собственников, сталкиваясь при этом со значительным количеством как финансовых, так и правовых проблем. В этих условиях актуальны и значимы вопросы возмещения убытков землепользования при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства.

Теоретико-методологическую базу исследования составили фундамен-тальные концепции отечественных законоведов, базирующиеся на системно-функциональном подходе к развитию отечественного гражданского права, таких как С.А. Боголюбов, И.В. Богомяков, Ю.Г. Жариков, А.Л. Корнеев, М.Ю. Тихомиров. Вместе с тем наличие ряда нерешенных вопросов, связанных с оптимальным определением убытков землепользователя при изъятии участка в целях жилищного строительства предопределили выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Целью работы является анализ теоретических и практических аспектов возмещения убытков землепользования при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства. Поставленная в работе цель определяет следующие задачи:

• Выявить законодательную базу, регулирующие вопросы изъятия земельных участков.

• Определить основные аспекты механизма изъятия земельных участков и определения выкупной цены.

• Проанализировать юридическую и судебную практику, связанную с изъятием и предоставлением земельных участков для целей строительства.

• Выявить особенности выкупа земельных участков, предназначенных для строительства олимпийских объектов для Олимпиады в г. Сочи.

При проведении анализа и обобщения практического и теоретического материала применялись методы сопоставления, структурно-функциональн-ого анализа, единства исторического и логического, статистического исслед-ования.

Нормативно-правовую базу исследования составляют законные и подза-конные нормативные акты, регулирующие правовую область, исследуемую в работе.

Решение об изъятии земельного участка принимают федеральные и региональные органы власти. В отличие от ГК ЗК предусматривает, что решения об изъятии земельного участка вправе принимать и органы местного самоуправления (ст. 11 ЗК).

Большое значение имеют вопросы уведомления и регистрации, возникающие при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных и муниципальных нужд, так как с этими действиями законодатель связывает наступление определенных правовых последствий для правообладателя зе-мельного участка (ст. 280 ГК и ст. 63 ЗК), а также возможность фактического изъятия участка для публичных нужд.

Статья 279 ГК определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Земельный кодекс РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия.

Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии – решением суда (ст. 281-282 ГК, п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11).

Выкупная цена складывается из рыночной цены земельного участка и возможных убытков (упущенной выгоды). Определение рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиком. Анализ законодательства и судебных толкований позволяет сделать вывод, что коллизия относительно порядка определения выкупной цены должна быть разрешена на законодательном уровне.

Согласно ст. 280 ГК выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник. Земельный кодекс РФ устанавливает несколько иные правила. Пункт 3 ст. 63 ЗК определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат.

От соблюдения порядка изъятия зависит соблюдение законных прав и интересов собственников и иных правообладателей, а также публичных интересов. Наличие пробелов и коллизий в законодательстве влечет необоснованное затягивание процедуры изъятия и нарушение законных прав и интересов участников таких отношений.

Процедура принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд, установленная ГК и ЗК, в действительности является весьма продолжительной и сложной. Вместе с тем законодатель не счел нужным подвергнуть его пересмотру, ограничившись введением ряда специальных правил для конкретной ситуации, связанной с проведением Олимпийских игр. Из этого можно заключить, что, в целом признавая существующую процедуру правильной и эффективной, власть считает, что она не предназначена для решения проблемы изъятия земельных участков в условиях сокращенных временных сроков.

В ближайшие несколько лет правовой механизм принудительного выкупа земельного участка для государственных нужд подвергнется серьезной проверке. Вполне возможно, что в процессе практического применения норм, регулирующих эту процедуру, будут выявлены новые проблемы, требующие законодательного разрешения. В любом случае предстоящие массовые изъятия земли из частной собственности в государственную позволят обогатить теоретические конструкции практическим опытом, отшлифовать правовые инструменты, применяемые в этой сфере. Важно лишь, чтобы энтузиазм властей не помешал бы им со всем вниманием и осторожностью отнестись к использованию механизма принудительного выкупа, предназначенного не только для решения общесоциальных задач, но и для защиты интересов собственников от произвольного вмешательства со стороны государства в свою имущест-венную сферу.

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. №262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». // СЗ РФ. 2003. №12. Ст. 1566.

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2005. №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. №5.

Книги

1. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октяб-ря 2001 г. №136-ФЗ (постатейный) (отв. ред. С.Н. Волков, научн. ред. Ю.Г. Жариков). М.: Юстицинформ 2009. 442 с.

2. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатей-ный) (под ред. С.А. Боголюбова) СпБ: Питер Пресс, 2009. 703 с.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (том 1) (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). М.: Юрайт-Издат, 2007. 766 с.

4. Комментарий к Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный) (Гусев Б.В., Ларионова В.А., Хлистун Ю.В.) (отв. ред. С.Н. Братановский). М., 2009. 267 с.

5. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М., 2006. 442 с.

6. Чубуков Г.В., Тихомиров М.Ю. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Изд. Тихомирова, 2007. 365 с.

Статьи

1. Андрианова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков: проверка на эффективность. // Вестник гражданского права. 2008. №1. С. 15-26.

2. Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Новая правовая мысль. 2003. №2. С. 15-19.

3. Богомяков И.В. Недостатки механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Российская юстиция. 2006. №11. С. 24-31.

4. Гаджиев К.Т. Защита прав собственников при изъятии земельных участ-ков для государственных и муниципальных нужд. // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. №3. С. 27-38.

5. Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. № 10. С. 40-44.

6. Дихтяр А.И. Судебная практика по делам, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд. // Право и экономика. 2008. №9. С. 10-33.

7. Клейменова Е.С. Предварительное и равноценное возмещение как усло-вие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных и муниципальных нужд. // Юрист. 2007. №12. С. 57-63.

8. Макарчук Н.В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия зе-мельного участка для государственных или муниципальных нужд. // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. №8. С. 11-20.

9. Чаркин С.А. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: проблемы, возникающие на практике. // Российский судья. 2008. №10. С. 25-35.

Авторефераты и диссертации

1. Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: Дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2004. 156 с.