«Объект недвижимости: двух этажное здание реконструируемое под ресторан «Гусаръ».(его экспертиза и управление этим объектом)»

1.1.2 Технические характеристики проекта

Планируется проведение реконструкции 2-х этажного здания. Указанный объект состоит из подвала и двух надземных этажей, общая площадь которых на сегодняшний день составляет около 1 365 м2.

Земельный участок под строительство располагается по левую сторону от Музея деревянного зодчества на ул. Пушкарской. Площадь земельного участка 1600 м².

Здание – двухэтажный ресторан общей площадью 1365 м². Ресторан будет запроектирована на 85 посадочных мест.

Высота потолков 2,7 м.

Объемно-планировочные параметры здания:

- длина - 35 м;

- ширина - 13 м;

- высота - 7,7 м;

Здание имеет бескаркасную (стеновую) конструктивную систему с продольными и поперечными наружными и внутренними несущими стенами, что обеспечивает свободу планировочных решений в здании.

Конструктивные элементы здания:

Фундаменты

Фундаменты сборные ленточные.

Стены наружные и внутренние

Стены выполнены из полнотелого глиняного кирпича пластического прессования марки 100 на растворе М75.

Перекрытия

Перекрытия выполнены из железобетонных плит перекрытий с круглыми пустотами толщиной 220 мм. по серии 1.141.1-1 вып.63.

Крыша

Крыша стропильная с утепленным чердаком с естественным водостоком.

Целями для проведения ремонтных или общестроительных работ на объекте являются:

• Улучшение технического состояния коммуникаций, замена старых коммуникаций новыми в связи с истекшим сроком их службы; улучшение условий пожаробезопасности, климат-контроля и др.

• Повысить качественные характеристики объекта: проведение монтажных и отделочных работ для улучшения комфортабельности помещения;

• Решить вопрос с удобной парковкой для автотранспорта и пешеходной зоны.

3.2 Разработка вариантов строительства и реконструкции

объекта недвижимости

В ходе сбора информации об объекте недвижимости ресторана «Гусаръ» и его анализе возникло 2 варианта дальнейшего развития объекта:

1) Реконструкция здания под ресторан

2) Строительство нового ресторана.

3.2.1 Характеристика вариантов

1) Реконструкция здания под ресторан

Проектом реконструкции предусмотрено обустройство кухни и трех залов ресторана на 85 посадочных мест, кроме этого, в отдельном уютно оборудованном помещении будет располагаться бильярдный стол, где все желающие могут сразиться в честном бою с друзьями или деловыми партнерами. Так же предполагается оборудовать детский уголок, где родители смогут оставить своих детей под присмотром персонала.

Будет проводиться частичная реконструкция здания для изменения внутреннего облика здания ,что значительно улучшит условия и качество обслуживания (комфортабельность помещения) .Также реконструкция коммуникаций и благоустройство территории. Будет реконструирован и причал для лодок. Будет обустроена стоянка для автомобилей.

2) Строительство ресторана «Гусарь».

Так как здание находится в хорошем состоянии и соответствует всем нормам и требованиям документов. Снос его и строительство нового здания окажется не рентабельным для заказчика.

Сравнивая варианты строительства и реконструкции объекта недвижимости, принимаем первый вариант –Реконструкция здания под ресторан.

Итого 4,7%

Возмещение 2,8%

Итого7,9%

Возмещение 7,9%

Итого 7,4% Возмещение 3,4%

Полный резерв : (4,7%+7,9%+7,4%)-(2,8%+7,9+3,4) =5,9%

9. 3 Способ управления недвижимостью

Объект недвижимости создается для предпринимательской деятельности – для частного инвестора и для удовлетворения общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, доверительное управление.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. В данном в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов, повышение ликвидности объекта недвижимости, социальные цели

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ. Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю. Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде.

Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. В системе управления недвижимостью принимают участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

X. Управленческое решение.

ПРИКАЗ

РУКОВОДИТЕЛЯ ПРЕДПРИЯТИЯ О РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ МЕЖДУ СОТРУДНИКАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ

ПРИКАЗ

ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ПРЕДПРИЯТИЯ

от "_21_" _ноября_ 2010_ г. No. _131-К_

Город Суздаль

Приказываю

1. Утвердить следующее распределение обязанностей между

сотрудниками:

А.М.Узловский - директор обязуется принимать, увольнять сотрудников ресторана, самостоятельно утверждать штаты, распоряжаться средствами, издавать приказы, распоряжения, поощрять работников, налагать взыскания.

Непосредственно координирует и контролирует деятельность рабочего персонала:

- шеф-повара;

- менеджера зала;

- гл.бухгалтера;

- технического директора;

- менеджера по закупкам;

- менеджера по персоналу;

Обладает правом подписи всех документов.

Наделяет должностных лиц правом подписи документов, издаваемых

предприятием, в рамках компетенции указанных лиц.

В.А.Адувалин – шеф-повар :ответственен за руководство всей кухонной сферы, также за производство блюд по установленному стандарту ресторана, поддерживает руководителя по всем вопросам приобретения сырья, организует, руководит, контролирует работу всех занятых на кухне сотрудников

Осуществление планирование, определение цены, а также составление меню.

Непосредственно координирует и контролирует деятельность:

- поваров.

С.П.Горисов – гл.бухгалтер: обязуется сводить годовой баланс, вести учет движения товара, перечислять налоги и начислять заработную плату сотрудникам предприятия, осуществлять проверку работы бухгалтерии координирует и контролирует правоохранительную.

Непосредственно координирует и контролирует деятельность: бухгалтера

Персонально отвечает за планирование финансовых операций.

М.А.Стрекалова - менеджер по персоналу: обязуется составлять графики выхода на работу сотрудников ресторана, вести контроль за своевременной подготовкой зала к открытию и соблюдением санитарно- гигиенических требований во время обслуживания, контроль за сервировкой столов, соблюдением правил торговли, правил личной гигиены, состоянием форменной одежды, обязан принимать участие в обслуживании: встреча посетителей, консультация в выборе места, контролировать уборку зала после его закрытия и правильности отчетов официантов.

Непосредственно координирует и контролирует деятельность:

- официантов;

- посудомойщиц;

- барменов;

Генеральный директор ресторана «Гусаръ» Пешков А.Ю.

Организация ресторана начинается именно дизайн-проекта . Кроме дизайн-проекта понадобятся:

Техническое заключение на помещение - в нем описываются особенности здания, помещения, стен, потолков и инженерных коммуникаций с точки зрения возможности устройства в этом помещении задуманного.

Технологический проект (технологическая часть) - в нем планируются все помещения, размещается оборудование и описывается технология работы предприятия.

Проект переустройства помещений (архитектурная часть) - в нем содержится планировка помещений, конструктивные особенности стен, пола, потолков.

Проект реконструкции фасада (архитектурная часть) - этот проект нужен, если будет заменена дверь, отделано крыльцо, покрашен фасад или будет сделана новая облицовка, т.е. будут сделаны изменения в облике здания. При этом фасад - это все стены здания, а не только та, что выходит на главную улицу.

Проект Вентиляции/кондиционирования и отопления (ОВ)

Проект Водоснабжения и канализации (ВК)

Проект Электроснабжения

Вся вышеперечисленная проектная документация выполнена лицензированной проектной организацией и подлежала обязательному согласованию у пожарных, у сан. врачей, у архитектора, в Управе и Префектуре.

Последовательность изготовления проектной документации такая:

-Техническое заключение

-Технологический проект и проект переустройства, одновременно с ними и в тесном контакте с проектировщиками должен начать работу дизайнер

-Проекты ОВ, ВК и электроснабжения.

Из всей перечисленной проектной документации не согласовывался только дизайн-проект. Этот проект не интересует различные инстанции, но его воплощение очень важно для наших будущих клиентов.