«Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2»

Адрес земельного участка г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2

Номер договора /дата и номер распорядительного документа о предоставлении, установлении прав на землю Договор о предоставлении участка в аренду № --------------

Используемые стандарты оценки: федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 .

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 .

федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ

Задачи оценки Определение величины рыночной стоимости для принятия управленческих решений

Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость

Сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц Не зарегистрированы

Местоположение: г.Владимир, Ул.Электрозаводская, дом 2

Дата оценки объекта оценки: 27 апреля 2008 года

Дата определения стоимости: 27 апреля2008 года

Дата составления отчета 28 апреля 2008 года

Дата (период) проведения оценки С 1апреля 2008 года по 28 апреля2008 года

Дата проведения осмотра 27 апреля 2008 года

Порядковый номер отчета №12354

Курс ЦБ РФ на дату оценки: 23.20 руб. за один доллар США

1.2 Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в табл.1 «Опись полученных от Заказчика документов».

Опись полученных от Заказчика документов

Таблица 1.

Наименование, вид документа Реквизиты документа

1. Свидетельство о государственной регистрации права Серия 33 АА № 000411 Копия документа От «13» марта 2001 г.

2. Договор о предоставлении участка в аренду № -------------- Копия документа От «20» января 2006 г.

3. Технический паспорт на здание № 8568 Копия документа От «23» января 2006 г.

4. Поэтажные планы Копии документов От «23» января 2006 г.

5. Экспликации к поэтажному плану Копии документов От «23» января 2006 г.

1.3 Стандарты, подходы и методы оценки объекта

В рамках настоящего исследования Оценщик руководствовался следующей последовательностью определения стоимости объекта оценки:

 изучение и анализ документов об объекте оценки, предоставленных Заказчиком

 визуальный осмотр объекта оценки. Осмотр объектов проведен специалистами Оценщика совместно с представителями Заказчика;

 сбор общих рыночных данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта;

 сбор специальных рыночных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам;

 анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта сделан вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

 применение стандартных процедур расчета стоимости объекта;

 согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке. На данном этапе были проанализированы результаты расчетов и сделан вывод относительно итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

 составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Стандарты оценки:

федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 .

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 .

федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ

Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания помещения, его состояния, а также выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.

Следующий этап оценки – определение величины рыночной стоимости. Определение величины рыночной рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода:

• сравнительный подход;

• доходный подход.

• затратный подход

Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных подходов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого из них. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В рамках настоящего исследования я не проводила подробных расчетов для земельного участка как условно свободного, поскольку объектом оценки является отдельно стоящее 2-х этажное офисное здание. Исходя из проведенного мною анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что оцениваемые помещения являются нежилыми, и используются как офисные и их перепрофилирование не предусматривается, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его в текущем использовании.

Анализ ННЭИ земельного участка вместе с улучшениями проводился следующим образом.

Исходя, из 3-х основных направлений (торговое, офисное, производственно-складское), возможного функционального использования, определялось то, при котором данный объект сможет принести максимальных доход, или увеличит его стоимость.

Качественный анализ.

Варианты использования.

Потенциально возможные и целесообразные варианты использования застроенного участка:

Офисное

Производственно- складское

Торговое

Максимально эффективное использование.

Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т. е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Ниже приведен качественный анализ вариантов использования объекта, позволяющий выявить наиболее целесообразные из всех физически и финансово возможных.

Метод заключается в анализе основных параметров, характеризующих объект, то есть в присвоении каждому параметру определенного балла (от 1 до 5), и нахождению суммарного балла; чем выше бал, тем большее преимущество отдается размещению на участке того или иного функционального типа объекта недвижимости. Процесс представлен в нижеприведенных таблицах:

Таблица 3. Качественный анализ.

Критерии Значение балла (1 - неудовл., 5 - отлично)

1 2 3 4 5

Офисное

Местоположение 1

Окружение 1

Транспортная доступность 1

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.) 1

Наличие инженерных систем 1

Особенности зд. (общая площадь, тип планир. и т. п.) 1

Потенциал роста 1

Уровень предпринимательского дохода 1

Экология 1

Особенности зем. участка (площадь, рельеф, геоподоснова и т. п.) 1

Количество наблюдений 0 1 3 4 2

Взвешенный итог 0 2 9 16 10

Сумма взвешенных итогов (суммарный балл) 37

Таблица 4 Качественный анализ.

Критерии Значение балла (1 - неудовл., 5 - отлично)

1 2 3 4 5

Производственно- складское

Местоположение 1

Окружение 2

Транспортная доступность 1

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.) 1

Наличие инженерных систем 1

Особенности зд. (общая площадь, тип планир. и т. п.) 1

Потенциал роста 1

Уровень предпринимательского дохода 1

Экология 1

Особенности зем. участка (площадь, рельеф, геоподоснова и т. п.) 1

Количество наблюдений 2 4 2 3 0

Взвешенный итог 2 8 6 12 0

Сумма взвешенных итогов (суммарный балл) 28

Таблица 5 Качественный анализ.

