«Оценка собственности. Оценка стоимости квартиры»

6. Описание объекта оценки

6.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объектом оценки согласно заданию на оценку является: двухкомнатная квартира общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

Сведения об имущественных правах и обременениях

Имущественные права

Табл. 6.1. Описание имущественных прав

Правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АВ 636411.ХХХ

Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АВ ХХХ.

Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АВ ХХХ.

Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АБ 0ХХХ.

Вид права Право общей совместной собственности.

Документ-основание Договор купли-продажи от ХХХ. Дата регистрации: 10.11.2010г. Номер регистрации: ХХХ

Договор о передаче жилья в собственность от 26.01.2007 № ХХХ.

Субъект (субъекты) права Х – 1/6 доля

Х – 1/6 доля

Х – 1/6 доля

Х – ½ доля

Объект права Двухкомнатная квартира общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

Существующие ограничения (обременения) права Не зарегистрированы.

6.1.1. Описание местоположения

Объект оценки расположен по адресу Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

Алтайский край – самостоятельная административно-территориальная единица Российской Федерации, входит в состав Сибирского федерального округа. Площадь Алтайского края - 261, 7 тыс. кв. км. Протяженность с запада на восток – 600 км, с севера на юг – 400 км. Расположен на юго-востоке Западной Сибири, граничит с республикой Казахстан, Новосибирской и Кемеровской областями, Республикой Алтай. Климат - резко-континентальный.

Оценщиком были проанализированы положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки. Описание местоположения объекта оценки представлено в табл. 6.2.

Наименование Характеристика

Адрес Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

Округ, микрорайон -

Улица, проспект, бульвар и т.д. Улица Юрина начинается от пересечения с улицей Путейской и продолжается до пересечения с улицей Просторная.

Локальное местоположение В микрорайоне, ограниченном улицами: Юрина, Кавалерийская, Гущина, Солнечная поляна.

Преобладающая застройка микрорайона Жилая застройка, административные и торговые здания.

Транспортная доступность В непосредственной близости с домом находится остановка «Солнечная поляна (ул. Юрина) – конечная остановка троллейбусного маршрута, в 3 - 5 мин. от дома остановка «Василия Шукшина» (ул. Юрина) – автобусные маршруты, маршрутные такси.

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Хорошая.

Близость к скоростным магистралям -

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) Социальная инфраструктура характеризуется как достаточно развитая, так как вблизи объекта оценки расположены социально значимые объекты – детский сад, школа находится на незначительном удалении, магазины и т.д.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры Удовлетворительная.

Экологическая обстановка района Удовлетворительная

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона В непосредственной близости не обнаружены.

Состояние прилегающей территории Удовлетворительное.

Дополнительная существенная информация Местоположение Объекта оценки в микрорайоне на карте города Барнаула приведено на следующей странице Отчета.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

* объекты недвижимости

* субъекты рынка

* процессы функционирования рынка

* механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют

* земельные участки;

* жилье (жилые здания и помещения);

* нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1. земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:

* жилая;

* общественно-деловая;

* производственная;

* инженерных и транспортных инфраструктур;

* рекреационная;

* сельскохозяйственного использования;

* специального назначения;

* военных объектов;

* иные территориальные зоны.

2. жилье (жилые здания и помещения):

* многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

* индивидуальные и одно - одно семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

3. коммерческая недвижимость:

* офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

гостиницы, мотели, дома отдыха;

магазины, торговые центры;

рестораны, кафе и др. пункты общепита;

пункты бытового обслуживания, сервиса.

4. промышленная недвижимость:

* заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

* мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

* паркинги, гаражи;

* склады, складские помещения.

5. недвижимость социально-культурного назначения:

* здания правительственных и административных учреждений;

* культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

* религиозные объекты.

7.2. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Рынок недвижимости вышел из кризиса?

Наметившийся в начале 2010 года тренд стабилизации столичного рынка недвижимости к концу весны приобрел все черты вполне уверенного возрастания по всем показателям.

По данным московского отделения Росреестра, в столице в январе-марте 2010 было зарегистрировано 14,9 тысяч сделок купли-продажи жилья, что на 65% больше, чем за аналогичный период 2009 года, и на 10% больше, чем в 2007 году.

