«Договор аренды»

Представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий.

В условиях перехода к рынку в области регулирования отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее в собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.

Все вышеперечисленное определяет актуальность выбранной темы исследования.

Предметом исследования настоящей дипломной работы служат многочисленные законоположения (и практика их применения), а также доктринальные положения о системе договоров аренды в гражданском праве России.

Цель работы: изучить договор аренды.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие и правовую природу договора аренды.

2. Раскрыть механизм правового регулирования договора аренды.

3. Исследовать проблемы правового регулирования договора аренды.

Задачи определили следующую структуру работы.

В первой главе будет рассмотрена история развития и место договора аренды в системе договорного права. Описано понятие договора аренды, а также его виды, раскрыты элементы договора аренды.

Во второй главе будут исследованы права и обязанности сторон договора аренды, а также заключение и исполнение договора аренды.

В третьей главе представлены проблемы, возникающие при заключении договора аренды, приведены примеры судебной практики. Вместе с тем раскрыты последствия нарушений условий договора аренды и порядок возмещения ущерба.

Методологическую основу настоящего исследования составляет совокупность общенаучных, специальных и частнонаучных методов научного познания, в число которых входят: диалектический, исторический, формально - юридический, сравнительно - правовой, структурно-функциональный, правовое моделирование и др.

При этом методологическая основа настоящей работы базируется на следующих принципах: объективности, полноты и всесторонности исследования.

В работе широко использованы Конституция Российской Федерации, действующее гражданское законодательство, постановления Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также монографическая и иная специальная литература.

В процессе работы я буду опираться на труды ученых Р.А. Беленкова, А.Н. Гуева, Н.Д. Егорова, А.В.Захарьиной, В. В.Калеминой и др.

Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ. Какой бы ни была классификация договора аренды (по сроку, по объекту аренду ли по субъектам данных правоотношений), такому договору присущи определенные признаки которые позволяют его причислить именно к разновидности договора аренды.

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем земельных участков по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса).

Арендодатель несет следующие обязанности, которые корреспондируют с соответствующими правами арендатора: 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества. 2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). 3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя: 1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. 2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. 3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором. 5.Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Немаловажным признаком, закрепляющим существование прав, обязанностей и ответственности, является заключение договора аренды на определенный срок, который может быть достаточно длительным.

Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. ГК РФ определяет основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ).

В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающих при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам. Часто проблемы возникают у собственников, желающих досрочно расторгнуть договор найма с арендатором. Стоит помнить, что данная процедура - очень сложный судебный процесс, так как права нанимателя защищены статьёй 687 ГК и для расторжения нужны действительно веские основания. Неточности в оформлении договора также могут вызвать проблемы. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса в тексте договора должны содержаться данные, позволяющие чётко определить, какой именно объект сдаётся в аренду.

При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо учитывать множество нюансов. Прежде всего, необходимо заключать не готовую стандартную форму договора, а тщательно продуманный и сформулированный документ, в котором должны быть учтены все нюансы договора об аренде нежилого помещения. В целях предотвращения недобросовестного поведения на стадии переговоров о заключении договора в ГК следует для отношений, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотреть специальные правила о так называемой преддоговорной ответственности.

Наряду с конструкцией предварительного договора в ГК, возможно, следовало бы закрепить в виде самостоятельной договорной конструкции так называемый рамочный договор, не порождающий обязательство заключить договор в будущем. В существенном уточнении нуждается норма, согласно которой стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК).

При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (ст. 398 ГК РФ). На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг [Текст] / В.В. Втрянский. – М.: Статут, 2006. – 348 с.

7. Гуев, А.Н. Гражданское право [Текст]: Учебник / А.Н. Гуев.- М.: Экзамен, 2006. – 475 с.

8. Егоров, Н. Д. Гражданское право [Текст]: Учебник / Н.Д. Егоров.- М.: Проспект, 2008. – 461 с.

9. Захарьина, А.В. Договор аренды [Текст]: Практическое пособие / А.В. Захарьина.- М.: Дело и Сервис, 2007.- 144 с.

10. Захарьина, А.В. Договоры предприятий торговли [Текст] / А.В. Захарьина.- М.: Омега-Л, 2008.- 380 с.

11. Иоффе, О. С. Обязательственное право [Текст] / О. С. Иоффе. – М.: Юридическая литература, 2006. – 880 с.

12. Калемина, В. В. Договорное право [Текст]: Учебник / В.В. Калемина.- М.: Омега-Л , 2008.- 604 с.

13. Козлова, М. Гражданское право России [Текст]: Краткий курс / М. Козлова.- М.: Эксмо-Пресс, 2007. – 445 с.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. О.Н. Садиков. 4-е изд. - М., 2009. – 350 с.

15. Магницкая, Е.В. Правоведение: Гражданское право / Е.В. Магницкая.- СПб: Питер, 2009.- 674 с.

16. Малько, А.В. Краткий юридический словарь / А.В. Малько. - М.: Проспект, 2008.- 496 с.

17. Мардалиев, Р.Т. Гражданское право: Гражданское правоотношение; Обязательное право; Право собственности; Защита гражданских прав: Практикум / Р.Т.Мардалиев.- СПб: Питер, 2008. – 650 с.

18. Масликов, И.С. Юридический словарь / И.С. Масликов.- М.: Дашков и К, 2008.- 530 с.

19. Мозолин, В.П. Гражданское право: Учебник / В.П. Мозолин.- М.: Юристъ, 2006. – 390 с.

20. Морозова, Ж.А. Договор аренды. Учет и налоги / Ж.А. Морозова.- М.: Налог Инфо, 2006.- 190 с.

21. Пахман С. В. Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. Том 1: Собственность, обязательства и средства судебного охранения. – СПб., 2006. – 447 с.

22. Сендюкаева, Н.Х. Гражданское право / Н.Х.Сендюкаева.- М.: Приор, 2008. – 457 с.

23. Феоктистова, А.А. Гражданское право (особенная часть): Учебно-методическое пособие / А.А. Феоктистова. - Оренбург: ГОУ ОГУ, 2007.- 104с.

Материалы судебной практики

24. Определение Липецкого областного суда от 17 февраля 2010 года «О взыскании арендной платы за земельный участок» // h**t://oblsud.lpk.sudrf.r*/modules.php?name=docum_sud&id=1619

25. Определение Липецкого областного суда от 29 марта 2010 года «О взыскании задолженности по арендной плате» // h**t://oblsud.lpk.sudrf.r*/modules.php?name=docum_sud&id=2035