«Гражданско-правовое регулирование купли-продажи земельных участков»

Земля представляет собой специфический объект гражданских прав, что обусловливает его особый правовой режим. Как и любой другой институт, правовое регулирование земельных отношений нуждается в общих принципиальных подходах формирования нормативных правовых актов, выражающих взгляды законодателя на характер и содержание современных земельных отношений, т.е. основные направления земельной политики государства. Этим же принципам должно подчиняться также подзаконное нормотворчество вне зависимости от субъекта его издания.

Сложность регулирования отношений по использованию и охране земли, в том числе и ее купли-продажи, заключается именно в ее двойственном характере:

а) земля – важнейшая составная часть природы, являющейся основой жизни и деятельности людей, поэтому любые действия с землей не могут осуществляться с нарушением прав и интересов проживающих на ней граждан (ст. 9 Конституции);

б) земля – один из объектов гражданских прав, т.е. имущество, кото-рое участвует в гражданском обороте в качестве объекта права собственности или других прав, если не установлены исключения (ст. ст. 128, 261 ГК).

Все вышеизложенное определяет актуальность темы гражданско-правового регулирования продажи земельных участков.

Целью данной работы является анализ как теоретических, так и прак-тических аспектов гражданско-правового регулирования продажи земельных участков. В соответствии с поставленной целью в работе определены следующие задачи:

- анализ нормативно-правового регулирования купли-продажи земельных участков;

- изучение содержания договора купли-продажи земельных участ-ков;

- анализ отдельных видов нормативно-правового регулирования купли-продажи земельных участков;

- изучение и анализ судебной практики, связанной с куплей-продажей земельных участков;

- выявление методов и способов оптимизации гражданско-правового регулирования продажи земельных участков.

Предмет исследования данной работы – нормативно-правовое регулирование продажи земельных участков. Объект исследования – договор купли-продажи земельных участков как вид гражданско-правового договора.

Теоретической основой исследования служат труды отечественных юристов, материалы судебной практики.

Методологическую базу исследования образует применение системы философских знаний, в том числе и таких методов научного познания как диалектического, исторического, логического, сравнительно-правового, статистического, а также прочих методов, применяемых в научно-исследовательской работе.

Нормативную базу исследования составили нормы Конституции РФ, ГПК РФ, ГК РФ, ЗК РФ федеральных законов и подзаконных нормативно-правовых актов.

Эмпирической базой исследования является опубликованная судебная практика ВС РФ.

Структура работы определяется логикой исследования и, отражая последовательность решения поставленных задач, включает: введение, две главы, заключение, список использованных источников, приложения.

Таким образом, в Основном Законе государства заложена децентрализация правового регулирования земельных отношений, что отвечает федеративному устройству страны и обосновано необходимостью сочетания в регулировании земельных отношений общегосударственных, региональных и местных интересов [30]. При этом нормативно-правовое регулирование купли-продажи земельных участков регулируется, как законами, так и подзаконными нормативно-правовыми актами – указами, постановлениями, распоряжениями федеральных и региональных органов исполнительной власти, а также органов местного самоуправления.

Анализируя федеральное законодательство, регулирующее куплю-продажу земельных участков, следует выделить Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ), а также Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель). Возможно сделать вывод о том, что ГК РФ, по рассматриваемому вопросу является общим законодательством, регу-лирующим продажу земельных участков, а ЗК РФ и Закон об обороте земель – специальным законодательством. В частности, в ч. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Пункт 1 ст. 260 ГК РФ предусматривает право собственника совер-шать

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственно-сти на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

При выкупе земельных участков для государственных и муниципаль-ных нужд соблюдается особый порядок, достаточно эффективно определенный, в настоящее время, в действующем законодательстве.

В работе была проанализирована судебная практика по купле-продаже земельных участков и сделаны следующие основные выводы:

1. Суд проверяет формулировку существенных условий договора в соответствии с законодательством.

2. Неполная формулировка существенных условий может привести к признанию договора незаключенным. С другой стороны, суд может определить недостающие условия на собственное усмотрение.

3. При переходе права собственности на объект недвижимости передается право собственности и на земельный участок под этим объектом в случае, если право собственности на объект недвижимости было приобретено на законных основаниях.

4. Собственность на недвижимость, расположенную на земельном участке, дает исключительное право на его приватизацию. Право собственности должно возникнуть на законных основаниях, а недвижимость не должна быть незавершенным строительством.

5. При совершении сделок с земельными участками сторонам необходимо предусмотреть одновременное наличие (исполнение) следующих общих условий: содержание сделки не должно противоречить закону и иным правовым актам; совершение сделки лицами, обладающими необходимым объемом правоспособности и дееспособности; совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, она не порождает правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью. Оспаривать действительность земельных сделок могут управомоченные лица, с соблюдением срока исковой давности, при этом суд анализирует основные условия действительности сделки и выявляет наличие или отсутствие порока сделки.

6. При совершении сделок купли-продажи земельных участков суду проверяет кроме общих условий действительности сделки также наличие специальных условий, а именно: соблюдение условий о предмете договора (факта постановки на кадастровый учет земельного участка), наличие условий о цене земельного участка и соблюдение процедуры заключения договора купли-продажи, юридических оснований для его заключения.

7. Заведомо ложная информация об обременениях земельного уча-стка и ограничениях его использования приводит к расторжению договора купли-продажи. При этом сторона, обращающаяся в суд, должна соблюдать разумную осмотрительность и доказать факт введения в заблуждение.

