«Расчет текущей стоимости имущественного комплекса методом прямой капитализации (Предмет: Оценка стоимости бизнеса)»

Предмет исследования-совокупности прав собственности, технологий и активов, обеспечивающих ожидаемые с некоторой вероятностью будущие доходы.

Объект исследования- метод капитализации прибыли на примере ПАО «КАМАЗ»

В качестве источников информации рассматриваются научные труды отечественных специалистов по вопросам методов стоимости оценки бизнеса , основные нормативные акты, регулирующие данную сферу.

Структурно работа состоит из введения, двух разделов, заключения, источников использованной литературы.

Метод капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным .Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

1.2 Коэффициент капитализации: понятие и сущность

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.[9] Однако, данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

- ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

- нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли: 1. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или

доход не изменяются с течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектоманалогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода– подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1.Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2.Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%. 3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время. Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

ДЕТАЛЬНОЕ РАССМОТРЕНИЕ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИБЫЛИ (НА ПРИМЕРЕ ПАО «КАМАЗ»)

2.1 Основные этапы применения метода

Практическое применение метода капитализации прибыли обычно предусматривает следующие основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Анализ финансовой отчетности

Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки активов паевых инвестиционных фондов желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщик также должен указать в отче- те, прошли ли указанные финансовые отчеты аудиторскую проверку.

Данный этап подразумевает фактически выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы.

Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

– прибыль последнего отчетного года;

– прибыль первого прогнозного года;

– средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Расчет адекватной ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно, для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

2.2 Достоинства и недостатки метода капитализации прибыли

Одним из спорных вопросов оценки бизнеса является оценка малого бизнеса. В настоящее время в Российской Федерации множество компаний в своей работе используют упрощенную систему налогообложение. Это сильно затрудняет работу оценщика бизнеса при оценке стоимости таких предприятий. Это связано с тем, что бухгалтерский учет у таких объектов оценки не поставлен, нет перечня основных средств, дебиторской и кредиторской задолженности и прочих необходимых данных. оценка основных средств действующего предприятия на УСН основана на данных Заказчика «со слов» или «по информации». Документального подтверждения наличия основных средств в собственности как правило нет. Рыночная оценка такого бизнеса возможна в рамках только доходного подхода. Но и тут возникают проблемы. Если объектом оценки выступает объект малого бизнеса с фондоемким характером предоставляемых услуг (например магазин или гостиница), то спрогнозировать денежные потоки и в итоге определить стоимость такого бизнеса не сложно. Но если мы определяем стоимость бизнеса, основанного на предоставления услуг таких как аудит, консалтинг, посредническая деятельность, оптовая торговля, да та же самая оценочная деятельность, то тут возникает проблема клиентской базы или оценка личного вклада руководителя в денежные потоки (так называемая предпринимательская способность). Существует множество предприятий и организаций, которые на 100%завязаны либо на одного крупного клиента, либо на них завязаны ряд компаний, имеющие личные (деловые, семейные, рабочие) связи с топ менеджерами. При переходе такого менеджера в другую компанию, часть клиентов автоматически переходит вслед за ним. Оценить в такой ситуации подобное предприятие весьма сложно. прогнозирование денежных потоков будет иметь низкую степень достоверности. А вероятность перехода или

2. Прогнозные данные:

- применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности;

- используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли; глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года;

3. Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных:

- применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия;

- используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Метод капитализации стоит применять в случаях, когда:

- потоки прибыли предприятия стабильны и имеют положительные параметры;

- недвижимость еще строится или нужна дорогостоящая реконструкция; - нет основной информации для проведения точных расчетов (данных по реальным операциям с арендой или продажей объектов, эксплуатационных расходах и так далее).

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты метода капитализации прибыли в оценке стоимости предприятия: дано основное экономическое содержание метода капитализации, понятие коэффициента капитализации ,методы его расчёта.

Основные этапы, отражающие сущность метода капитализации доходов:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

6. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15

7. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15

8. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15

9. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10

10. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11

11. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11

12. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14

13. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15