Критерии Значение балла (1 - неудовл., 5 - отлично)

1 2 3 4 5

Торговое

Местоположение 1

Окружение 1

Транспортная доступность 1

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.) 1

Наличие инженерных систем 1

Особенности зд. (общая площадь, тип планир. и т. п.) 1

Потенциал роста 1

Уровень предпринимательского дохода 1

Экология 1

Особенности зем. участка (площадь, рельеф, геоподоснова и т. п.)

1

Количество наблюдений 3 4 2 1 0

Взвешенный итог 3 8 6 4 0

Сумма взвешенных итогов (суммарный балл) 21

Таблица 6 Итоговый вариант.

Функциональное использование земельного участка с улучшениями Суммарный бал по качественному анализу

Офисное 37

Производственно- складское 28

Торговое 21

Таким образом, исходя из проведенного нами анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в данном районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что здание является нежилым и в настоящее время используются как офисное, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его по текущему назначению, т.е. как офисного.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Шкала отношений для парного сравнения

Таблица 24

Важность параметра оценки Численное значение

Одинаковая важность 1

Умеренное превосходство 3

Значительное превосходство 5

Явное превосходство 7

Абсолютное превосходство 9

Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

W ij =(Пaij)1/n.

где aij- важность критерия (индекса)

Полученные веса нормируются:

W ij = W ij / W.

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.

Расчет весовых коэффициентов

Таблица 25

1. Выявляются приоритеты в критериях

Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев

А Б В Г Расчет Вес

А 1 0,2 5 3 1,32 0,25

Б 5 1 3 5 2,94 0,55

В 0,2 0,33 1 0,33 0,39 0,07

Г 0,33 0,2 3 1 0,67 0,13

сумма 5,31 1,00

2. Сравниваются результаты, полученные тремя подходами, по каждому критерию.

2.1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца ( А )

Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию А

Доходный 1 1 3 1,44 0,43

Сравнительный 1 1 3 1,44 0,43

Затратный 0,33 0,33 1 0,48 0,14

сумма 3,36 1

2.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ ( Б )

Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию Б

Доходный 1 0,33 3 1,00 0,26

Сравнительный 3 1 5 2,47 0,64

Затратный 0,33 0,2 1 0,40 0,10

сумма 3,87 1,00

2.3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания ( В )

Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию В

Доходный 1 1 3 1,44 0,41

Сравнительный 1 1 5 1,71 0,48

Затратный 0,33 0,2 1 0,41 0,11

сумма 3,56 1,00

2.4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) ( Г )

Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию Г

Доходный 1 1 8 2,00 0,50

Сравнительный 1 1 5 1,71 0,43

Затратный 0,125 0,2 1 0,29 0,07

сумма 4,00 1,00

3. Рассчитывается итоговое значение весов каждого подхода

А Б В Г Удельный вес

0,25 0,55 0,07 0,13

Доходный 0,43 0,26 0,41 0,5 0,3442

Сравнительный 0,43 0,64 0,48 0,43 0,549

Затратный 0,14 0,1 0,11 0,07 0,1068

Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Таблица 26

подходы оценки стоимость весовой коэффициент скорректированная стоимость

затратный подход 20 187 004 р. 0,3442 23 721 583р.

сравнительный подход 26 472 035 р. 0,549

доходный подход 20 974 429 р. 0,1068

Итоговая величина рыночной стоимости:

Рыночная стоимость -оцениваемого объекта, по состоянию на 27 апреля 2008 года составляет 23 721 583 (двадцать три миллиона семьсот двадцать одну тысячу пятьсот восемьдесят три рубля).

На основании проделанных расчетов и заключений определена итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта:

ВЫВОД: Рыночная стоимость объекта оценки –офисного здания, расположенного по адресу:

Владимир, ул.Электрозаводская, 2 по состоянию

на 27 апреля 2008 г. составляет:

23 721 583 (двадцать три миллиона семьсот двадцать одна тысяча пятьсот восемьдесят три рубля).

5. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости /А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Н.В.Агуреева, И.Л. Артеменков, Л.П. Белых, Г.В. Булычева, В.М. Дидковский, В.С. Зимин, Е.Н. Иванова, И.В. Королев, П.Н. Костин, С.Ю. Кузнецов, Г.И. Микерин, Е.И. Нейман, Е.В. Охрименко, С.Е. Охрименко В.И. Петров, Е.Г. Синогейкина, Е.А. Сычева, С.А. Табакова, Е.П. Ушакова, А.Е. Федоров, В.В. Шихирин, Д.Н. Якубова,. М.: Финансы и статистика, 2003. 494 с.

6. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса /А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, С.А.Ленская, И.Ю. Беляева, Г.В. Булычева, Е.Н. Иванова, И.В. Королев, И.В. Ларионова, В.И. Петров, Т.П. Прудникова, Т.В. Тазихина, О.В. Тихонов, М.А. Эскиндаров, Д.Н. Якубова, М.Е. Белокурова, Е.А. Сычева. М.: Финансы и статистика, 2002. 512 с.

7. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.  М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издво «ЭКМОС», 2000.  352 с.

8. Правила оценки Физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) г. М, 1994.

9. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2001. – 336 с.

10. ВСН 58 - 88 (р) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения”.

11. Александров В. Т. Ценообразование в строительстве. СПб: Питер, 2001. 352 с.

12. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. 720 с.

13. Сборник КО-ИНВЕСТ

14. Материалы сети Интернет.