«Предварительный договор»

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.

Чтобы предварительный договор не был признан недействительным, то необходимо при его составлении и заключении действовать в соответствии с действующим законодательством. На самом деле закон одинаков как для предварительного, так и основного договора: он заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ), несоблюдение правила о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

Приведем пример из судебной практики. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 8 февраля 2009 г. N А56-25250/09 пришел к выводу о том, что предварительный договор не может быть заключен путем обмена письмами, поскольку это противоречит закону. В качестве обоснования суд привел следующие аргументы.