Аналитики объясняют такой рост реализацией отложенного спроса, который накопился в течение кризисного 2009 года. В конце 2009 начале 2010 года, когда стало понятно, что цены на столичном рынке жилья более или менее стабилизировались и могут начать расти, все кто откладывал долгожданное приобретение видимо, наконец, решились.

По данным компании «ПИК» в 1 квартале 2010 года, она в среднем продавала 14,8 квартиры в день, а в 2009 году - 3,4. В денежном выражении общий объем сделок увеличился с 732 миллионов рублей в январе до 1,4 миллиарда рублей в апреле.

Рос и объем предложений квартир. Естественно, что увеличение спроса привело к резкому росту цен.

По разным оценкам в рублях цены с начала 2010 года выросли на 9-10%.

По данным «Индикаторов рынка недвижимости» (irn.r*), индекс стоимости жилья в Москве по сравнению с минимумом, наблюдавшимся в октябре 2009 года, вырос более чем на 450 долларов, то есть набрал свыше 10%. В апреле 2010г. индекс составлял 4418 долларов, что приблизительно соответствует уровню начала 2008 года. Статистика свидетельствует, что от момента пика падения цен летом 2009 года до мая 2010г. стоимость квадратного метра выросла на 20% с 3900 до 4880 долларов.

Апрельское распределение прироста цен по типам жилья не сильно отличается от февраля и марта. Лидируют в основном недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры. Впрочем, следует отметить, что разрыв с подорожанием более дорогих сегментов сократился и стал уже не столь существенным, как в прежние месяцы.

Спрос отразился и на рынке ипотечного кредитования. В марте с привлечением ипотеки было куплено 1609 квартир, тогда как в марте 2009 года на ипотечные деньги было куплено всего 249 квартир. Однако средний размер выдаваемых кредитов снизился, это может быть связано и с осторожностью банков (спрос на квартиры и платежеспособность заемщика, все-таки разные вещи) и с относительно снизившейся ценой на квадратный метр.

Согласно индексу компании «Фосборн Хоум», ставки по

Кроме прямого метода для расчета может применяться косвенный метод, который основан на расчете ликвидационной стоимости через рыночную: от рыночной стоимости отнимается так называемая скидка на вынужденный характер продажи объекта (определяется индивидуально, обычно находится в рамках 15-50% от реальной цены).

В рамках данного Отчёта реально не представляется возможным аналитически оценить во времени воздействие всех влияющих на стоимость объекта оценки факторов. Поэтому Оценщик, учитывая терминологию Стандартов оценки, выделил лишь один из них - фактор ограничения времени продажи - и оценил его экспертным путём.

В процессе оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости в период сложившийся после экономического кризиса, когда спрос на недвижимость понизился в результате крайне низкого уровня доходов населения. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что данный актив можно рассматривать как недостаточно ликвидный по сравнению с вложениями денежных средств под проценты в банки, а его ликвидационная стоимость, в случае продажи ее в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить 70% процентов от рыночной стоимости т.е. 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей.

 Копия Договора о передаче жилья в собственность от 26.01.2007 № Х.

 Копия Кадастрового паспорта № Х от 20.10.2011.

 Копия Выписки из технического паспорта жилого помещения, выполненная Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Алтайскому краю от 25.10.2006.

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы данные, полученные при визуальном осмотре Объекта оценки и пояснения Заказчика:

 Акт осмотра от 06.12.2011г.

11.2. Перечень нормативных актов

 Гражданский Кодекс РФ.

 Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

 Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 254.

-Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

- «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН-53 86(р). Госгражданстрой. М.1990г.

11.3. Перечень методической литературы

1. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», Москва, 2004г.

2. Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости» Москва – 2003г.

3. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости»-СПбГТУ, СПб,1997г.

4. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости», учебное пособие – Владим. Гос. Ун-т, 2007г.

11.4 Перечень источников внешней информации

1. Периодические издания: «Российский оценщик», «Вопросы оценки», «Из рук в руки», «Купи-продай», «Недвижимость Алтай», периодически обновляемая база «Consultant Plus» и др.

Примечание: Ссылка на источник информации подробно указана по тексту.