«Теоретические и практические проблемы исполнения договоров пожизненной ренты»

Следует также отметить, что в рамках данной правовой конструкции, предусматривается приоритет защиты правовых интересов продавца. В первую очередь, это – особая форма обеспечения материальными ценностями, возможность продолжать пользоваться жилым помещением после отчуждения, запрет отчуждения дома для покупателя. К тому же покупатель был обязан содержать продавца независимо от того, в каком состоянии находилось жилое помещение, продавец имел право расторгнуть договор, если покупатель не выполнял свои обязанности по содержанию и т.п. Это представляется вполне оправданным, так как покупатель, в рамках данного вида гражданско-правовых отношений являлся «слабой стороной», которому была нужна особая забота и защита. Именно поэтому законодателем было произведено выделение рентных отношений в отдельный вид договора с соответствующей надлежащей правовой рег-ламентацией.

В настоящее время рентные отношения регулируются в рамках главы 33 Гражданского кодекса РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением», состоящей из четырех параграфов, в которых имеет место гражданско-правовое регулирование постоянной ренты, пожизненной ренты, а также пожизненного содержания с иждивением. С другой стороны, в рамках современного гражданско-правового регулирования отношений по договору пожизненной ренты все еще недостаточно защищены интересы лиц, которые передают свои жилые помещения под выплаты пожизненной ренты, что и определяет актуальность темы данной работы.

Цель работы состоит в комплексном научном исследовании теоретиче-ских и практических положений, связанных исполнением договора пожизненной ренты, на предмет выявления существующих в них проблем и дачи рекомендаций по их решению.

На основании цели в работе были поставлены следующие задачи:

- изучить понятие договора пожизненной ренты и проанализировать его правовую природу;

- проанализировать основные особенности исполнения договора пожизненной ренты;

- выявить основные правовые отличия договора пожизненной ренты от смежных договоров;

- выявить основные проблемы гражданско-правового регулирования договора пожизненной ренты;

- проанализировать практические особенности исполнения договора пожизненной ренты.

Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе исполнения договоров пожизненной ренты. Предмет исследования – совокупность норм права, регулирующих процесс исполнения договоров пожизненной ренты, а также доктринальные положения и материалы правоприменительной практики по теме исследования.

Проведенное исследование позволило сформулировать, и обосновать положения и выводы, выносимые на защиту и содержащие элементы научной новизны, наиболее существенными из которых представляются следующие:

1. Договор пожизненной ренты характеризуется повышенной алеаторностью. Правовое регулирование договора пожизненной ренты характеризуют специальные правила.

2. Гражданское законодательство защищает права, как плательщиков, так и получателей ренты. При этом необходимо дальнейшее развитие законодательства, особенно в вопросе о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон.

3. Договор пожизненной ренты имеет свои правовые особенности, основными из которых является особенность его субъектного состава и наличие устойчивой правовой связи между правом на получение рентных платежей и личностью рентополучателя.

4. Основные проблемы исполнения договора пожизненной ренты, тре-бующие своего правового решения, связаны с трудностями признания сделки судом недействительной по причине заблуждения стороны, с вопросами установления стоимости договора.

5. Складывающаяся судебная практика способствует регулированию правовых пробелов, связанных с практическими особенностями исполнения договоров пожизненной ренты.

Однако, в тоже самое время, договора ренты обладают и определенной правовой спецификой, которая находит свое выражение «в своеобразной форме оплаты, которая характеризуется тем, что покупатель в порядке оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Эти отношения носят длительный характер, особенность которых предопределяется главным образом признаком алеаторности» .

Современный договор ренты (гл. 33 ГК) имеет своим своеобразным предшественником ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца», согласно которой предъявлялись специальные требования :

к продавцу –

В рамках исполнения договора пожизненной ренты получателем ренты, либо его представителем производится заключение договора и затем под выплаты ренты происходит передача соответствующего имущества. В некоторых случаях имеет место заключение договора пожизненной ренты в пользу третьего лица. Например, если плательщиком ренты производится передача денежных средств для выплаты пожизненной ренты в пользу своих близких родственников.

Договор пожизненной ренты характеризуется специфическими правовыми особенностями, основной из которых является особенности субъектного состава. Получателями ренты могут быть, как правило, только физические лица. При этом в рамках выполнения договора пожизненной ренты производится выполнение срочных обязательств по выплатам, установленным на период дожития получателя ренты. Смерть получателя ренты представляет юридический факт, на основании которого прекращаются обязательства, связанные с выплатой пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты не могут быть переданы, так как, в данном случае, имеет место неразрывная юридическая связь с его личностью.