8. Правила подсудности при спорах, связанных с куплей-продажей земельных участков, определяются, исходя из субъектного состава участников земельного спора.

Для оптимизации гражданско-правового регулирования купли-продажи земельных участков в работе было предложено следующее:

1. Введение специального срока исковой давности по сделкам купли-продажи земельных участков.

2. Более точное определение предмета купли-продажи земельных участков: законодательное закрепление требования о приложении к договору купли-продажи земельного участка кадастровой карты, определение показателей качества земельных участков.

3. Определение в Законе об обороте земель порядка проведения кон-курсных торгов по продаже земли и дополнительных условий признания сделок недействительными.

4. Расширение существенных условий договора купли-продажи зе-мельного участка сельскохозяйственного назначения путем добавления условий о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка, качестве земельного участка.

5. Предоставление более широких возможностей для передачи дела на рассмотрение третейского суда.

6. Необходимость разъяснений Верховным Судом РФ отдельных во-просов порядка выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

7. Создание специализированных судов для разрешения земельных споров. Создание специализированных судов по разрешению земельных споров является оправданным и приведет к повышению качества рассмотрения споров, связанных с земельными отношениями.

В заключение хотелось бы отметить, что учет предложенных положе-ний в законотворческой деятельности позволит повысить эффективность правового регулирования земельных отношений, а также будет способствовать более качественному рассмотрению земельных споров в судебных органах.

6. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – №13. – Ст. 1539.

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». // Вестник ВАС РФ. – 2005. – №3.

8. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2007 г. №Ф04-6416/2007(38261-А03-12) // СПС «Гарант» (дата обращения: 22.04.2016).

9. Постановление Тринадцатого ААС от 11 апреля 2012 г. по делу № А56-26934/2011 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.04.2016).

10. Определение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2012 г. №33а-1491/2012 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.04.2016).

11. Алистархов В. Как приобрести земельный участок. // ЭЖ-юрист. – 2015. – №14. – С. 50-59.

12. Григорьев М.И. Фактическое изъятие земельных участков для публич-ных нужд: способы защиты прав землевладельцев. // Вестник арбитражного суда Московского округа. – 2015. – №1. – С. 33-39.

13. Дикусар В.М. Земельные суды – в России? // Российская юстиция. –2000. – №11. – С. 20-31.

14. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / И.А. Иконицкая, З.С. Беляева. – М.: Наука, 2013. – 472 с.

15. Емалтынов А.Р. Процессуальные особенности рассмотрения земельных споров: автореф. дис. . канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2012. – 51 с.

16. Землякова Г.Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. – 2011. – №9. – С. 35-41.

17. Ильюшихин И.Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. №87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» // Право и экономика. – 2005. – №10. – С. 10-20.

18. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. – 2003. – №4. – С. 24-35.

19. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатей-ный) / Н.А. Баринов и др. – М.: Наука, 2014. – 522 с.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатей-ный). Под ред. Баринова Н.А. – М.: Наука, 2014. – 403 с.

21. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи зе-мельных участков. // Нотариус. – 2010. – №2. – С. 43-51.

22. Костина О.В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: автореф. дис. . канд. юрид. наук. – М., 2006. – 44 с.

23. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – №2. – С. 13-19.

24. Мариновская В. «Осторожно – неизвестная территория», расторжение договора купли-продажи земельного участка при наличии обременения и ограничений его использования. // Жилищное право. – 2015. – №11. – С. 34-39.

25. Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / под ред. А.А. Ялбулганова. – М., 2012. – 341 с.

26. О специальных судах по разрешению земельных споров в США [Электронный ресурс]. URL: h**t://w*w.hay-book.r*/blog/o_specialnykh_sudakh_po_resheniju_zemelnykh_sporov_v_ssha/2014-12-03-133 (дата обращения: 22.04.2016).

27. Пасикова Т.А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. . канд. юрид. наук. –Краснодар, 2008. – 37 с.

28. Постатейный научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. А.А. Ялбулганова. – М., 2014. – 215 с.

29. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федера-ции и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. – М.: Контракт, 2012. – 352 с.

30. Разина Е.С. Муниципальные земельные торги: продажа земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков. // Государственная власть и местное самоуправление. – 2013. – №6. – С. 24-30.

31. Румянцев Ф.П. Особенности купли-продажи земельных участков сель-скохозяйственного значения. // Журнал российского права. – 2013. – №8. – С. 32-41.

32. Русин А. Купля-продажа земельных участков юридическими лицами у публично-правовых образований, управляющих земельными ресурсами. // Административное право. – 2012. – №1. – С. 41-51.

33. Справка основных показателей работы арбитражных судов Российской Федерации в 2012 - 2013 гг. // Высший Арбитражный Суд Российской Федерации [сайт]. URL: h**t://w*w.arbitr.r*/_upimg/6A5186F13476D4165EB471E30FE28547_3.pdf (дата обращения: 22.04.2016).

34. Тоточенко Д.А. О подведомственности и подсудности споров о правах на земельные участки. // Арбитражный и гражданский процесс. – 2015. –№5. – С. 31-42.

35. Федорова Ю.Н. Разрешение земельных споров по законодательству Российской Федерации: автореф. дис. . канд. юрид. наук. – Саратов, 2004. – 32 с.