«Недвижимость как объект гражданско-правовых отношений»

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако экономический смысл недвижимости зачастую размывается новаторскими юридическими решениями, принимаемыми законодателем. Очевидно, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте. Вряд ли можно говорить о том, что современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе Российской Федерации, свободно от недостатков. Данная проблема приобретает особую остроту в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость — то движимое имущество) .

Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что и само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных, легко читаемых объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирована так, а не иначе.

Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.

Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает .

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

Степень научной разработки. Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Многие юристы (в частности таких, как Павлов П.Н., Пискунова М.Г., Турецкий Е.Ю, Скворцов О.Ю) посвящают данной теме немало работ, в которых сделана обстоятельная попытка изучения правового режима недвижимого имущества и его оборота. Это и естественно, ибо интенсивная динамика оборота недвижимого имущества порождает широкий спектр проблем, требующих серьезного отклика правовой теории на нужды практики.

Вопросам исследуемой темы посвящены работы следующих ученых-цивилистов современности: Болтанова Е.С., Брагинский М.И., Витрянский Е.В., Суханов Е.А., Скловский К.И., Чаусская О.А., Толстой Ю.К. и других авторов, которые стали основной методологической базой для данной работы.

Объект и предмет. Объектом исследования данной работы является совокупность общественных отношений в той или иной степени затрагивающих недвижимость.

Предметом исследования является нормативно-правовая база, содержащая нормы института недвижимого имущества. При написании данной работы было изучено и использовано обширное количество нормативных актов и юридической литературы. В частности, самыми фундаментальными из них явились такие, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ), Лесной кодекс РФ (далее по тексту – ЛК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ) и т.д. Цель их изучения - конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Цели и задачи. Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Исходя из поставленной цели необходимо рассмотреть следующие задачи:

1. изучение понятия и сущности недвижимого имущества;

2. рассмотрение ряда доктринальных позиций, связанных с данной категорией гражданских прав и уточнение понятия недвижимости;

3. выявление проблем регулирования отдельных объектов недвижимого имущества законодательством РФ;

4. исследование судебно-арбитражной практики, выявление «пробелов», выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательного регулирования правоотношений в сфере недвижимого имущества.

Вместе с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании, продолжает вызывать острые дискуссии в научных кругах и требует дальнейшего научного изучения.

Методы проведенного исследования. В процессе исследования использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания.

Структура работы. Данная работа состоит из введения, трех глав, каждая из которых делится на параграфы, заключения и списка литературы.

Таким образом, под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.

Считаю, что цель работы, а именно конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Было выяснено, что недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.Д. Кузьмина, Е.А. Суханов, др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

Нельзя не отметить особую роль Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 27.12.2009 № 343-ФЗ). Он определяет правила и механизмы формирования единого систематизированного свода сведений об учтенном в соответствии с едиными стандартами недвижимом имуществе. Процедура оформления недвижимости упростилась: законом установлены закрытые перечни сведений, которые должны содержаться в кадастре. Причем за внесением изменений или получением сведений из кадастра теперь нужно обращаться в один орган, что снижает затраты времени и сил. Информация о земельных участках и объектах недвижимости становится общедоступной – любое лицо на сайте Роснедвижимости сможет ознакомиться с публичной кадастровой картой или же может обратиться за информацией орган кадастрового учета. То есть участники рыночных отношений могут достаточно быстро проверить есть ли на том или ином объекте ограничения и обременения, не наложен ли на него арест.

В связи с этим, подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства в области регулирования правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты и внести в Лесной и Водный Кодексы РФ соответствующие изменения, так как объектами недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные участки на которых они расположены.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку «недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена» .

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом вышесказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.

2) Дополнить ст. 130 ГК РФ указанием новых объектов недвижимого имущества с целью детализации их правового режима. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые), так как в юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости

3) Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов.

4) Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 № 119-ФЗ) / СПС «Консультант Плюс».

8. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. от 08.05.2009 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / СПС «Консультант Плюс» - 2010 год.

9. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / СПС «Консультант Плюс».

10. Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в ред. от 27.07.2010/ СПС «Консультант Плюс».

11. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / СПС «Консультант Плюс».

12. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009 № 343-ФЗ) / СПС «Консультант Плюс».

13. Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 23.07.2008г. № 160-ФЗ) / СПС «Консультант Плюс».

14. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в ред. от 25.12.2009 № 340-ФЗ/ СПС «Консультант Плюс».

15. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» / СПС «Консультант Плюс» - 2010 год

16. Указ Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года № 724 (от 23.06.2010 № 780) «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» / СПС «Консультант Плюс».

17. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (в ред. от 21 августа 2010 г.) / СПС «Консультант Плюс».

18. Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 № 447 (ред. от 22.04.2009) "О совершенствовании учета федерального имущества"/ СПС «Консультант Плюс».

19. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"/ СПС «Консультант Плюс».

20. Распоряжение Администрации Президента РФ № 943, Аппарата Правительства РФ № 788 от 16.07.2008 (ред. от 05.03.2009) «О перечне полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти» / СПС «Консультант Плюс».

21. Приказ Минюста РФ от 20.02.2008 № 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 21.02.2008 № 11190) / СПС «Консультант Плюс».

22. Приказ Минюста России от 8 декабря 2004 г. № 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер» / СПС «Консультант Плюс».

23. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 04 февраля 2009 г. № 34 "О перечне специальностей среднего профессионального образования, полученных физическими лицами, претендующими на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера"/ СПС «Консультант Плюс».

24. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 24 ноября 2004 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» / СПС «Консультант Плюс».

25. Приказ Минэкономразвития России № 23 от 22.01.2010 г. "Об утверждении Положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера"/ СПС «Консультант Плюс».

26. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» / СПС «Консультант Плюс».

27. Распоряжение Минимущества РФ от 18 января 2001 г. № 91-р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности» / СПС «Консультант Плюс».

28. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 8, ст. 963) / СПС «Консультант Плюс».

29. "Почтовые правила" (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992) / СПС «Консультант Плюс».

Специальная литература

30. Алексеев В.А. «Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования» / В.А. Алексеев. - изд. Волтерс Клувер – 2007 г. – 504 с.

31. Гражданское право. Учебник / под ред. С.С. Алексеева. - М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права - 2009 г. – 528 с.

32. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение /Е.С. Болтанова. - Ростов н/Д: Феникс. Серия «Закон и общество» – 2007 г. – 320 с.

33. Договорное право: книга 2: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский , В.В. Витрянский. - М.: изд. «Статут» - 2008 г. – 784 с.

34. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. - М.: «Статут» - 2007 г. – 261 с.

35. Горемыкин В.А. , «Сделки с недвижимостью» / В.А. Горемыкин. - изд. «Филинъ» - 2009 г. – 448 с.

36. Гриненко С.В., «Экономика недвижимости». Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ – 2008 г. – 107 с.

37. Комментарий к федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-фз "о государственном кадастре недвижимости" / Н.С. Долганова, В.А. Зюзин, А.Н. Королев, А.А. Назимова. - СПС «Консультант Плюс» - 2008 год

38. Качур. Н.Ф. Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости, брачные договоры, наследование земельных участков, рента, исполнительная надпись / Н.Ф. Качур. - Красноярск: КГУ - 2007 г.

39. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями / П.В. Крашенников. - М. : Статус - 2007 г. – 592 с.

40. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. , Недвижимость: Права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: «Феникс» - 2007 г. – 314 с.

41. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М., Юрайт. 2008. - 376 с.

42. И.Д. Кузьмина, Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Автореферат / И.Д. Кузьмина. – Томск - 2007 г.

43. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью. Учебное пособие / А.В. Марченко. Изд. 2-е, перераб. и доп. - Ростов-на-Д.: «Феникс» - 2007

44. Митина И.Ю. Понятие и признаки недвижимости [электронный источник] / И.Ю. Митина - 2010 год// режим доступа: h**t://w*w.juryev.r*/publikacii/grazhdanskoe-pravo/133-2010-01-24-19-47-08

45. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество [электронный ресурс] Аналитический обзор – 2008 г, режим доступа: h**t://w*w.allpravo.r*/library/doc99p/instrum52337/item5241.html

46. Римское частное право / уч. под ред. И.Б. Новицкого и профессора И.С. Перетерского. - М.: ТОН-Остожье - 2007 г. – 260 с.

47. Нагаев Р.Т. «недвижимость: энциклопедический словарь» / Р.Т. Нагаев. - М.: изд. «ВЕСЬ» - 2009 г. – 1200 с.

48. Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2007. - 368 с.

49. Гражданское право: Учебник. Том I /под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. - "Контракт": "ИНФРА-М" - 2008 г. – 340 с.

50. Гражданское право. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, часть II. Издание пятое, перераб. и доп. - М.:ПРОСПЕКТ - 2007 г. - 215 с.

51. Гражданское право. Вещное право. Наследственное право / Е.А. Суханов. Том II. - М.: «Статут» - 2007 г. – 380 с.

52. О.А. Чаусская, Гражданское право / О.А. Чаусская. - М.: Дашков и К. – 2007 г. – 190 с.

53. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики) / В.Ф. Яковлев. - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2007 г. - 342 с.

Периодическая литература

54. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. – 2007 г. - № 2.

55. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат, 2007 г., № 9.

56. Киминчижи Е.Н. К вопросу о возникновении права собственности // Законодательство и экономика. – 2008 г. - № 3. - С. 28.

57. Скворцов, О. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве /О. Ю. Скворцов. //Правоведение. -2007. - № 4 (243)

58. Скловский К.И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России /К.И. Скловский //Хозяйство и право. 2008. №9

59. Павлов П.Н., Пискунова М.Г., Турецкий Е.Ю // Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", номер 1-2 (14-15),.

60. Концепция развития гражданского законодательства / В.Ф. Яковлев - 2010 г. // ИПО «Гарант», режим доступа: h**t://w*w.garant.r*/action/conference/236915/

Судебная практика

61. Обобщение судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности за 2008 год // режим доступа: h**t://6aas.arbitr.r*/press/articles/14107 - 2010 год

62. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 21) / СПС «Консультант Плюс» - 2010 год

63. Решение Медногорского городского суда Оренбургской области от 25.09.2001 г. // Информационное издание № 1 Государственного учреждения юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края». - Красноярск, 2002 г. С.105.

64. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа от 09.03.2007 г., Дело N А56-19577/2006 / режим доступа: h**t://w*w.advocate-realty.r*/practices/unitsp/?id=387431.