Размер пожизненной ренты определяется на основании таких показателей как рыночная стоимость имущества, которое передается для выплат ренты, средней продолжительности жизни в данном регионе, а также процентным ставкам по кредитованию. В случае, если получатель ренты умрет раньше, чем истечет прогнозный срок, то налицо – получение плательщиком ренты дополнительной прибыли. В противном случае – убытков. Именно поэтому договор пожизненной ренты, по своей сути, рисковый – алеаторный. Поэтому введению объектов гражданских прав (объектов оценки) в имущественный оборот, в том числе на основании договора пожизненной ренты, с целью защиты прав и законных интересов участников правоотношений, должно предшествовать определение стоимости объектов оценки независимым оценщиком. Кроме того, представляется необходимым на законодательном уровне предусмотреть нижний порог стоимости объекта недвижимости при отчуждении по договору пожизненной ренты. Например: стоимость объекта не должна быть меньше 30% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Плательщик ренты имеет право прекратить выплачивать ренту только после смерти ее получателя. При этом, в случае, если он просрочил платежи, их имеет право требовать преемник получателя ренты. Если выполнение договора пожизненной ренты существенно нарушено, то получатель ренты имеет право потребовать выкупить ренту на условиях выкупа постоянной ренты. В противном случае – требовать расторгнуть договор и возместить убытки.

Договор пожизненной ренты – это редкая форма жилищных отношений в области гражданского права. В данном случае, договорные положения имеют юридический приоритет перед законодательными нормами, что предусмотрено ст. 34 ЖК РФ. Права на проживание, сформулированные в ст. 34 ЖК РФ не конкретны, следовательно, необходимо дополнить статью более развернутыми основаниями пользователя по договору ренты. Также необходимо внести в статью минимум жилищных прав получателя ренты, которые не могут быть изме-нены договором пожизненной ренты.

Необходимо глубоко осмысливать и, в дальнейшем, развивать гарантии того, что защищались правовые интересы, как плательщиков ренты, так и получателей ренты. В практике заключения договоров пожизненной ренты имеют место случаи, когда в результате происходит ущемление гражданских прав получателей ренты, из-за того, что отсутствуют надлежащие, законодательно закрепленные гарантии, также из-за их беспомощного состояния. С другой стороны, плательщикам ренты необходимо тщательно выбирать получателей ренты, для того, чтобы не было поводов расторгать договор, производя объективную оценку своих возможностей.

С другой стороны, судебная практика по вопросам исполнения договоров пожизненной ренты способствует ликвидации многих правовых проблем. При этом суды, в первую очередь, защищают интересы получателей ренты. Поэтому, зачастую, плательщики ренты должны приложить достаточно большие усилия для того, чтобы защитить и обосновать свою правовую позицию. Поэтому необходимо максимально точное изложение обязанностей по содержанию получателя ренты плательщиком ренты в договоре пожизненной ренты.

В этой связи следует внести разъяснения в Основы законодательства о нотариате об особом порядке заключения договоров пожизненной ренты и расширении обязанностей нотариуса о обязательном разъяснении сторонам договора пожизненной ренты необходимых и обязательных условий договора пожизненной ренты, которые могли бы предлагаться нотариусом в момент подготовки текстов договоров пожизненной ренты .

9. Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 №5-КГ12-51

10. Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2010 №5-В10-50.

11. Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2010 №5-В09-138

12. Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 №16-КГ16-1.

13. Определение Конституционного Суда РФ от 20.03.2014 №536-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Сечкиной Марии Андреевны на нарушение ее конституционных прав положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации».

14. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 №11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной».

15. Определение Московского городского суда от 22.08.2016 №4г-9417/2016.

16. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2013 №4г/8-9812.

17. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2013 по делу №11-25661.

18. Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу №33-8746.

19. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2014 по делу №33-20517.

20. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.05.2015 по делу №33-17234.

21. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2016 по делу №33-26548/2016.

22. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2016 по делу №33-42508/2016.

23. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2016 по делу №33-9671/2016.

24. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2016 по делу №33-48010/2016.

25. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.02.2017 по делу №33-6823/2017.

26. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2017 по делу №33-10973/2017.

27. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2017 по делу №33-17528/2017.

28. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.02.2017 по делу №33-6823/2017.

29. Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2017 по делу №33-26898/2017.

30. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2017 по делу №33-29846/2017.

31. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2014 по делу №33-7047.

32. Березин Д.А. Стоимость пожизненной ренты // Нотариус. 2017. №3. С. 1 -15.

33. Березин Д.А. Оценочная деятельность: Учебное пособие / Под ред. М.В. Маркиной. М.: Юстиция, 2016.

34. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2018. 528 с.

35. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. 528 с.

36. Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

37. Долинская В.В. Договор ренты как форма жилищных правоотношений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. №1. С. 7-11.

38. Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Административное право. 2011. №2. С. 99 - 104.

39. Ефимова О.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. 2010. № 6. С. 2 - 8.

40. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

41. Комментарий судебной практики. Вып. 9 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004. С. 45.

42. Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. СПб., 2002.

43. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. №4. С. 30 - 34.

44. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. 2003. №5. С. 58.

45. Морунова Е. Пожизненное содержание в обмен на квартиру // Социальное обеспечение. 2005. №18. С. 39.

46. Мун О. Пожизненная рента не всегда пожизненная. // Жилищное право. 2015. №2. С. 79-92.

47. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федера-ции, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. 533 с.

48. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и пожизненной ренты // Нотариус. 2011. №1. С. 35-37.

49. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. // Семейное и жилищное право. 2008. №2. С. 45.

50. Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. 2013. №2. С. 17-22.

51. Спор о расторжении договора пожизненной ренты (в том числе на условиях содержания с иждивением) (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2018.

52. Токарева К.Г. О проблемах правовой конструкции договора ренты // Современное право. 2006. №10. С. 25-34.

53. Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. №6. С. 12-13.